我國(guó)住宅房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)分析

郝書雅 于長(zhǎng)平

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，較于股市、債市和商品市場(chǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的慣性更大。在國(guó)家趨緊的調(diào)控政策下， 2018年房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)基本延續(xù)了2017年平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。然而目前市場(chǎng)環(huán)境依然復(fù)雜，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展依然具有極大的不確定性。

一、全國(guó)住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析。從房地產(chǎn)供給的角度看，近年來(lái)開工面積和竣工面積都逐漸上升。但是商品房庫(kù)存狀況持續(xù)收緊。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局報(bào)告顯示，2016年11月份以來(lái)我國(guó)商品房待售面積持續(xù)減少，去庫(kù)存的速度不斷提升。2018年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，比上年增長(zhǎng)9.5%，增速比1-11月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資85192億元，增長(zhǎng)13.4%，比1-11月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年提高4個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.8%。從城市拿地分布來(lái)看，2018年一線城市拿地金額同比下降58.3%，土地市場(chǎng)降溫明顯;二線城市拿地金額同比下降29.9%，拿地金占比為51.5%;三四線城市拿地金額同比下降21.3%，拿地金額占比達(dá)到38.1%，同比增長(zhǎng)5.1個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)比見表。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析。由于政府推動(dòng)結(jié)構(gòu)性去杠桿，遏制地方政府增量隱性債務(wù)，地方政府通過(guò)土地供給進(jìn)行融資的需求明顯上升。需求方面，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、竟配建等成為熱點(diǎn)城市推出土地的重要要求，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不斷增加的限制條件給項(xiàng)目盈利和周轉(zhuǎn)帶來(lái)了巨大壓力，令企業(yè)拿地更加謹(jǐn)慎。

商品房銷售情況基本保持穩(wěn)定。商品房銷售面積累計(jì)值在近兩年放緩，現(xiàn)房銷售面積累計(jì)值略有下降，期房銷售面積累計(jì)值緩慢上升，但2018年商品房現(xiàn)房銷售面積累計(jì)增速呈現(xiàn)負(fù)值，自2016年6月開始，商品房銷售的總體狀況略有下降，商品房銷售面積累計(jì)增長(zhǎng)放緩。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析。以國(guó)內(nèi)一線城市平均商品房?jī)r(jià)格為例，在2014年后，均呈大幅上漲趨勢(shì)，其中深圳的商品房?jī)r(jià)格一直位于首位，廣州始終位于末位。北京上海總體相近，但在2016年后，北京明顯高于上海。各一線城市的房?jī)r(jià)上漲緩慢，甚至有下降趨勢(shì)。下面我們從新房?jī)r(jià)格和二手房?jī)r(jià)格兩方面來(lái)分析近五年房?jī)r(jià)的變化。①新房?jī)r(jià)格：預(yù)售證管理帶來(lái)的量跌價(jià)穩(wěn)。2017年以來(lái)，在嚴(yán)格的“四限”政策下，全國(guó)新房?jī)r(jià)格漲幅如期降溫。原因主要在于：一方面，在限價(jià)要求之下，開發(fā)商推盤意愿減弱，同時(shí)預(yù)售證審批數(shù)量管理導(dǎo)致市場(chǎng)供給彈性弱化。另一方面，一二手房房?jī)r(jià)差距進(jìn)一步加劇了主流城市一手房市場(chǎng)的熱度。② 二手房?jī)r(jià)格：市場(chǎng)回歸理性，價(jià)格持續(xù)回落。相對(duì)一手房，存量房市場(chǎng)能更真實(shí)地反映市場(chǎng)調(diào)控的結(jié)果。2017年以來(lái)重點(diǎn)核心城市二手房成交量均逐漸下降，市場(chǎng)成交節(jié)奏的持續(xù)放緩，疊加緊張的信貸環(huán)境，二手房?jī)r(jià)格開始出現(xiàn)松動(dòng)跡象，大中城市二手房住宅價(jià)格指數(shù)自2015年以來(lái)持續(xù)上升的增長(zhǎng)趨勢(shì)在2017年二季度也開始見頂回落。大部分重點(diǎn)核心城市二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)開始有所調(diào)整，一線城市有明顯變化，相比起年初竄熱的市場(chǎng)，已逐漸回歸理性，未來(lái)隨著整體成交的持續(xù)萎縮，疊加一手房限價(jià)下的錨定效應(yīng)，我們認(rèn)為二手房市場(chǎng)的調(diào)整將持續(xù)蔓延到更多的城市。

二、房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的原因分析

1.供求關(guān)系。近十年以來(lái)，住宅商品房開發(fā)量快速增加，新開工面積不斷增加，由此出現(xiàn)房地產(chǎn)來(lái)發(fā)過(guò)熱現(xiàn)象。雖然商品房需求也在不斷增加，但增長(zhǎng)速度弱于供給增長(zhǎng)速度。總的來(lái)說(shuō)，十年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格先沖高，后震蕩，在2017年后開始緩慢下降。但房地產(chǎn)業(yè)供給價(jià)格彈性較弱，所以在2016年前后的“去庫(kù)存”之后房?jī)r(jià)也沒有很大的抬升，逐漸趨于穩(wěn)定。

2.政府宏觀政策推動(dòng)。過(guò)去五年來(lái)一直推進(jìn)去杠桿去產(chǎn)能的政策，而房地產(chǎn)業(yè)則是杠桿和產(chǎn)能無(wú)序擴(kuò)張的最重要的區(qū)域之一。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，打房是去杠桿去產(chǎn)能的重要手段。據(jù)《中銀國(guó)際》評(píng)估，中國(guó)目前的房地產(chǎn)總市值占GDP的比例為411%，遠(yuǎn)高于世界平均水平的260%，更高于美國(guó)的110%。由此可見房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)由當(dāng)初的促進(jìn)作用正在變?yōu)槲：ψ饔?。目前房?jī)r(jià)及其增幅速度已遠(yuǎn)超中國(guó)百姓的收入及增幅。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，在中國(guó)家庭的資產(chǎn)中，房地產(chǎn)占比已達(dá)68%，而北京和上海則高達(dá)85%。這意味著如果一個(gè)中國(guó)家庭想要購(gòu)買住房的話，就要投入家庭絕大多數(shù)的儲(chǔ)蓄，由此形成的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)不僅數(shù)額巨大而且持續(xù)時(shí)間也會(huì)很久?？上攵?，這樣一種財(cái)富占比形式的存在，將極大約束中國(guó)家庭在其它方面的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響。因此，政府不斷推出限購(gòu)限價(jià)等政策，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健康發(fā)展。

3.金融信貸政策變化的影響。隨著銀行對(duì)開發(fā)商融資條件的限制，以及房?jī)r(jià)政策調(diào)控對(duì)開發(fā)商的限制，使百姓對(duì)于房?jī)r(jià)持幣觀望的態(tài)度增強(qiáng)，加速了開發(fā)商不能按預(yù)定的銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)將樓盤賣出，導(dǎo)致流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)困難，資金鏈斷裂，除了用未賣出的樓盤抵債務(wù)外，就是收縮投資，減慢開發(fā)速度。同時(shí)，限貸政策使購(gòu)房者也受到資金的限制，個(gè)人貸款利率也在上漲，很多中國(guó)家庭一半的收入都要用來(lái)還貸款，我國(guó)的存款儲(chǔ)備金率已經(jīng)逐漸降低。在這樣的背景下，老百姓手里沒有足夠的資金購(gòu)房，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)變動(dòng)。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)作為特殊商品的存在，同時(shí)具有消費(fèi)品的屬性和投資品的屬性。因此，其綜合價(jià)格變動(dòng)不同于一般商品，當(dāng)價(jià)格上升時(shí)，人們認(rèn)為還有上升的空間，于是紛紛購(gòu)買，甚至出現(xiàn)搶房難的現(xiàn)象;而價(jià)格下降時(shí)，人們會(huì)認(rèn)為還會(huì)繼續(xù)下降，往往存在持幣觀望的想法。由上述分析可知，雖然住宅類房地產(chǎn)業(yè)在近兩年價(jià)格趨于穩(wěn)定，但整體開發(fā)面積依然在加大，城鎮(zhèn)化的持續(xù)發(fā)展仍將產(chǎn)生大量的住宅需求。就目前市場(chǎng)情況來(lái)看，短期內(nèi)全國(guó)房?jī)r(jià)有所下降，但一線房?jī)r(jià)可能持續(xù)保持平穩(wěn)，甚至有所上升，但漲幅不大;二線“搶人政策”有所收斂，房?jī)r(jià)漲幅可能出現(xiàn)下滑;棚改貨幣化安置因城施政，且審批趨嚴(yán)，同時(shí)開發(fā)商加快周轉(zhuǎn)，并逐漸退出三四線城市，市場(chǎng)或出現(xiàn)降溫，房?jī)r(jià)漲幅將有所回落。長(zhǎng)期來(lái)看，一線城市控制人口，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入存量房階段，房?jī)r(jià)大幅上漲可能性較小;部分二線城市人口凈流入，未來(lái)發(fā)展空間較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的發(fā)展空間;三線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)分化，隨著城鎮(zhèn)化率提高，刺激部分靠近一二線城市的區(qū)縣購(gòu)房需求，對(duì)棚改貨幣依賴高的地區(qū)，則可能出現(xiàn)降溫，對(duì)于本地自身需求和周邊城市需求帶動(dòng)的地區(qū)，房?jī)r(jià)和成交量短期可能保持穩(wěn)定，不容易大起大落。

（作者單位：北京建筑大學(xué)）