經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用探究

喬繼英

摘 要：相信大家都知道，方案比較選擇問(wèn)題在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中是不可避免的。價(jià)值工程是一種合理的方案比較選擇，有效的管理措施長(zhǎng)期以來(lái)都受到專家和管理者的注重以及普遍應(yīng)用。價(jià)值工程應(yīng)用在價(jià)值工程隊(duì)伍、優(yōu)化設(shè)計(jì)備選方案以及優(yōu)化方案等方面的要求是相當(dāng)高的。對(duì)于不復(fù)雜的項(xiàng)目，其可選擇方案之間的關(guān)系也并不復(fù)雜，采用其他有效的方式很有可能更加快速的解決問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);項(xiàng)目管理;應(yīng)用

中圖分類號(hào)：F23 ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ?doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.22.047

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的背景下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度是相當(dāng)快的，而項(xiàng)目管理是影響房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要因素。一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目管理方式是多樣化的，經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較都是其中一種，通過(guò)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中應(yīng)用該方法，可以提高項(xiàng)目管理效率，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)健康發(fā)展。

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的界定

1.1 概念

通常，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題主要有兩種類型，分別是工程技術(shù)以及經(jīng)濟(jì)分析問(wèn)題。技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)是處處于二者之間的學(xué)科，在經(jīng)營(yíng)學(xué)科范圍內(nèi)，其主要是研究對(duì)為了實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)而有可能采取的各種技術(shù)方案以及技術(shù)政策產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效果，通過(guò)評(píng)價(jià)以及計(jì)算，選擇出成本最少、技術(shù)水平較高的方案。其是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中應(yīng)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的方式以及理論，是一門產(chǎn)業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)科，專業(yè)性相當(dāng)強(qiáng)。重點(diǎn)對(duì)計(jì)算以及評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行研究。

1.2 任務(wù)

在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中出現(xiàn)很多對(duì)技術(shù)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)以及可行性分析等多方面問(wèn)題，所以房地產(chǎn)技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的關(guān)鍵任務(wù)是選擇經(jīng)濟(jì)方面和技術(shù)方面最適合的方案，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)與技術(shù)的相互配合。

1.3 基本內(nèi)容

就房地產(chǎn)技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)來(lái)講，其內(nèi)容是由多個(gè)部分組成，也就是技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的方式以及其應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中。通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與規(guī)劃方案進(jìn)行研究，可以讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有地區(qū)的超前性特征，這也是確保樓盤暢銷的核心所在，還是綜合效益的重點(diǎn)。并且對(duì)籌措資金方案以及資金時(shí)間進(jìn)行研究時(shí)，需要認(rèn)真研究開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否具備可行性，對(duì)比經(jīng)濟(jì)以及技術(shù)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)投資成本少、經(jīng)濟(jì)收益高的目標(biāo)。同時(shí)，也需要對(duì)減少工程造假成本和節(jié)省土地使用面積進(jìn)行研究，怎樣提高資金以及資源的有效利用率，盡量建造更多的房子，以此滿足人們?cè)谏a(chǎn)以及居住方面的需求，以此確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的社會(huì)效益以及經(jīng)濟(jì)效益。

1.4 經(jīng)濟(jì)技術(shù)效果概念

競(jìng)技效果，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中人們所損耗的勞動(dòng)以及所獲取的勞動(dòng)成果的對(duì)比。其計(jì)算公式是競(jìng)技效果等于勞動(dòng)成果除以勞動(dòng)損耗。其中，與房地產(chǎn)相應(yīng)的勞動(dòng)成果，不僅是物質(zhì)產(chǎn)品，而且能夠是滿足需求以及使用價(jià)值等等。而勞動(dòng)損耗主要包括資金支出、能源損耗、資源損耗、人力損耗以及物資損耗等等。

2 經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較的相關(guān)介紹

2.1 概念

經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較是技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一部分。技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)是研究經(jīng)濟(jì)和技術(shù)之間關(guān)系的學(xué)科，其利用效果評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)分析以及技術(shù)比較，找到經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的有效組合，明確經(jīng)濟(jì)合理以及先進(jìn)技術(shù)的良好經(jīng)濟(jì)狀況。技術(shù)經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)和歐美國(guó)家的工程經(jīng)濟(jì)以及管理科學(xué)是息息相關(guān)的，也是密不可分的。

2.2 目的

技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的最終目的是在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中充分應(yīng)用技術(shù)，主要包括研發(fā)新產(chǎn)品以及信息技術(shù)、合理運(yùn)用不同資源、科學(xué)論證發(fā)展生產(chǎn)力。技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)系統(tǒng)中引入研究技術(shù)問(wèn)題，利用系統(tǒng)的觀點(diǎn)以及系統(tǒng)的方式，進(jìn)一步研究不同的技術(shù)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。就技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)來(lái)講，其將定量研究與定性研究相結(jié)合，而且采取不同的數(shù)學(xué)公式和數(shù)學(xué)模型做出合理的分析評(píng)價(jià)。

2.3 內(nèi)容

通常，經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較涉及到多領(lǐng)域，比如：消費(fèi)以及生產(chǎn)等等，也涉及到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的多方面和多部門。就全局來(lái)講，經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較在研究技術(shù)發(fā)展中應(yīng)用，直接影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展效果、比例以及結(jié)構(gòu)，以及相互之間的關(guān)系;科學(xué)布局生產(chǎn)力、準(zhǔn)確轉(zhuǎn)移問(wèn)題;選擇項(xiàng)目以及投資方向問(wèn)題;能源的揭露、供應(yīng)和生產(chǎn)的選擇問(wèn)題;論證技術(shù)引進(jìn)方案問(wèn)題;償還和運(yùn)用外資、研究外資引進(jìn)前的可行性以及引進(jìn)后的經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià);論證有關(guān)技術(shù)政策、物資流通渠道等等。

2.4 基本方式

經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較的主要研究方式包括兩種：一是方案論證;二是系統(tǒng)綜合。首先，方案論證。在技術(shù)經(jīng)濟(jì)中是廣泛運(yùn)用的傳統(tǒng)方式，其是利用完善的競(jìng)技效果指標(biāo)體系，對(duì)比和計(jì)算相同目標(biāo)的各種技術(shù)方案;主要是比較學(xué)習(xí)勞動(dòng)消耗以及勞動(dòng)成果，以及對(duì)比分析費(fèi)用和效益等等方式，合理評(píng)價(jià)技術(shù)方案的社會(huì)效果與經(jīng)濟(jì)效果，而最大化效果原則就是評(píng)價(jià)的基本原則。其次，系統(tǒng)綜合，也就是綜合分析以及系統(tǒng)分析思想方式與研究手段，合理分析以及預(yù)測(cè)技術(shù)的發(fā)展與研制。

2.5 類型

項(xiàng)目實(shí)踐過(guò)程中，往往會(huì)碰到不同的情況：其一，單方案論證。也就是僅僅有一種技術(shù)方案提供選擇，論證方案是否具備可行性，就能夠決定是否舍棄方案;其二，多方案論證，也就有不同的技術(shù)方案可以提供選擇，這就要求對(duì)不同的方案采取經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較法，設(shè)計(jì)出最佳的方案。而多方案論證是多樣化的，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，互斥型。也就是不同的方案中只可以做出一個(gè)選擇。不同的方案無(wú)法在同一時(shí)間存在，方案和方案之間的關(guān)系也有可能互相產(chǎn)生排斥作用。其次，獨(dú)立型。每個(gè)方案作為評(píng)價(jià)對(duì)象，都具有一定的獨(dú)立性，相互之間沒(méi)有關(guān)系，而且不管采取哪種方案，都不會(huì)對(duì)其他方案決策產(chǎn)生影響。換句話說(shuō)，方案和方案不會(huì)出現(xiàn)排斥反應(yīng)，可以同時(shí)采納兩個(gè)方案或者兩個(gè)以上的方案。若決策對(duì)象并不是多個(gè)方案，而是單一方案，就能夠說(shuō)明其是獨(dú)立方案。最后，混合型。在方案群涉及的不同方案相互之間具有獨(dú)立和互斥關(guān)系。

在實(shí)際住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)中，項(xiàng)目自身的單一性直接決定其容易碰到的是對(duì)比互斥型方案。而在對(duì)比互斥型方案過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)具備以下幾個(gè)方面的條件：第一，被對(duì)比方案的效益和費(fèi)用計(jì)算要保持統(tǒng)一;第二，被對(duì)比方案具有同樣的計(jì)算日期;第三，被對(duì)比方案中的現(xiàn)金流量在時(shí)間單位上是一樣的。在住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，以上條件一般表現(xiàn)在：滿足功能需求可能、產(chǎn)生綜合效益可能以及使用期限可比。

3 在住宅小區(qū)道路設(shè)計(jì)方案中經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較的具體應(yīng)用

將住宅小區(qū)道路設(shè)計(jì)方案作為例子，對(duì)住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)用經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較進(jìn)行對(duì)比。

互斥型方案設(shè)計(jì)對(duì)比在住宅小區(qū)中是具有代表性的道路設(shè)計(jì)方案。比如：某小區(qū)主干道路寬度是9米，可以選擇設(shè)計(jì)方案主要包括砂磚鋪裝、天然石材鋪磚、水泥混凝土以及瀝青混凝土鋪磚道路等等。以上這些方案各自都有優(yōu)點(diǎn)以及缺點(diǎn)。

3.1 砂磚鋪磚道路

具有良好的景觀性，相對(duì)于天然石材鋪裝道路，其造價(jià)成本不高，燒結(jié)砂磚自身強(qiáng)度也相當(dāng)?shù)停斐陕访娉休d力度較小，日常小型車輛軋過(guò)是完全沒(méi)有問(wèn)題的，但是貨車或者搬家車輛經(jīng)過(guò)容易導(dǎo)致路面受損，維修過(guò)程中必須要使用相同顏色、相同型號(hào)以及相同規(guī)格的燒結(jié)磚，隨著時(shí)間的不斷推移，維修難度也越來(lái)越高，維修必須要確保水泥砂漿結(jié)合層受到科學(xué)的養(yǎng)護(hù)。

3.2 天然石材鋪裝道路

和砂磚鋪裝道路一樣，天然石材鋪裝道路具有良好的景觀性，不管是造價(jià)成本還是檔次，都是相當(dāng)高的。可以選擇花崗巖材料，厚度不能少于5厘米，能夠作為住宅小區(qū)的重要道路面，承載力較強(qiáng)，維修過(guò)程中需要采用相同顏色、相同型號(hào)以及相同規(guī)格的面層石材，這樣往往會(huì)增加難度，維修中要確保水泥砂漿結(jié)合層受到定期養(yǎng)護(hù)。

3.3 瀝青道路路面

其表面是十分平整的，沒(méi)有任何的接縫，行車振動(dòng)較小，噪音分貝不高，開(kāi)放交通速度相當(dāng)快，養(yǎng)護(hù)簡(jiǎn)單方便，適合分成不同的階段修建路面。與其他類型的道路相比之下，瀝青路面的最大缺點(diǎn)是對(duì)溫度較為敏感。在夏天強(qiáng)度降低，如果不能合理的控制，就會(huì)容易導(dǎo)致路面出現(xiàn)推移損壞或者泛油的情況。在溫度較低的情況下，瀝青材料很有可能變脆而造成路面裂縫的情況存在。

3.4 水泥混凝土路面

這種類型的路面強(qiáng)度較高，穩(wěn)定性能優(yōu)越，使用期限較長(zhǎng)，在交通壓力沉重的道路中普遍應(yīng)用。然而必須要設(shè)置多種接縫，這些接縫在很大程度上容易導(dǎo)致施工日益復(fù)雜，而且行車的穩(wěn)定性以及安全性產(chǎn)生影響，而在路面中接縫是最為薄弱的位置，在設(shè)計(jì)過(guò)程中需要充分考慮各方面的因素，合理施工，不然勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生錯(cuò)臺(tái)等其他危害。

其實(shí)，分析成本和技術(shù)，難以利用簡(jiǎn)單分析，從以上四種互斥型方案中選擇最適合的方案。但是通過(guò)經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較方式，就可以選擇出適合的方案，實(shí)際操作步驟具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，結(jié)合每個(gè)方案的特征和住宅小區(qū)項(xiàng)目的實(shí)際需求，計(jì)算以及評(píng)價(jià)描述方案的使用期限、養(yǎng)護(hù)方法以及功能需求等等;第二，結(jié)合評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)描述，通過(guò)強(qiáng)制評(píng)分法對(duì)評(píng)價(jià)所描繪的對(duì)象做出打分;第三，對(duì)每個(gè)方案的綜合得分進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)算，哪個(gè)方案的綜合得分最高，說(shuō)明該方案就是最佳的。最終得出的結(jié)果是綜合得分最多的是第二個(gè)方案。利用經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，該小區(qū)主干道的最佳方案是瀝青混凝土道路。通過(guò)監(jiān)理機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)院以及施工單位等多方主體各司其職，層層把關(guān)，該小區(qū)瀝青路面基本不存在初期損壞情況，比如：松散、車轍以及波浪等等，正常使用，在很大程度上可以延長(zhǎng)瀝青道路的使用期限。

4 結(jié)語(yǔ)

總而言之，在項(xiàng)目實(shí)踐過(guò)程中往往會(huì)碰到的決策問(wèn)題是多個(gè)方案比較選擇，很多比較選擇方案都很難從經(jīng)濟(jì)方面或者技術(shù)方面進(jìn)行取舍。經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較利用技術(shù)分析與經(jīng)濟(jì)分析的相融合，進(jìn)行綜合對(duì)比，有利于相關(guān)人員選擇適合的方案，確保選擇的科學(xué)性和有效性。

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