分析新經(jīng)濟(jì)形勢下對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性思考

山東省青島市李滄區(qū)房產(chǎn)管理中心 山東 青島 266121

伴隨現(xiàn)代科技水平的提高，人們生活節(jié)奏加快且形態(tài)更具多元化，使經(jīng)濟(jì)也呈現(xiàn)出全新形態(tài)。特別是在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)快速發(fā)展的背景下，經(jīng)濟(jì)形態(tài)愈加復(fù)雜。可以證實(shí)，經(jīng)濟(jì)變化與科技存在緊密聯(lián)系。為此，各領(lǐng)域有必要科學(xué)引進(jìn)技術(shù)，并在實(shí)踐中應(yīng)用?；谛陆?jīng)濟(jì)形態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)受其資本投入大且從業(yè)人員數(shù)量多等因素的影響，使其受到極大沖擊。在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)必須深化改革，盡可能與新經(jīng)濟(jì)形勢相適應(yīng)。由此可見，深入研究并分析新經(jīng)濟(jì)形勢下我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性發(fā)展具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

一、新經(jīng)濟(jì)形勢概述

新經(jīng)濟(jì)，即以信息技術(shù)革命與制度創(chuàng)新為基礎(chǔ)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)性增長，以實(shí)現(xiàn)低通貨膨脹率與低失業(yè)率目標(biāo)，同時經(jīng)濟(jì)周期所具備的特征性也愈加淡化?，F(xiàn)階段，新經(jīng)濟(jì)就是智慧經(jīng)濟(jì)形態(tài)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中的影響表現(xiàn)

(一)積極影響。首先，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級。在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展期間，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展十分重要[1]。而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)則隸屬第三產(chǎn)業(yè)，所以在此產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面的意義重大。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)使第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展獲得了必要的場所與場地支持，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，同樣促進(jìn)了第三產(chǎn)業(yè)的完善發(fā)展。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展期間，使城市發(fā)展至良性循環(huán)階段。

其次，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好。我國人口數(shù)量諸多，特別是城市化發(fā)展速度加快的背景下，住房問題成為亟待解決的問題。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可與人們住房需求相適應(yīng)，使其他生產(chǎn)被帶動，有利于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

再次，帶動社會就業(yè)。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展期間，使相關(guān)行業(yè)得到了長足發(fā)展，尤其是服務(wù)行業(yè)，對就業(yè)困難的問題加以解決。

最后，消費(fèi)增長速度加快。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，對消費(fèi)的促進(jìn)作用明顯，并對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了直接影響。伴隨房地產(chǎn)的發(fā)展，能夠更好地適應(yīng)人們的房屋住宅需求和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需求，加快消費(fèi)行業(yè)發(fā)展速度，使社會消費(fèi)需求明顯增加[2]。

(二)消極影響。首先，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要問題就是虛假繁榮，一般被稱作泡沫經(jīng)濟(jì)。大部分區(qū)域都存在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展混亂的情況，很多企業(yè)借助物價哄抬的方法創(chuàng)造理想的經(jīng)濟(jì)效益。在這種情況下，即便使產(chǎn)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)利益得到了保障，但其他行業(yè)利益卻受到損害，直接降低了其他行業(yè)整體經(jīng)濟(jì)收入，致使居民收入降低，導(dǎo)致房地產(chǎn)滯銷。這并非是人們不存在房地產(chǎn)需求，而是無法承擔(dān)高昂房價。所以說，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)繁榮僅僅為虛假繁榮表現(xiàn)，使泡沫經(jīng)濟(jì)形成。

其次，在虛假繁榮環(huán)境下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)直接沖擊了其他行業(yè)，使大部分行業(yè)倒閉，甚至人員大量失業(yè)，直接引起社會與經(jīng)濟(jì)危機(jī)，很容易使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡影[3]。

最后，房地產(chǎn)行業(yè)需大量使用資金，且資源消耗量大。房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)期間，通常會借助金融方式實(shí)現(xiàn)資金操作目標(biāo)。一旦房地產(chǎn)行業(yè)有虛假繁榮的表現(xiàn)，金融機(jī)構(gòu)很難了解市場本質(zhì)，在房地產(chǎn)行業(yè)投入不斷增加的情況下，使金融結(jié)構(gòu)的資金鏈出現(xiàn)斷裂的情況，對人們經(jīng)濟(jì)安全造成了不利影響。長此以往，就會出現(xiàn)金融危機(jī)。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的非理性發(fā)展問題闡釋

(一)市場化和城市化進(jìn)程偏差明顯。受市場經(jīng)濟(jì)影響，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展期間，土地使用權(quán)以及發(fā)展范圍的問題也逐漸凸顯出來。當(dāng)前，國內(nèi)很多城區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展均受到約束，而政府部門會根據(jù)制度規(guī)定要求提前規(guī)劃房地產(chǎn)發(fā)展方向，向居民提供住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)等商品，使其購買需求得到滿足。在對招商投資進(jìn)行吸引的時候，其既有價格會隨之提高，利潤空間也更大，但卻會使經(jīng)濟(jì)市場被擾亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和實(shí)際需求存在極大偏差，制約其未來發(fā)展[4]。基于市場經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)，城市化進(jìn)程速度加快，有必要科學(xué)分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)品消費(fèi)人群，并且科學(xué)融合城鎮(zhèn)化發(fā)展。除此之外，還應(yīng)當(dāng)對企業(yè)與消費(fèi)者關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)，并在實(shí)際投資方面，投資者要對風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)、商品和成本等諸多要素進(jìn)行考慮，保證投資收益明顯，才能夠加快房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

(二)強(qiáng)調(diào)高層次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)建設(shè)?；谑袌鼋?jīng)濟(jì)體制，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系很容易受外界因素影響而發(fā)生改變。伴隨市場平均利潤的變化，房地產(chǎn)行業(yè)有必要及時反應(yīng)，并調(diào)整內(nèi)部經(jīng)濟(jì)體系，盡可能與市場規(guī)律相適應(yīng)，實(shí)現(xiàn)自身可持續(xù)發(fā)展。目前，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對盲目。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展期間，政府部門作用明顯，在對審批權(quán)進(jìn)行使用的過程中，政府能夠科學(xué)劃分商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)，加快房產(chǎn)建設(shè)速度，并帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保證區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系的合理化，全面優(yōu)化其結(jié)構(gòu)。然而，政府引導(dǎo)規(guī)劃也會存在不合理性，還有經(jīng)營者未重視發(fā)展時機(jī)與條件的重要性，對投資效果產(chǎn)生了不利影響。

(三)房地產(chǎn)市場地價定義過于盲目。從本質(zhì)上來講，土地并沒有商品屬性，因而在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，買賣活動也無法對土地價值進(jìn)行真正衡量[5]。即便可通過勞動力價格將土地價值反映出來，但局限性十分明顯。一般情況下，評價考量土地價值要對市場供需情況、資本收益率和居民消費(fèi)水平等因素做出綜合分析，并作為土地價值判斷的重要參考指標(biāo)。對土地價格計算的過程中，要求深入了解房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，細(xì)化分析對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響的多種因素，對其中利弊做出判斷后，結(jié)合實(shí)際情況確定計算的方式，進(jìn)而對地價價值進(jìn)行科學(xué)評估，以免出現(xiàn)本末倒置情況。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場在長期發(fā)展中，買方相對被動，加之流通市場缺乏完善性，導(dǎo)致運(yùn)作水平不高，且管理制度不健全，容易出現(xiàn)抬高土地價格的情況，致使市場秩序被擾亂。

四、新經(jīng)濟(jì)形勢下我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理性發(fā)展路徑

(一)城市土地的科學(xué)規(guī)劃。綜合考慮房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，若僅依靠炒作的方式吸引大眾關(guān)注房地產(chǎn)，很難長期獲得理想收益，同樣不利于房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。所以，相關(guān)政府部門應(yīng)對自身行為加以規(guī)范，將土地使用權(quán)適當(dāng)出讓，保證本地資金收入始終處于容許范圍內(nèi)。特別是在城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期，應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體狀況，合理化預(yù)測房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢，在獲取短期經(jīng)濟(jì)效益的同時創(chuàng)造可觀長遠(yuǎn)性收益，確保發(fā)展決策在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用與影響始終持續(xù)[6]。一般情況下，可以借助短期出售途徑合理化使用商品住宅與街道門市等，使得短期收入得以增加。而以長遠(yuǎn)角度分析，則可以出租大型商場與辦公樓，對公共設(shè)施以及娛樂用地等土地使用權(quán)加以利用，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)延展性與能動性作用的發(fā)揮，更好地達(dá)到經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在實(shí)踐發(fā)展期間，房地產(chǎn)企業(yè)與政府部門均要明確自身職責(zé)，以多角度為切入點(diǎn)，有效整合對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響的因素，并在綜合考量的同時，有效控制面積與規(guī)模等多種要素，進(jìn)一步推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

(二)城市土地市場的成熟化發(fā)展。根據(jù)國情分析，當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展始終處于穩(wěn)定上升階段，特別是在投資方面優(yōu)勢突出，發(fā)展?jié)摿^大。然而，當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)相對萎靡，存在諸多有待完善之處，有必要深入分析既有問題，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的成熟性發(fā)展，在借助特定手段的基礎(chǔ)上，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性發(fā)展[7]。以綜合角度分析，房地產(chǎn)屬于特殊性商品，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中可持續(xù)提供必要動力，且在其作用發(fā)揮的基礎(chǔ)上，加快相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度，保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展更具延展性，有利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供需平衡發(fā)展，不僅可與住房需求相適應(yīng)，同樣也加快了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。借助具體手段實(shí)施治理與調(diào)控應(yīng)提高警惕，在房產(chǎn)供應(yīng)量與居民需求相適應(yīng)的同時，保證兩者平衡，以免誘發(fā)經(jīng)濟(jì)與安全問題，實(shí)現(xiàn)社會穩(wěn)定發(fā)展目標(biāo)。為此，政府部門需確定自身經(jīng)濟(jì)職能，適當(dāng)干預(yù)經(jīng)濟(jì)，科學(xué)合理地采取相應(yīng)措施，以更好地促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，針對性地調(diào)整問題，并在實(shí)踐期間，使房產(chǎn)質(zhì)量不斷提高，保證房地產(chǎn)市場發(fā)展的穩(wěn)定性，加快房地產(chǎn)市場發(fā)展速度。

(三)政府部門宏觀調(diào)控力度的加大。在國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的地位十分重要，可加快社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度?；谑袌鼋?jīng)濟(jì)環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展很容易受諸多負(fù)面因素影響，特別是政策、價格與需求等的改變，均會對行業(yè)發(fā)展帶來不同程度的影響。然而，在市場自主調(diào)節(jié)下，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到科學(xué)指導(dǎo)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展目標(biāo)。一旦市場供需失衡，政府部門就要充分發(fā)揮宏觀調(diào)控職能，借助經(jīng)濟(jì)與行政手段，嚴(yán)格打擊影響房地產(chǎn)市場的行為[8]。與此同時，應(yīng)結(jié)合市場具體狀況，深入分析對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響的多種因素，在調(diào)節(jié)與政策鼓勵的前提下，盡量與居民房產(chǎn)需求相適應(yīng)，合理化調(diào)整房產(chǎn)價位，保證房地產(chǎn)商品價格和居民消費(fèi)水平呈正比例關(guān)系，使居民消費(fèi)需求被刺激，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在實(shí)際發(fā)展期間，還要深入調(diào)查居民需求與消費(fèi)能力，對居民經(jīng)濟(jì)承受能力加以把控，合理采用相應(yīng)措施，使居民消費(fèi)適度，在改進(jìn)生活質(zhì)量的基礎(chǔ)上，獲取理想的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益[9]?？傮w來講，政府部門宏觀調(diào)控職能的發(fā)揮十分有必要，對市場秩序加以維護(hù)，才能夠更好地加快房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度。

結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)在眾多行業(yè)中占據(jù)重要地位，可有效推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在新經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)取得了理想的發(fā)展成績，但發(fā)展挑戰(zhàn)也始終存在，對其未來可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了極大的制約。在這種情況下，有必要與行業(yè)內(nèi)部和外部情況相互結(jié)合，對城市土地加以規(guī)劃，科學(xué)合理地引領(lǐng)城市土地市場實(shí)現(xiàn)成熟化發(fā)展，并在實(shí)踐過程中，適當(dāng)加大政府部門宏觀調(diào)控的力度，更好地推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。