房地產(chǎn)項目開發(fā)工程管理優(yōu)化措施探究

單雅娟 中國交建

在現(xiàn)代社會經(jīng)濟不斷發(fā)展的過程中，對企業(yè)實施科學(xué)有效管理的作用越來越凸顯出來。通過充分發(fā)揮科學(xué)管理工具，有利于優(yōu)化資源配置。在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，如果所采取的管理策略不合理，便會在一定程度上增加項目投資，降低項目開發(fā)收益。因此，要最大限度地發(fā)揮房地產(chǎn)項目開發(fā)的管理能力，全面了解房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設(shè)情況，全面管控項目全開發(fā)周期，并對工程中所遇到的各類問題進行明確指導(dǎo)，切實保證項目質(zhì)量，有效降低項目成本，全面提升項目管理水平。

一、房地產(chǎn)項目開發(fā)工程管理存在的問題

（一）前期對市場研究不充分

主觀上，在房地產(chǎn)項目開發(fā)之前，應(yīng)充分開展項目前期階段的可行性研究分析。如果在項目前期規(guī)劃及可研性研究的過程中，對市場調(diào)研不充分，對所需信息掌握不準(zhǔn)確，對后期預(yù)判有誤差，它將在一定程度上延長項目開發(fā)時間，影響項目開發(fā)效率，增加不必要的項目開發(fā)成本。同時，客觀上講，由于房地產(chǎn)市場的發(fā)展迅速，部分開發(fā)項目在拿地時取得的控制性規(guī)劃過于嚴(yán)格，也會嚴(yán)重增加房地產(chǎn)項目開發(fā)工程的管理難度。

（二）項目施工過程中的質(zhì)量管理問題

質(zhì)量問題一直是房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理過程中的主要問題，也是制約項目現(xiàn)場管理的重要影響因素。主要體現(xiàn)在以下方面：（1）開發(fā)企業(yè)施工監(jiān)理的監(jiān)督管理職能不能得到有效發(fā)揮，施工材料不嚴(yán)格把關(guān)，偷工減料現(xiàn)象及建材質(zhì)量問題普遍存在；（2）在實際施工過程中，施工人員未遵循施工圖設(shè)計要求或國家建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求施工，因此，項目竣工驗收及后期使用運營均存在嚴(yán)重的質(zhì)量隱患；（3）施工人員自身施工技術(shù)水平和安全意識參差不齊， “一人一崗”和“一人一證”等上崗制度未按要求落實，未對基層員工和關(guān)鍵環(huán)節(jié)施工人員定期組織培訓(xùn)，存在施工工序混亂現(xiàn)象，最終影響項目整體的工程施工質(zhì)量。

（三）項目管理體系不健全

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程非常復(fù)雜，具有工程量大、施工工藝設(shè)備多、管理難度大的特點。然而，在房地產(chǎn)項目開發(fā)工程的管理過程中，制定的管理體系不健全，分包項目的工作范圍不明確，分包隊伍選擇把關(guān)不嚴(yán)，所以常常會出現(xiàn)工作界面劃分不科學(xué)的現(xiàn)象，如一些分包商的工作因?qū)I(yè)能力不足，不能達(dá)到工程實際要求，這為該項工程增加了質(zhì)量風(fēng)險及管理漏洞。

二、房地產(chǎn)項目開發(fā)工程管理優(yōu)化措施

（一）加強項目風(fēng)險管理

為有效提升房地產(chǎn)項目開發(fā)工程管理的水平，有必要加強房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理能力。其中，風(fēng)險防范主要是利用先進的技術(shù)手段和管理方法，以此來合理的規(guī)避項目開發(fā)過程中可能存在的風(fēng)險，有效降低房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟損失，有效保障房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。但是，在房地產(chǎn)項目開發(fā)工程的風(fēng)險防范過程中，需要全面進行風(fēng)險識別。盡可能采取風(fēng)險轉(zhuǎn)移的方法，通過充分利用一定的方法將特定的風(fēng)險以其他的形式轉(zhuǎn)移到無形，如加強合同管理水平，降低法律風(fēng)險，或采取購買保險的形式，嘗試將房地產(chǎn)項目開發(fā)工程管理過程中的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司，為提高項目效益奠定堅實的基礎(chǔ)[2]。

（二）全面完善成本管理

項目成本管理是提高房地產(chǎn)項目開發(fā)工程管理水平的重要環(huán)節(jié)。為有效提升房地產(chǎn)項目開發(fā)工程的管理效能，應(yīng)加強各部門之間的聯(lián)系，專注于房地產(chǎn)項目的成本管理與控制，并貫穿于開發(fā)全周期。項目成本管理的所有環(huán)節(jié)都是相互關(guān)聯(lián)和協(xié)調(diào)的，如果出現(xiàn)某一個環(huán)節(jié)管理不恰當(dāng)，都會在一定程度上增加房地產(chǎn)項目開發(fā)工程的成本，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟收益，故有必要加強房地產(chǎn)項目開發(fā)工程施工全過程的成本管理，堅持在房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策階段中從定性和定量兩個方面控制開發(fā)成本。首先，定性分析，主要從項目整體收益角度，注重資金投入與投資收益比，深入研究整個房地產(chǎn)項目開發(fā)工程的價值趨勢；其次，定量分析，則主要是對房地產(chǎn)項目開發(fā)施工的各個環(huán)節(jié)進行造價控制，在設(shè)計環(huán)節(jié)做好充分論證及技術(shù)交底，全面確定房地產(chǎn)項目開發(fā)的施工量；最后，要加強房地產(chǎn)項目開發(fā)工程的施工現(xiàn)場管理，充分發(fā)揮施工現(xiàn)場監(jiān)理人員的作用，在各個層面控制成本，為房地產(chǎn)項目開發(fā)工程管理水平的提升提供充足的資金支持[3]。

（二）項目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項目開發(fā)工程與其他行業(yè)的產(chǎn)品不同。能夠影響房地產(chǎn)項目開發(fā)工程的質(zhì)量因素較多，不管是人工及材料市場波動，還是機械設(shè)備、建材、施工工藝的發(fā)展變革，都直接影響房地產(chǎn)項目開發(fā)工程的質(zhì)量及成本。因此，為有效提升房地產(chǎn)項目開發(fā)工程的管理能力，有必要在前期可行性研究論證階段開始，發(fā)揮設(shè)計功能，提升工程管理全過程管控，嚴(yán)抓成本控制，通過各項管理手段，有效提升房地產(chǎn)項目開發(fā)人才的綜合素質(zhì)，強化房地產(chǎn)項目監(jiān)督管理水平等管理措施，有效保障房地產(chǎn)項目綜合管理水平。

三、結(jié)論

總之，在當(dāng)前房地產(chǎn)項目開發(fā)工程的管理過程中存在著諸多問題，需要創(chuàng)新房地產(chǎn)項目開發(fā)工程的管理理念，嘗試站在房地產(chǎn)項目管理的戰(zhàn)略高度，從強化組織管理，到全方位全過程有效控制，切實提高房地產(chǎn)開發(fā)項目管理水平，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)更加穩(wěn)定健康的發(fā)展。