房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)及調(diào)控措施

朱迪 中國(guó)人民大學(xué)

前言：在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是其中的一個(gè)重要組成部分，在很多地區(qū)的政府收入過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)占據(jù)較大的比例，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的助力之一。在我國(guó)看到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了有利一面的同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象也日益嚴(yán)重，部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格控制出現(xiàn)了問(wèn)題，房?jī)r(jià)高漲一直是中央及其地方部門管控的重要措施，最近幾年我國(guó)政府先后出臺(tái)了多種管控措施，包括稅收條款、土地政策調(diào)解等措施，使當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，但是還存在不少的問(wèn)題，因此對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)和調(diào)控措施研究具有重要的意義。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是與我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的宏觀環(huán)境有著密切聯(lián)系的，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程及趨勢(shì)當(dāng)中分為三個(gè)階段，第一個(gè)階段是九十年代之前，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的萌芽時(shí)期，這一時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有大規(guī)模的展開(kāi)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)份額較小，沒(méi)有有效的資金投入。第二階段，在改革開(kāi)放到2016年我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)獲得迅猛發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一路高漲，一系列的大的房地產(chǎn)公司迅速出現(xiàn)，并且市場(chǎng)份額快速擴(kuò)大，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高地方政府收入的重要推動(dòng)力。2015年，北京市部分商品房簽約均價(jià)最高達(dá)到了96115元每平米，上海市部分商品房簽約均價(jià)最高達(dá)到了91055元每平米。而與香港臨近的深圳，其房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度也是驚人，去年的平均增長(zhǎng)幅度超過(guò)了40%，新建住宅的平均售價(jià)為42591元每平米。這些數(shù)字無(wú)不表現(xiàn)著當(dāng)前我國(guó)商品房的平均銷售價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了居民的收入水平，使得越來(lái)越多的居民難以擁有屬于自己的產(chǎn)權(quán)商品房。第三個(gè)階段是2016年之后，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)趨于穩(wěn)定，房?jī)r(jià)得到初步控制。我國(guó)在這個(gè)階段針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)采取一系列的組合拳，在稅收接連出臺(tái)一系列的調(diào)控措施，包括對(duì)一手房和二手房的調(diào)控，有效的遏制了炒房行為的發(fā)生，并且在地方的政府土地政策上進(jìn)一步鎖緊，采取了調(diào)控措施，降低了房?jī)r(jià)的上漲力度。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)

當(dāng)前在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)當(dāng)中主要有以下幾點(diǎn)：第一，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。由于受到人口和剛性需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)是當(dāng)前我國(guó)人民的基本需求，在旺盛的需求下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還會(huì)繼續(xù)發(fā)展，但是大規(guī)模的發(fā)展的幾率還是較小的。第二，房?jī)r(jià)已經(jīng)得到基本的控制，房?jī)r(jià)上漲空間較小。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的大規(guī)模的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，房?jī)r(jià)上漲就是其中的因素，目前我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格采取的針對(duì)性的調(diào)控措施，所以房?jī)r(jià)的上漲空間較小，并且幅度不大。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的主要原因

（一）宏觀調(diào)控制度不合理

在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，宏觀調(diào)控制度不合理是其中的一個(gè)重要方面。當(dāng)前在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，雖然政府采取了一系列的宏觀調(diào)控措施，但是很多地區(qū)的房?jī)r(jià)一直上漲過(guò)快，當(dāng)前我國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)雖然得到控制，比沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模的上漲，但是房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了一般民眾的承受能力，很多一線城市的居民面臨買不起房的現(xiàn)象。另一方面二線城市和三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有進(jìn)一步擴(kuò)張的現(xiàn)象，二線城市和三線城市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還在進(jìn)一步的發(fā)展，這充分的說(shuō)明了政府的宏觀條款措施不是很理想，政策不合理還存在。政府所制定的住房保障制度也存在一定的不足，這也使得房?jī)r(jià)很難穩(wěn)定。當(dāng)前我國(guó)政府對(duì)于居民的住房保障制度的實(shí)行存在著諸多困難，一方面是由于住房保障所牽扯的是居民的住房問(wèn)題，這對(duì)于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是一大打擊，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利益存在一定的影響，進(jìn)而影響了當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入，因此當(dāng)?shù)卣畬?duì)于住房保障制度的實(shí)際執(zhí)行的動(dòng)力比較缺乏。另一方面，由于住房保障制度自身所涉及的程序較為復(fù)雜，同時(shí)還需要多個(gè)部分的協(xié)調(diào)合作，對(duì)于該制度的實(shí)施來(lái)說(shuō)也是一大難題。

（二）土地政策不完善

土地政策不完善，我國(guó)房?jī)r(jià)較高的一個(gè)重要原因就是土地的購(gòu)買價(jià)格較高，當(dāng)前很多地區(qū)的政府為了自身的經(jīng)濟(jì)效益，采取高價(jià)格的拍賣土地，這樣無(wú)形當(dāng)中了促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的上升，為了獲得更多的利益，房地產(chǎn)商只能通過(guò)上調(diào)房?jī)r(jià)的方式進(jìn)行管理，這樣就無(wú)形當(dāng)中促使了房地產(chǎn)價(jià)格的上升，進(jìn)而推動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（三）稅收調(diào)控制度不到位

稅收調(diào)控制度不到位，在我國(guó)房地產(chǎn)的稅收管理制度上，我國(guó)基本每年都會(huì)采取針對(duì)性的調(diào)控措施，地方也會(huì)因?yàn)橹醒胝吒鶕?jù)自身的情況采取調(diào)解措施，但是在實(shí)際的調(diào)解幅度上還是不夠。很多稅收管理措施，只是針對(duì)普通的民眾，針對(duì)具有一定資產(chǎn)的富人群體，并不會(huì)造成較大的影響。雖然在營(yíng)改增政策中，規(guī)定對(duì)于個(gè)人的住房不滿兩年時(shí)間再轉(zhuǎn)讓給他人的所征收的增值稅率為5%，購(gòu)房時(shí)間為兩年以上的則免收增值稅，這些規(guī)定都是針對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的規(guī)定，對(duì)于所有的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)實(shí)際作用。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控管理的措施

（一）完善宏觀調(diào)控制度

完善宏觀調(diào)控制度。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)雖然發(fā)展放緩，但是在地區(qū)的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中還存在上漲的現(xiàn)象，二線城市和三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有進(jìn)一步擴(kuò)張的現(xiàn)象，二線城市和三線城市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還在進(jìn)一步的發(fā)展，這充分的說(shuō)明了政府的宏觀條款措施不是很理想，政策不合理還存在。因此政府宏觀調(diào)控措施需要進(jìn)一步加強(qiáng)。政府在實(shí)際的管理當(dāng)中要進(jìn)一步打擊炒房行為的發(fā)生，合理引導(dǎo)炒房客的投資方向。還可以鼓勵(lì)投資者將閑置資金投入實(shí)業(yè)中去，實(shí)行多樣化的投資手段，減少投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投入，減輕炒房熱現(xiàn)象，緩解我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題。另外要加強(qiáng)保障房建設(shè)，在實(shí)際的保障房的建設(shè)過(guò)程當(dāng)中，應(yīng)該積極的吸取別人的良好管理模式和方法，引進(jìn)較好的管理方法，進(jìn)一步的緩解基本市場(chǎng)需求，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展降溫。

（二）根據(jù)地方情況加強(qiáng)對(duì)土地政策管理

根據(jù)地方情況加強(qiáng)對(duì)土地政策管理。當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)較高的一個(gè)重要原因就是土地的購(gòu)買價(jià)格較高，當(dāng)前很多地區(qū)的政府為了自身的經(jīng)濟(jì)效益，采取高價(jià)格的拍賣土地，這樣無(wú)形當(dāng)中了促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的上升，造成了房?jī)r(jià)的上升。因此廣大地方政府部門在實(shí)際的管理過(guò)程當(dāng)中，要改變傳統(tǒng)的變賣土地提高政績(jī)的價(jià)值觀，在實(shí)際的管理當(dāng)中采取多方面的可持續(xù)的發(fā)展模式，提高地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造更多的動(dòng)力。另外地方政府在土地的審批和價(jià)格控制上要嚴(yán)格實(shí)行報(bào)備制度，嚴(yán)格打擊非法變賣土地的行為，對(duì)非法變賣土地的部門和個(gè)人要追究其相關(guān)責(zé)任，嚴(yán)重的情況要追求其法律責(zé)任，有效的從源頭上控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張。

（三）進(jìn)一步健全稅收調(diào)控制度

稅收制度是有效的控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工具之一，因此要進(jìn)一步健全稅收調(diào)控制度。在實(shí)際的調(diào)解幅度上還是不夠。很多稅收管理措施，只是針對(duì)普通的民眾，針對(duì)具有一定資產(chǎn)的富人群體，并不會(huì)造成較大的影響。在管理大但該男子針對(duì)炒房的問(wèn)題，政府對(duì)于空置房屋可以適當(dāng)?shù)卣魇找欢ǖ亩愘M(fèi)。許多房地產(chǎn)投機(jī)者購(gòu)置了大量房屋，囤積了許多房源，使得空置的房屋比較多，嚴(yán)重浪費(fèi)了住房資源，但如果對(duì)空置房屋進(jìn)行適當(dāng)?shù)卣鞫悾瑒t會(huì)使得炒房者的投機(jī)成本增加，鑒于國(guó)家對(duì)炒房行為的限制，炒房者也會(huì)在一定程度上減少對(duì)房地產(chǎn)的投資行為。其次，政府也可制定一些政策來(lái)對(duì)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)關(guān)于房地產(chǎn)信貸力度進(jìn)行限定，有效緩解貸款炒房行為的發(fā)生。在實(shí)際的稅收調(diào)控當(dāng)中需要從個(gè)人與銀行兩個(gè)方面入手，兩個(gè)方面缺一不可，在實(shí)際的管理制度和方法上要根據(jù)地方的需求采取措施，在實(shí)際的管理當(dāng)中要健全管理制度，針對(duì)一系列的稅收制度空白要及時(shí)的補(bǔ)充。另一方面在制度確定之后要嚴(yán)格落實(shí)稅收調(diào)控制度，只有這樣才能有效的發(fā)揮稅收調(diào)控工具的作用。

結(jié)語(yǔ)：從以上的分析可以看出，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要產(chǎn)物，當(dāng)前在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)具有多方面的原因，這些原因既有外在的，也有內(nèi)在的，其主要原因表現(xiàn)在：宏觀調(diào)控制度不合理、土地政策不完善、稅收調(diào)控制度不到位。因此在實(shí)際的管理當(dāng)中，要根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展和人民的基本需求，要進(jìn)一步要完善宏觀調(diào)控制度、根據(jù)地方情況加強(qiáng)對(duì)土地政策管理、進(jìn)一步健全稅收調(diào)控制度，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)際管控水平，滿足人民的基本住房需求。