多只產(chǎn)品展期 信業(yè)基金踩雷地產(chǎn)非標(biāo)融資業(yè)務(wù)

惠凱

《紅周刊》記者了解到，上述風(fēng)險暴露的基金主要投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其偏好房地產(chǎn)公司“一二線城市+三線地產(chǎn)商”的開發(fā)風(fēng)格;其實幾年前，主打這一模式的產(chǎn)品在投資人群中還頗受歡迎。但如今時過境遷，不少融資方實際上現(xiàn)金流已非常緊張，盡管資金池產(chǎn)品保障了前期的兌付，但后續(xù)的兌付終究還是無能為力。

而就在近期，監(jiān)管高層直言房地產(chǎn)行業(yè)過度融資會“使其泡沫化問題更趨嚴(yán)重”，7月初，銀保監(jiān)部門對部分信托公司進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求主動限制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模。房地產(chǎn)業(yè)再次出現(xiàn)資金收緊的趨勢，類似信業(yè)這種以房地產(chǎn)融資為主業(yè)的金融機構(gòu)，也將面臨更大的壓力。

信業(yè)基金旗下近10只產(chǎn)品展期

2017年以來，隨著樓市調(diào)控、金融供給側(cè)改革影響發(fā)酵，疊加近期樓市乍暖還寒的因素，越來越多中小房企的資金鏈出現(xiàn)斷裂風(fēng)險，此前《紅周刊》也獨家報道，三線地產(chǎn)商京奧港集團(tuán)、廣東老牌開發(fā)商頤和地產(chǎn)分別發(fā)行的“榮耀1號”以及“信業(yè)卓異3號”兩只私募基金先后逾期，曝光了兩家公司面臨的資金困境。

而上述兩只產(chǎn)品的管理人均為信業(yè)基金或其全資子公司。資料顯示，信業(yè)基金成立于2011年，盡管其全稱為“信業(yè)股權(quán)投資管理有限公司”，但更多的業(yè)務(wù)是為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資。記者也曾在信業(yè)基金辦公室看到，其陳列著多家機構(gòu)頒發(fā)的地產(chǎn)基金榮譽榜單，信業(yè)基金均榜上有名。

基金業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，信業(yè)基金發(fā)行了9只產(chǎn)品，其旗下還有多家全資子公司：嘉興市信誠業(yè)達(dá)備案發(fā)行5只產(chǎn)品，嘉興惠博投資發(fā)行11只產(chǎn)品，嘉興信業(yè)盛創(chuàng)投資發(fā)行了10只產(chǎn)品，等等。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，信業(yè)及子公司共6家管理人就發(fā)行有55只產(chǎn)品。

近期記者采訪獲悉，兩位投資人向記者透露，信業(yè)基金有10只左右的產(chǎn)品出現(xiàn)逾期風(fēng)險?！皹s耀1/2、卓異3/12、泰盈3號、寶豐3號、瑞豐2號、穩(wěn)晟1/3號等都違約了?！币晃煌顿Y人王先生（化名）告知記者。上述基金中除泰盈3號等少數(shù)產(chǎn)品外，其余大部分投向一二線城市房地產(chǎn)開發(fā)，或者實際上是資金池產(chǎn)品。

比如“信業(yè)華創(chuàng)睿盈1號私募基金”，記者獲得的一份由管理人嘉興惠博投資發(fā)出的信披報告顯示，該產(chǎn)品發(fā)行于2016年8月，融資方為昆明大田宥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，存續(xù)期為18+12個月，即應(yīng)于2018年2月就滿18個月，同時到今年4月正式到期;但該報告坦承，由于大田宥公司未能按期償付借款本息，管理人只能將存續(xù)期延長到2019年6月底。據(jù)記者向投資人王先生核實，該產(chǎn)品至今仍未兌付。

華創(chuàng)睿盈1號擬募資3.5億元，投資于大田宥房地產(chǎn)所開發(fā)的大宥城項目。公開信息顯示，該項目位于昆明市中心城區(qū)的盤龍區(qū)，2012年，大田宥房地產(chǎn)以2.5億元拍下兩宗城中村地塊。不過據(jù)云南當(dāng)?shù)孛襟w報道，2016年底，由于開發(fā)商資金鏈斷裂，大宥城的開發(fā)陷入停滯，2017年底，碧桂園和俊發(fā)集團(tuán)聯(lián)合接盤大宥城一期項目。

同樣展期的還有信業(yè)華福創(chuàng)贏8號，該基金成立于2018年5月，不過存續(xù)期只有9個月。該基金融資方為成都中梁置業(yè)，且融資方還款已于2018年9月底到賬，信業(yè)基金為獲取更高收益、對收到款項進(jìn)行了“流動性管理”。但今年4月，信業(yè)基金公告稱，由于“流動性管理的資金出現(xiàn)回收延遲的情況”，只能將華福創(chuàng)贏8號展期6個月（中梁地產(chǎn)近幾年飛速擴張、已躋身千億梯隊，并于近日成功通過港交所聆訊）。

此外，目前信業(yè)瑞豐2號也處于展期狀態(tài)。該基金成立于2018年6月，通過認(rèn)購信業(yè)華福壹號投資合伙企業(yè)（有限合伙）的LP份額、經(jīng)中信銀行海口分行向三亞銘遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司發(fā)放委托貸款，用于三亞保利鳳凰公館項目的開發(fā)。但“受到宏觀經(jīng)濟形勢、金融監(jiān)管等諸多因素影響”，項目銷售及回款進(jìn)度受較大沖擊，同時再融資收緊、融資方出現(xiàn)“暫時性的流動性困境”。投資人提供的、落款時間為6月10日的《延期公告》顯示，信業(yè)基金決定將瑞豐2號的存續(xù)期延長1年，同時也向管轄法院申請對三亞保利鳳凰公館的未售現(xiàn)房采取強制執(zhí)行措施。

除了專項基金外，信業(yè)基金還發(fā)行有部分一對多的產(chǎn)品。以穩(wěn)晟3號為例，一份2018年6月的推介材料顯示，穩(wěn)晟3號預(yù)計募資2億元，擬投向昆明某房地產(chǎn)項目、三亞核心區(qū)某酒店公寓等項目，目前也是展期1年。王先生直言，穩(wěn)晟3號本質(zhì)上就是資金池?！氨热绶€(wěn)晟3號的一部分資金就用于償還京奧港集團(tuán)包頭爛尾項目的應(yīng)兌本金和收益?！贝饲笆幼有胚h(yuǎn)業(yè)豐曾在2016年11月發(fā)行“鳳凰8號”，據(jù)王先生透露，該基金用于為京奧港包頭地產(chǎn)開發(fā)提供融資，但到期后還延期了3個月，最終能兌付還是靠穩(wěn)晟3號的“借新還舊”，導(dǎo)致現(xiàn)在穩(wěn)晟3號的投資人進(jìn)退兩難。

背靠中信炙手可熱，風(fēng)控缺失頻繁踩雷

盡管如今頻頻踩雷，不過就在兩年前，信業(yè)基金還是另一番光景。成立之初，信業(yè)基金背景可謂顯赫，股東中包括中信證券、金谷國際信托等;記者也注意到，信業(yè)基金的登記辦公室在重慶，但實際辦公地點位于北京市朝陽區(qū)京城大廈24層，該大廈既是中信集團(tuán)的物業(yè)，內(nèi)部也有中信信托等多家中信系企業(yè)的辦公室，顯示公司與中信的關(guān)系或許“不一般”。

另一個可供佐證的細(xì)節(jié)是，前述55只產(chǎn)品的托管銀行大部分是中信銀行。有北京的理財從業(yè)者描述，由于信業(yè)基金背靠中信證券，產(chǎn)品一度很受歡迎，“信業(yè)的獨家代銷機構(gòu)是利普樂資產(chǎn)，其他的三方公司根本搶不到額度?！辈贿^天眼查顯示，2018年12月底，中信證券全資子公司中信金石投資從信業(yè)股東層面退出，而其后信業(yè)基金的多只產(chǎn)品就出現(xiàn)了兌付危機。

信業(yè)基金官網(wǎng)顯示，截至2017年底，累計管理規(guī)模達(dá)700億元。在地產(chǎn)外，信業(yè)基金還曾在新三板、定增市場火熱時發(fā)行過多只權(quán)益類產(chǎn)品，比如“揚帆”/“泰復(fù)”系列主投新三板。例如信業(yè)基金在2015年發(fā)行的“信業(yè)揚帆2號新三板投資專項資管計劃”，原定存續(xù)期為2+1年、即應(yīng)于2018年到期;前述投資人告知記者，揚帆2號到目前“只退出三成，其他都退不出來”。

而記者獲得的揚帆2號2019年一季報文件顯示，截至3月底、基金累計凈值0.83、單位凈值0.52。該基金投資了9家公司、其中6家掛牌新三板，只有橙天嘉禾完全退出，其余8家公司多處于成本與最新價的倒掛狀態(tài)。

那么為何信業(yè)會頻頻暴雷呢？事后來看，信業(yè)基金的募投公司不少早已有資金緊張的征兆。比如卓異12號發(fā)行于2017年9月、投向安徽藍(lán)德集團(tuán)，天長城投提供擔(dān)保;但天眼查信息顯示，2017年時，藍(lán)德集團(tuán)就以被告、被執(zhí)行人的身份，牽扯到多宗民間借款糾紛?；鸢l(fā)行僅半年后，也就是2018年4月，信業(yè)基金才通過“公開渠道”獲知融資方已出現(xiàn)實質(zhì)性流動風(fēng)險。2018年12月底，融資方未足額支付承諾收益，其后信業(yè)基金向北京市三中院提起訴訟。記者就此撥打了信業(yè)基金董事長鄧宏等多位高層電話，未獲回復(fù)。

另外，信業(yè)基金還存在風(fēng)控缺失的問題，“信業(yè)跟我們投資人口頭說有實質(zhì)資產(chǎn)，但實際上并沒有。比如卓異12號發(fā)行時說貸款后就辦理抵押增信，但最后也沒辦?！庇浾吡私獾?，信業(yè)不少項目確實有股權(quán)質(zhì)押，但相比房產(chǎn)、地塊等資產(chǎn)，股權(quán)質(zhì)押的含金量并不高。至于為何信業(yè)基金敢于投大量的高風(fēng)險項目，王先生直言，“（信業(yè)基金）把資金拿去給那些資金壓力大的房企，目的還是收取高額的手續(xù)費?！?h3>“一二線城市+三線地產(chǎn)商”策略失靈，地產(chǎn)金融生態(tài)惡化

除了股東背景，在投資策略上，信業(yè)基金投向的地產(chǎn)項目普遍具有“一線城市外環(huán)/二線城市+三線地產(chǎn)商”的特點，諸如卓異3號投向的頤和地產(chǎn)是一家廣州的老牌地產(chǎn)商，卓異1號投向北京懷柔某人才公租房項目，瑞豐2號則投向海南三亞的酒店式公寓。

附表基金投資項目匯總表

接受《紅周刊》記者采訪時，也有理財師坦言，當(dāng)初挑選項目并未發(fā)現(xiàn)有任何問題。不過2017年以來，一線城市房價調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)、房價漲幅趨緩，尤其是外環(huán)下跌普遍。Wind顯示，2016年11月至今，一線城市平均房價僅從40000元/平米漲至41500元，海南也自2018年4月以來實施“全域限購”。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《紅周刊》記者表示，外環(huán)本身也是軌交規(guī)劃的重點區(qū)域，因此將開發(fā)重點放在大城市外環(huán)本身并沒有太多問題?！安贿^實際上，當(dāng)前地產(chǎn)調(diào)控升級，對外環(huán)的影響大于核心城區(qū);另外當(dāng)房價高漲時，郊區(qū)產(chǎn)品的認(rèn)購需求大增。而市場低迷時，往往市區(qū)二手房價格都會超過郊區(qū)新房?！?/p>

就開發(fā)周期而言，“通常一個地產(chǎn)項目，從拿地到預(yù)售一般需要12個月，從預(yù)售到竣工需要2年時間，總體3年時間?！眹?yán)躍進(jìn)指出，正常的一個地產(chǎn)項目，考慮到“交付完畢+物業(yè)配套”的時間，通常也不會超過5年。不過如果是大型項目，那么開發(fā)周期更長，需要用8～14年來進(jìn)行持續(xù)性的開發(fā)。

基于上述開發(fā)周期，融資方面，開發(fā)商最關(guān)鍵的是需要在拿地到開工期間籌措總資金的25%，其后才敢于預(yù)售，其主要籌資方式包括銀行貸款、非標(biāo)、發(fā)債等。具體來說，銷售回籠資金占資金總需求的三成左右，貸款占比約30%，剩下就是自籌和外部融資：其中債券融資比重約10%，其他類私募和信托融資的占比低于10%?！皬馁Y金錯配的角度看，往往就形成了借新償舊的模式，不過監(jiān)管層的最新表態(tài)是認(rèn)可這一模式的?！本托艠I(yè)而言，其發(fā)行產(chǎn)品的存續(xù)期普遍是兩年。一位理財從業(yè)者分析，信業(yè)基金給客戶的收益基本都在8%以上，綜合發(fā)行成本不會低于10%。如此高的融資成本，企業(yè)本身就需要承擔(dān)更大的償還壓力。

值得注意的是，在6月召開的陸家嘴論壇上，銀保監(jiān)會主席郭樹清表態(tài)稱：“地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長房地產(chǎn)的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴(yán)重?！?月初有媒體報道，銀保監(jiān)部門對部分信托公司窗口指導(dǎo)稱，限制房地產(chǎn)信托發(fā)行。這也意味著，地產(chǎn)市場在經(jīng)歷短暫的“小陽春”之后，強調(diào)控再度回歸。而對于那些主要服務(wù)于房企的金融機構(gòu)來說，壓力也隨之而來。

除信業(yè)基金外，《紅周刊》記者還獲悉，此前曾被爆出資管產(chǎn)品逾期的上海景時股權(quán)投資基金的業(yè)務(wù)重點也是為房企提供融資通道，其也存在較大的兌付壓力。對此，記者將持續(xù)關(guān)注后期進(jìn)展。