我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風險防范研究

摘?要：房地產(chǎn)經(jīng)濟在很大程度上對我國整體國民經(jīng)濟起著重要的作用，因此從某種層面上一直認為我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國整體經(jīng)濟的支柱。這都意味著如果房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生波動，就很大程度上會對我國整體國民經(jīng)濟產(chǎn)生影響，最終可能會導致金融風險等一系列情況的演變。就目前實際情況分析研究探討來看，2019年到2020年這一階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟波動性明顯出現(xiàn)擴大，因此在金融層面容易產(chǎn)生風險而可能會出現(xiàn)金融危機，而本文也就針對于房地產(chǎn)經(jīng)濟波動和金融風險進行探討研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展;金融風險;波動性研究

我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟從2003年4%的房地產(chǎn)增長率貢獻情況到2004年55%銀行貸款比重，由這兩年的情況就已經(jīng)很明顯可以認知到房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中在當時和現(xiàn)階段的重大影響。然而就2019年美國經(jīng)濟所出現(xiàn)的倒掛，可2020年當前我國所面臨的疫情，在很大程度上影響了2020年我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的調(diào)節(jié)。就目前我國實際情況來說，全體國民經(jīng)濟很大程度上是與房地產(chǎn)經(jīng)濟密不可分的，尤其是其杠桿作用，在很大程度上促進了我國國民經(jīng)濟發(fā)展，而這也就要求房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生變化時必然需要軟著陸，這在當前的緊張局勢下來說是較為困難的?？赡芤簿途唧w針對于房地產(chǎn)經(jīng)濟波動進行了分析，并且根據(jù)實際情況針對金融風險防范作以研究。

一、房地產(chǎn)波動和金融風險兩方面的內(nèi)涵

（1）從理論層面分析房地產(chǎn)經(jīng)濟波動

房地產(chǎn)經(jīng)濟波動從理論層面可以有諸多要點，比如說房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的不同分類、形成機理、效應(yīng)、阻礙因素等，而同樣可以從長期我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展來看，上下起伏震蕩的房地產(chǎn)經(jīng)濟情況是長期存在的。而同樣在分類方面，主要是存在著房地產(chǎn)周期和專門波動兩個層面，而實際層面上，專門波動和周期性波動是通過不同的方式產(chǎn)生的，這也是兩者的主要區(qū)別，就前者是非理性投機，而后者則是房地產(chǎn)投資行為和理性投機。而實際上前者作為專門波動，由于非理性投機而沒有規(guī)律性，在這種情況下也可以發(fā)現(xiàn)擴張和收縮持續(xù)時刻較短。后者作為周期性波動，有著規(guī)律性的擴張收縮和長時刻的人數(shù)波動，在處理相關(guān)經(jīng)濟波動分析時，一定要做好觀察。而同樣在房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動因素的阻礙層面上，主要是基于利率，貨幣，信用，通貨膨脹等多個層面進行的阻礙，除此之外，在政策因素和新時代到來等多個方面也會產(chǎn)生影響，而在導致后者產(chǎn)生的因素方面，主要是道德風險經(jīng)濟規(guī)范和國際金融沖擊等各個方面。

（2）從機制層面來分析金融風險的發(fā)生

以房地產(chǎn)波動較為類似的是金融風險的相關(guān)內(nèi)涵，在更深層面上也需要對其產(chǎn)生原因和因素等方面進行分析。目前就世界各類型的金融風險觀測可知，其高強度破壞性和高傳染性是世界金融危機中常見到的，然而同樣其具備擴張性、客觀性和可治理性，就2008年我國規(guī)避金融危機的有效措施來看，其防范是有跡可循的。而在產(chǎn)生金融風險的諸多層面上，金融市場波動性和脆弱性是貨幣與商品運動相脫節(jié)、經(jīng)濟虛擬化、貨幣過度供給等層面導致金融危機的重要原因。那么導致金融風險的形成，從機制層面上主要是緣于金融資產(chǎn)價格波動、不穩(wěn)定的金融特性和信息不對稱等方面。而之所以高傳染、強破壞，則是基于金融國際資本流淌和周期性波動等方面。

（3）從房地產(chǎn)經(jīng)濟波動和金融風險形成層面進行觀察

我國的房地產(chǎn)價格是近幾年來開始快速提升的，在這種情況下，貨代抵押品的房地產(chǎn)價值也會因此而提升，由此而相對的對于房地產(chǎn)信貸風險進行降低。就目前房地產(chǎn)價格上漲的具體情況和房地產(chǎn)價格的進一步提高來看，主要是金融機構(gòu)在房地產(chǎn)層面的信用認識方面而引起的，這都是要求房地產(chǎn)信用供給提升。就目前實際房地產(chǎn)價格由于疫情等諸多原因有所下降來看，金融機構(gòu)的資本會由于違約而出現(xiàn)減少，同樣可以通過企業(yè)借貸發(fā)現(xiàn)金融風險。這些情況在很大層面上都是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的金融供在這些因素層面上出現(xiàn)了降低。那么在時代的進一步發(fā)展和房地產(chǎn)經(jīng)濟波動過程中，通過提升資本備用金來及時反映金融機構(gòu)資本脆弱性的情況，在很大層面上反而會使得房地產(chǎn)業(yè)的信用供給再一次的減少，由此而就導致了惡性循環(huán)。也就是信用供給減少導致抵押貸款風險上升，在這之中所面臨的就是房地產(chǎn)價格的下跌。同樣房地產(chǎn)價格下跌面臨的是緊縮措施所帶來的壓力，最終通過金融風險的集中暴露和泡沫破滅釀成金融危機。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動出現(xiàn)的主要影響因素分析

（1）主要原因是經(jīng)濟環(huán)境變化

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和生存的主要環(huán)境就是經(jīng)濟環(huán)境，而經(jīng)濟環(huán)境當中所發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟自然會對其產(chǎn)生影響，因此國內(nèi)生產(chǎn)總值，發(fā)展指數(shù)等方面，都深刻的影響著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)和生存環(huán)境。

（2）重要原因是政府政策改變

而這個國家從2010年到2020年之間所不斷變化的房地產(chǎn)政策來看，為了平衡由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所帶來的諸多社會問題，國家針對房地產(chǎn)市場。然而作為我國城市建設(shè)發(fā)展堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)行業(yè)，各地區(qū)城市房地產(chǎn)的水平就是其發(fā)展水平，這也就從另一個層面上表明，房地產(chǎn)水平降低將會導致城市建設(shè)水平進一步下降，因此兩者相掛鉤之后，政策的出臺就需要深刻的考慮房地產(chǎn)經(jīng)濟波動影響。而我國的房管局正是對房地產(chǎn)經(jīng)濟影響進行考慮的重要部門，結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展和城市發(fā)展的具體實際情況，出臺相關(guān)行業(yè)策略，尤其是體現(xiàn)在法律法規(guī)和土地資源的嚴格控制方面。

（3）直接原因是供需關(guān)系影響

房地產(chǎn)作為一個產(chǎn)業(yè)，自然也會受到供需關(guān)系的影響，并且在任何市場波動當中，供需關(guān)系影響市場經(jīng)濟波動是必然的。那么從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的具體情況可以發(fā)現(xiàn)我國人民與房地產(chǎn)波動之間的關(guān)系，人民的需求在很大程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展。因此分析我國近期房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的供需關(guān)系變化，最為明顯的就是我國人口老齡化和人口的逐年下降，這種情況導致了供需關(guān)系出現(xiàn)問題，也就是大量建設(shè)的房地產(chǎn)開始遠超住房人口的需求，因此進一步就提高了房地產(chǎn)金融風險。

（4）間接原因是資金來源和產(chǎn)業(yè)投資回報相關(guān)問題

而就房地產(chǎn)資金來源大多數(shù)源自于單位自籌和銀行貸款等方式來看，主要是前期我國加大對房地產(chǎn)行業(yè)的投資力度，導致其快速發(fā)展，這也就意味著過去房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速增長與國家大量投入是有關(guān)的。然而后期一旦在政策上導致銀行貸款發(fā)生變化，就有可能會引發(fā)整個房地產(chǎn)經(jīng)濟動蕩，這也就是房地產(chǎn)經(jīng)濟波動產(chǎn)生的主要原因。而就我國的消費者主要情況來說，住房需求的消費者占大多數(shù)，然而更多是由于房地產(chǎn)價格過高而難以進行消費。另一類型則是具有較多的房產(chǎn)，希望通過大量的房地產(chǎn)投資而球的回報，相對于前者來說，后者更能影響房地產(chǎn)經(jīng)濟，并促進企業(yè)曲線上升，但是這會深遠的影響供求關(guān)系的發(fā)展，而最終導致房產(chǎn)波動。

三、進行房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的金融風險防范策略探討

（1）通過我國資金投入強化來平衡經(jīng)濟環(huán)境變化。

在導致房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的諸多因素方面，經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生的變化很大程度是人為不可控的，因此更多程度上只能加強投資政策調(diào)控來幫助其獲得穩(wěn)定，那么這也就要從投資政策角度由三方面入手。也就是要求改變房地產(chǎn)的目前主體投資結(jié)構(gòu)、規(guī)模和結(jié)合新時代的具體情況。實際投資行為在很大程度上所影響的是房地產(chǎn)的現(xiàn)階段，尤其是在環(huán)境變化時期，因此在這一階段明確產(chǎn)權(quán)并結(jié)合實際情況進行完善的金融風險規(guī)避是有重要意義的。而緊接著在投資規(guī)模方面進行調(diào)控，也就是通過房地產(chǎn)投資規(guī)模數(shù)量大小，保證其與我國經(jīng)濟發(fā)展相同，這一方式是保證我國的房地產(chǎn)投資處于健康狀態(tài)的重要方式，而在具體應(yīng)用上，則要控制資金投入和規(guī)模比例。最后則是根據(jù)目前的政府投資具體情況，進行房地產(chǎn)政府投資活動的規(guī)范，在這一過程中，政府在其中所起的作用是極為主要的，并且要有意識的強調(diào)政府在其中的引導作用。

（2）通過我國房地產(chǎn)管控加強來控制房地產(chǎn)經(jīng)濟波動

房地產(chǎn)管控此處主要是針對于房地產(chǎn)價格的管控，這是金融危機防范當中控制房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的手段。在這一過程中要嚴格重視并控制房地產(chǎn)價格波動，將其縮小的一定的健康價格范圍之內(nèi)，這就是促進了房地產(chǎn)經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展也是降低金融風險的重要措施。然而近年來可以發(fā)現(xiàn)，由于市場經(jīng)濟發(fā)展所導致的房地產(chǎn)商品價格上漲是普遍出現(xiàn)的，然而當?shù)卣鶕?jù)當?shù)貙嶋H情況，以產(chǎn)品價格分析，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價格和房地產(chǎn)經(jīng)濟波動不相一致。這種情況下，當?shù)卣畱?yīng)該是合理進行房地產(chǎn)價格的調(diào)控，使其恢復正常，尤其是相比于過去為促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展而盲目提高，相比已經(jīng)有較大的進步。

（3）通過房地產(chǎn)金融系統(tǒng)健全來完善個人征信

個人征信主要是針對于房地產(chǎn)價格與實際供需關(guān)系進行考慮，這也就是深刻的發(fā)現(xiàn)了目前防范金融風險的主要入手點。相比于我國近期內(nèi)突發(fā)的疫情事件來說，長期的消費者結(jié)構(gòu)所導致供需關(guān)系的變化是最為重要的，因此完善個人征信以保證房地產(chǎn)價格波動在健康范圍之內(nèi)是有必要的。而在這些方面一定是需要有關(guān)部門進行支持，通過技術(shù)參考意義的數(shù)據(jù)來規(guī)避金融風險，而同樣這點對于單一融資的銀行貸款方式來說，這也是分散風險而引導正確的貸款方向的重要做法。并且就個人征信系統(tǒng)的健全主要作用來說，是更大程度上限制個人貸款大量買房情況的出現(xiàn)，也就是購房者貸款的控制，很大程度上可以避免多人貸款的違約。

四、結(jié)束語

現(xiàn)階段特殊時期的到來，在很大程度上影響了我國乃至于世界的經(jīng)濟發(fā)展，相比于本來在2019年下半年就岌岌可危的世界經(jīng)濟情況來說，在這一階段，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟波動很大程度上會成為我國內(nèi)部金融風險出現(xiàn)的苗頭。因此首先要對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動進行分析和控制，由此而進一步避免金融危機在我國出現(xiàn)和發(fā)生的情況。同樣面對于世界經(jīng)濟的危機情況，也要進一步打理好我國支柱型產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟波動，那么就本文的分析來看，我國國民經(jīng)濟發(fā)展的主要支柱仍然存在著較多問題，應(yīng)該及時由金融風險規(guī)避方面的考量來進行切實的管控和解決。

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作者簡介：毛國強（1967—），男，漢族，浙江臨安人，本科，金融經(jīng)濟師，研究方向：房地產(chǎn)規(guī)劃、立項、施工銷售。