分析房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要性

陳思 中國(guó)民生銀行資產(chǎn)管理部

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)包含生產(chǎn)與消費(fèi)所產(chǎn)生的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和條件，涉及到機(jī)械領(lǐng)域、家電領(lǐng)域以及建筑建材領(lǐng)域，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體制中占據(jù)重要地位。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅受到國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的影響，又能夠發(fā)揮出促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用。深入分析和研究二者之間的關(guān)系，能夠有效控制和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。立足于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度分析，房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)不僅限于局部與整體的關(guān)系，也存在密切的關(guān)聯(lián)性和相關(guān)性。其一，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，能夠直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)該行業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展起到制約與帶動(dòng)作用。其二，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中屬于支柱性產(chǎn)業(yè)，發(fā)展規(guī)模和速度都會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整、國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成影響。

一、房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性分析

（一）對(duì)于國(guó)民生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)

立足于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)行業(yè)可以帶動(dòng)金融保險(xiǎn)業(yè)、建筑建材業(yè)以及商業(yè)的發(fā)展。由于無(wú)法獲得完全公開(kāi)的數(shù)據(jù)，因此只能選取房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行計(jì)算。按照相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)在2017年的GDP貢獻(xiàn)率為65%，房地產(chǎn)+建筑行業(yè)的貢獻(xiàn)率為12.8%；房地產(chǎn)+商務(wù)租賃的貢獻(xiàn)率為15.3%；房地產(chǎn)+批發(fā)零售的貢獻(xiàn)率為24.9%，房地產(chǎn)+金融保險(xiǎn)的貢獻(xiàn)率為33.3%。從上述數(shù)據(jù)能夠看出，房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)力非常高。

（二）房地產(chǎn)對(duì)其他行業(yè)的消耗系數(shù)

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率計(jì)算能夠看出，房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支撐。既可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的提升，還能夠推動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展。在分析過(guò)程中，可以通過(guò)完全消耗系數(shù)，對(duì)房地產(chǎn)的帶動(dòng)作用力進(jìn)行估算，以此獲取房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響。通過(guò)完全消耗系數(shù)能夠反映出產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)直接消耗與間接消耗總和，還能夠明確其對(duì)企業(yè)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)含義主要是產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品對(duì)另一個(gè)產(chǎn)業(yè)的完全消耗量。當(dāng)完全消耗量比較大時(shí)，則說(shuō)明兩個(gè)產(chǎn)業(yè)之間存在明顯的需求拉動(dòng)作用，且之間的關(guān)聯(lián)性比較高。

通過(guò)計(jì)算分析可知，所有社會(huì)產(chǎn)業(yè)的完全消耗系數(shù)在1.21，通過(guò)計(jì)算能夠看出，行業(yè)完全消耗系數(shù)為1.4，表明對(duì)于國(guó)民生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)力也在不斷上升。隨著時(shí)間的推移，也會(huì)持續(xù)提升不同行業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性。通過(guò)計(jì)算能夠看出，房地產(chǎn)行業(yè)在2017年對(duì)于國(guó)民生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)在6.1個(gè)百分點(diǎn)，所以房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)能力非常強(qiáng)。

（三）房地產(chǎn)生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)

由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于民居產(chǎn)業(yè)，在資本形成、消費(fèi)以及資本出口等方面都具有重要作用。在資本形成需求中，房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)位于第三位，表明了房地產(chǎn)在資本形成中的重要性。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位

（一）支柱產(chǎn)業(yè)地位

近些年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與供應(yīng)關(guān)系產(chǎn)生變化，但是卻沒(méi)有改變其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用。按照相關(guān)統(tǒng)計(jì)能夠看出，房地產(chǎn)業(yè)在固定資產(chǎn)投資中占據(jù)重要地位。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)發(fā)展背景下，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，且占據(jù)國(guó)家固定資產(chǎn)投資的25%左右，從而提示房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。

（二）基礎(chǔ)性地位

通過(guò)分析房地產(chǎn)行業(yè)的屬性能夠看出，其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中處于基礎(chǔ)性地位。房地產(chǎn)不僅具備生產(chǎn)資料屬性，又具備生活資料屬性。作為生活資料來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)能夠?yàn)槿藗兲峁┚幼〉膱?chǎng)所，屬于人類生存的重要區(qū)域；作為生產(chǎn)資料來(lái)說(shuō)，該類資源屬于生產(chǎn)勞動(dòng)對(duì)象與勞動(dòng)資料的總和，在社會(huì)物質(zhì)生產(chǎn)中占據(jù)重要地位。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)背景下，房地產(chǎn)商品屬于特殊的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，對(duì)于生產(chǎn)資料的依賴性比較高。其次，房地產(chǎn)商品屬于社會(huì)必需生產(chǎn)與生活資料，涉及到社會(huì)生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)領(lǐng)域，屬于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，并且能夠提供空間載體。

三、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的作用分析

（一）緩解就業(yè)壓力

按照我國(guó)統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)報(bào)告能夠看出，城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口約為1500萬(wàn)人左右。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的不斷提升，新增加的勞動(dòng)力可以借助經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)力實(shí)現(xiàn)消化吸收。然而在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展期間，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度日益低迷，新增就業(yè)的吸收力度不足，這就要求各領(lǐng)域在發(fā)展過(guò)程中適當(dāng)增加新的就業(yè)崗位。按照經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)能夠看出，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員在1000萬(wàn)左右，按照實(shí)地調(diào)查和觀察可知，房地產(chǎn)企業(yè)吸收了較多農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，組建龐大的勞動(dòng)力群體，其屬于家庭經(jīng)濟(jì)來(lái)源的重要支撐。能夠有效推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，相應(yīng)增加就業(yè)崗位，緩解市場(chǎng)就業(yè)壓力。

（二）對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支撐作用

我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于重要轉(zhuǎn)型時(shí)期，相應(yīng)促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也大量出現(xiàn)，全國(guó)各地都開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而使土地資源成為地方政府的重要財(cái)政來(lái)源。按照國(guó)家財(cái)政部所發(fā)布的全國(guó)預(yù)算報(bào)表能夠看出，地方政府在土地出讓費(fèi)用方面的收入決算超過(guò)4萬(wàn)億元。房地產(chǎn)行業(yè)具有關(guān)聯(lián)性特點(diǎn)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資會(huì)相應(yīng)帶動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)成為支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。然而在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展時(shí)期，實(shí)行供給側(cè)改革，調(diào)整結(jié)構(gòu)降低產(chǎn)能政策相應(yīng)影響了經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。首先限制了產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)的發(fā)展，降低生產(chǎn)總值。其次需要培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，補(bǔ)充損失的生產(chǎn)總值，然而卻沒(méi)有形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。若房地產(chǎn)行業(yè)能夠始終處于穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)，則可以有效穩(wěn)定國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。當(dāng)高科技技術(shù)未成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)時(shí)，則需要注意可能產(chǎn)生的問(wèn)題。

（三）促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展

經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程也能夠反映出城市發(fā)展過(guò)程，城市化發(fā)展也離不開(kāi)經(jīng)濟(jì)的支持。房地產(chǎn)行業(yè)與城市發(fā)展具有密切關(guān)聯(lián)性，可以決定房地產(chǎn)的發(fā)展基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又會(huì)對(duì)城市化發(fā)展進(jìn)程和質(zhì)量造成一定影響。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)報(bào)告能夠看出，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率上升到56.19%，該時(shí)期也屬于房地產(chǎn)行業(yè)的黃金發(fā)展時(shí)期，相應(yīng)增加了房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資，超過(guò)13億元。商品房銷售面積也高達(dá)13萬(wàn)平方米，月均銷售面積高達(dá)10.7萬(wàn)平方米。在2018年末，我國(guó)商品房待售面積為8萬(wàn)平方米左右。按照政府工作報(bào)告能夠看出，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率需要達(dá)到60%以上，然而與高收入水平國(guó)家來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)化率還是比較低。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)可知，房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)幾年中存在適度發(fā)展空間。

四、房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展需要注意的問(wèn)題

（1）避免產(chǎn)能過(guò)剩，對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度進(jìn)行控制。按照相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)能夠看出，住宅市場(chǎng)的存量能夠滿足34億人口居住需求，所以應(yīng)當(dāng)避免房地產(chǎn)行業(yè)盲目擴(kuò)張，降低資源浪費(fèi)率。

（2）嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)水平，確保銷售價(jià)格的合理性。由于房地產(chǎn)行業(yè)具備特殊屬性，并且在國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中占據(jù)重要地位。然而由于我國(guó)為發(fā)展中國(guó)家，不同地區(qū)發(fā)展不平衡問(wèn)題比較嚴(yán)重，如果房?jī)r(jià)居高不下，透支個(gè)人收入，就會(huì)對(duì)個(gè)人消費(fèi)需求產(chǎn)生負(fù)面抑制影響。

（3）銀行機(jī)構(gòu)注重控制房地產(chǎn)行業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展時(shí)期，中小型企業(yè)更需要獲得銀行的資金支持。

（4）提升市場(chǎng)監(jiān)督管理力度，避免出現(xiàn)市場(chǎng)投機(jī)行為。全面解決歷史遺留問(wèn)題，維護(hù)基層群眾的基本權(quán)益，以此提升社會(huì)穩(wěn)定性。

（5）全面落實(shí)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，注重生態(tài)環(huán)境建設(shè)。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中不僅要滿足人們的基本需求，還應(yīng)當(dāng)不斷強(qiáng)化生態(tài)環(huán)境保護(hù)意識(shí)，避免影響可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展目標(biāo)過(guò)程中，首先應(yīng)當(dāng)刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升資源的有效利用率，從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)社會(huì)的發(fā)展。由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與生態(tài)環(huán)境的關(guān)聯(lián)性比較大，既要防止影響原有生態(tài)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，還需要實(shí)現(xiàn)人與自然的統(tǒng)一和諧發(fā)展。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)及其附屬產(chǎn)業(yè)對(duì)于國(guó)民生產(chǎn)總值的影響在30%左右，由此可知房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的重要地位。通過(guò)生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)和完全消耗指數(shù)能夠看出，房地產(chǎn)及其附屬產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性比較高，也緊密聯(lián)系著其他行業(yè)。特別是對(duì)于金融行業(yè)來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)對(duì)其的帶動(dòng)影響作用比較大。然而通過(guò)分析居民的購(gòu)買(mǎi)力可知，我國(guó)居民購(gòu)房能力有限。盡管?chē)?guó)家采取各項(xiàng)措施控制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，并且限制房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資，但是居民購(gòu)買(mǎi)力占比持續(xù)提升。提示房地產(chǎn)行業(yè)在持續(xù)發(fā)展過(guò)程中，國(guó)家通過(guò)嚴(yán)格的控制和調(diào)節(jié)措施，能夠確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，有效避免過(guò)度開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。