房地產(chǎn)眾籌發(fā)展模式研究

任益佳

摘要：近幾年我國房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入困境時代，房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)重的庫存高、融資難等問題，房地產(chǎn)眾籌則成為房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型之路。通過分析我國房地產(chǎn)眾籌的發(fā)展情況、發(fā)展模式及典型案例等，研究發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)眾籌仍處于起步階段，主要以營銷型、投資型為主，而集體定制模式的房地產(chǎn)眾籌頗具潛力，針對目前存在的問題，提出一些解決對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)眾籌；集體定制；信用增級

一、引言

眾籌（crowdfunding）即群眾籌資或大眾籌資，由發(fā)起人、投資者及平臺構(gòu)成，具有門檻低、多樣性、依靠大眾力量以及重視創(chuàng)意的特點。眾籌融資模式起源于美國，于2011年引入中國，2014年被運用到地產(chǎn)界。

中國的房地產(chǎn)業(yè)已步入困境時代，進(jìn)入低速增長期，融資困難、去庫存壓力大，房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)峻的轉(zhuǎn)型考驗，而眾籌模式的引進(jìn)給地產(chǎn)業(yè)帶來一股新的活力。眾籌是一種依靠大眾力量的融資模式，但房地產(chǎn)眾籌又不僅僅是一種融資模式，眾籌在解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的同時，又能提前鎖定客戶，促進(jìn)房地產(chǎn)銷售。投資者在投資的同時，也能獲得購房優(yōu)惠，個性定制房屋，享受更多購房權(quán)益。

二、我國房地產(chǎn)眾籌融資現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)眾籌發(fā)展歷程

房地產(chǎn)眾籌在我國發(fā)展時間較短，從2014年起在我國迅速發(fā)展。起初的房地產(chǎn)眾籌主要是一種投資方式，比如2014年6月，團(tuán)貸網(wǎng)推出眾籌產(chǎn)品—“房寶寶”，以千元購買豪宅，投資者從中賺取溢價。同年8月，平安好房網(wǎng)推出海外眾籌項目，100美元投資美國高級公寓。2015年5月，萬科推出一套以眾籌方式集資購買的公寓房并以拍賣形式賣出，投資者依據(jù)購買份額從中賺取溢價。同年6月，萬達(dá)集團(tuán)與快錢公司推出商業(yè)地產(chǎn)眾籌項目“穩(wěn)賺1號”，1000元起投，以地產(chǎn)租金收益和增值收益作為投資者收益來源，募集資金用于建設(shè)萬達(dá)廣場。該眾籌產(chǎn)品上線3天便籌集資金達(dá)50億元。 由于各大房企面臨高庫存的壓力，眾籌模式也變成房地產(chǎn)企業(yè)的一種賣房的營銷策略。比如2014年9月，萬科與搜房網(wǎng)聯(lián)手在蘇州推出房產(chǎn)眾籌，將眾籌理念運用房產(chǎn)營銷環(huán)節(jié)。同年11月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與京東金融在“雙十一”聯(lián)手推出我國首個房地產(chǎn)眾籌項目一‘11元籌1. 1折房，圓安家夢”，參與人次達(dá)18萬人，接近遠(yuǎn)洋地產(chǎn)20年來售房的總套數(shù)。同年11月，萬科與平安好房和平安不動產(chǎn)聯(lián)手推出擁有216套房源的“平安十北部萬科城”的眾籌項目，眾籌投資者可享有八七折購房的權(quán)利。房地產(chǎn)眾籌經(jīng)過一年的探索發(fā)展逐漸加入更多的理念，不僅僅是為了營銷而營銷，而是以客戶為導(dǎo)向，更加關(guān)注客戶需求，萬通地產(chǎn)的自由筑屋模式、平安好房與碧桂園即將推出的眾籌建房項目都以客戶為核心，提供房屋個性定制服務(wù)，共同打造互利雙贏的房地產(chǎn)眾籌模式。2015年5月29日，我國首個眾籌聯(lián)盟成立。由國內(nèi)房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺平安好房與萬通、碧桂園、萬科、綠地、龍湖、寶龍等房企成立，實現(xiàn)行業(yè)資源共享，監(jiān)督規(guī)范市場的任務(wù)，從而借助“互聯(lián)網(wǎng)十”維護(hù)房地產(chǎn)眾籌生態(tài)。

2.房地產(chǎn)眾籌的主要模式

目前我國房地產(chǎn)眾籌主要有三種模式。一是眾籌拍賣，主要代表有萬科，拍賣流程即：發(fā)起眾籌項目一進(jìn)行在線拍賣一分享拍賣收益。二是眾籌投資，如平安旗下推出的海外眾籌投資項目。這是股權(quán)眾籌的衍生模式，該項目由一家專業(yè)的物業(yè)管理公司持有，項目是美國某地區(qū)的高端公寓，100美元起投，收益由租金收益（大約4%-5%）和物業(yè)增值收益（大約20%）組成。三是集體定制，如馮侖打造的自由筑屋平臺，個性定制流程即：項目上線一發(fā)起定制一方案定制一戶型定制一裝修定制一配套定制一物業(yè)定制，由購房者提出購房要求，并且可以與親友團(tuán)購，共同參與定制全過程，可針對戶型設(shè)計、裝修以及物業(yè)公司選定，提出自己的意見，真正實現(xiàn)購房者的主動權(quán)。

三、房地產(chǎn)眾籌模式存在的問題

1.法律法規(guī)不完善

目前我國房地產(chǎn)市場面臨銷售和資金的雙重壓力，房地產(chǎn)眾籌的來臨解決了募集資金和營銷推廣的難題，但是對于房地產(chǎn)眾籌，我國目前還沒有明確的法律法規(guī)以及政府的指導(dǎo)性政策對其進(jìn)行規(guī)范，房地產(chǎn)眾籌處在法律監(jiān)管的空白處。國務(wù)院在2014年11月首次提出了“開展股權(quán)眾籌融資試點”，讓人們看到國家開始重視眾籌融資模式，但《私募股權(quán)眾籌融資管理辦法》的修改版一直未公布，這樣導(dǎo)致眾籌項目的合法性得不到保障，致使許多房地產(chǎn)眾籌項目在缺乏政府監(jiān)管的情況下游走在法律的灰色地帶。

2.企業(yè)參與集體定制模式面臨困境

房地產(chǎn)企業(yè)通過眾籌融資時過多考慮自身對資金與客戶的追求，而忽略客戶真正的需求。對于集體定制型的房地產(chǎn)眾籌項目，雖然想法很好，但是對于具體的實施細(xì)節(jié)卻紛繁復(fù)雜。既要滿足自身的融資需求，又能設(shè)身處地為消費者考慮，為其提供舒適、便捷的居住環(huán)境。一是對于集體定制的房地產(chǎn)眾籌，眾口難調(diào)是一大難題，如何制定一個完美方案使每一個參與制定的客戶滿意，這是非常困難的。因此將導(dǎo)致難以滿足全部客戶的住房需求。

四、房地產(chǎn)眾籌模式的對策建議

1.加快制定眾籌法律法規(guī)

目前我國眾籌融資處于起步階段，存在諸多法律風(fēng)險。首先國家應(yīng)盡快制定相關(guān)法律法規(guī)，完善眾籌法律體系，實現(xiàn)眾籌項目的合法化。美國在眾籌發(fā)展初期推出了《初創(chuàng)期企業(yè)推動方案》，其中設(shè)有專門的條款以促進(jìn)眾籌融資的合法發(fā)展。另外，我國當(dāng)前處于眾籌法律的空白期，我們也應(yīng)該注意規(guī)避和防范風(fēng)險。一是眾籌平臺應(yīng)進(jìn)行風(fēng)險提示和及時的信息披露，二是眾籌平臺要有效保障投資人的資金安全。

2.重視潛在購房者需求

對于項目處于不同階段可采取不同的定制策略，準(zhǔn)備開發(fā)項目之初，可在網(wǎng)上發(fā)起項目選址活動，對于選擇人數(shù)較多的地塊進(jìn)行開發(fā)。然后由潛在購房者針對社區(qū)主題、配套設(shè)施、園林景觀、戶型面積及裝修風(fēng)格等進(jìn)行個性定制；對于已購置的地塊，可以讓潛在購房者參與后續(xù)的定制服務(wù)；對于正在開發(fā)建設(shè)的地塊，潛在購房者可以參與室內(nèi)改造，個性定制裝修風(fēng)格。房地產(chǎn)開發(fā)商要做到重視潛在購房者需求，不僅要了解每一個潛在購房者的需求還要能公平合理地解決眾口難調(diào)的問題。可以在眾籌平臺建立一個公共信息交流平臺，實行公開透明的策略，一是公開投資者及投資序號，作為后來的選房順序。二是匯總個性定制方案并公布最終方案，主要針對住宅配套等公共個性定制內(nèi)容。三是實時公開項目進(jìn)度及成本信息。

參考文獻(xiàn)：

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