新時代地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)精細(xì)化管理的思考與建議

黃 鵬

一、引言

十九大提出中國進(jìn)入了新時代，開啟了民族復(fù)興的新征程。然而大國崛起之路并不平坦，中美貿(mào)易戰(zhàn)已成為新時代中國經(jīng)濟(jì)面臨的巨大挑戰(zhàn)。

當(dāng)前國際形勢面臨百年未有之大變局，世界經(jīng)濟(jì)波云詭譎；國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”的基調(diào)已確立，宏觀調(diào)控持續(xù)保持高壓態(tài)勢。當(dāng)動蕩和調(diào)控成為新時代地產(chǎn)行業(yè)的兩大主題時，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)財務(wù)安全意識，從過去注重發(fā)展速度的粗放式管理，轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅匕l(fā)展質(zhì)量的精細(xì)化管理。

二、地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中面臨的挑戰(zhàn)

（一）金融監(jiān)管趨嚴(yán)形勢下地產(chǎn)融資收緊

2017 年以來，人行和銀監(jiān)會均加強(qiáng)了對地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度，嚴(yán)控對房企的放貸規(guī)模，把控地產(chǎn)金融風(fēng)險總量。首先，融資資源受限。各大商業(yè)銀行收緊對房企授信政策，貸款更加注重排名。不少銀行只對top30 的開發(fā)商放款，而對于效益一般、規(guī)模有限的房企，授信門檻嚴(yán)格受限。其次，融資通道也在收緊。土地融資、首付貸等違規(guī)融資被全面嚴(yán)查，私募資管、信托、企業(yè)債、委貸等均在不同程度受到嚴(yán)控。

2018 年4 月資管新規(guī)出臺，房企非標(biāo)融資在2020年底前無法續(xù)發(fā)或存續(xù)，標(biāo)準(zhǔn)化融資渠道也只有利于上市公司、央企、規(guī)模房企等，融資集中度的提高將倒逼中小房企退出市場。最后，融資結(jié)構(gòu)調(diào)整。對貨幣政策敏感的房企降杠桿首當(dāng)其沖。鼓勵內(nèi)部融資，減少外部融資，增加股權(quán)比重，降低負(fù)債比率。

總之，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，房企資金鏈仍然緊張。對于融資結(jié)構(gòu)不合理，過度依賴負(fù)債融資、外部融資、非標(biāo)融資或創(chuàng)新融資方式，資金成本高的企業(yè)，面臨的資金鏈壓力將更大。

（二）“營改增”和減稅降費(fèi)環(huán)境下地產(chǎn)稅負(fù)未減

2016 年5 月“營改增”以來，很多房企的稅負(fù)不降反增，究其原因，首先在于增值稅對于房企是一種全新稅種，新的理念和制度設(shè)計揭示了過去房企經(jīng)營上的一些隱性問題。比如，上游建筑企業(yè)的人工成本、小規(guī)模企業(yè)提供的砂石等原材料均難以取得進(jìn)項(xiàng)抵扣發(fā)票，而且發(fā)票取得的時間也難以把握。

其次，“營改增”帶來商業(yè)思維的深刻變革，推動財務(wù)人員向業(yè)財融合的管理會計轉(zhuǎn)型，參與業(yè)務(wù)全過程，比如挑選可以開進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的供應(yīng)商、選擇甲供材還是包銷商、減少貸款支出、選擇銷售方式等。

最后，增值稅的核算、申報、發(fā)票認(rèn)證、抵扣均更加繁雜，對會計科目、收入、成本核算、現(xiàn)金流管理均有較大影響。此外，2019 年對小微企業(yè)減稅降費(fèi)和新個稅專項(xiàng)扣除全面實(shí)施后，財政收入勢必吃緊。然而，稅務(wù)局對房企大戶的征管也在悄然發(fā)力，當(dāng)前不少房企財務(wù)不是正在窮于應(yīng)付稅務(wù)稽查就是在即將被稽查的路上。

（三）房價回歸理性化趨勢下地產(chǎn)財務(wù)亟需向管理會計轉(zhuǎn)型

隨著人口紅利消失，尤其2019 年6 月13 日郭樹清的講話再次釋放出房地產(chǎn)調(diào)控不放松的信號，預(yù)示著未來房價回歸理性的趨勢基本明朗。房價的定價機(jī)制將從建立在炒房推高需求的馬歇爾供求價值理論回歸到注重價值本身的馬克思勞動價值理論。

其次，隨著地產(chǎn)行業(yè)集中度的提高，壟斷競爭市場下產(chǎn)品有一定差異化，差異化產(chǎn)品的定價取決于開發(fā)商自己的成本曲線。因此，房企財務(wù)人員應(yīng)加強(qiáng)成本核算，做好定價測算，精準(zhǔn)報價。比如，精裝住宅的裝修費(fèi)用不僅核算比較復(fù)雜，還涉及較多的稅務(wù)問題?？刂瞥杀緯r要綜合考慮、從細(xì)節(jié)下手。比如花費(fèi)大心血買了物美價廉的建材，但耽誤工期3 天，這里機(jī)會成本、利息支出損失可能比節(jié)約的材料成本還要大。

再者，地產(chǎn)開發(fā)過程中充滿了不確定性，現(xiàn)金流的收入、支出的實(shí)際數(shù)據(jù)與預(yù)算方案經(jīng)常有較大差異，嚴(yán)重影響IRR、ROI，傳統(tǒng)記賬報稅型的財務(wù)人員已經(jīng)不能滿足要求。尤其是隨著5G 和人工智能的普及，市場變化訊息萬變，房企必須快速反應(yīng)，對財務(wù)人員快速整合數(shù)據(jù)信息的能力將提出更高要求。

（四）內(nèi)控體系不健全現(xiàn)狀下地產(chǎn)奢靡之風(fēng)尤甚

2019 年7 月，新城地產(chǎn)王振華事件舉國震怒，融創(chuàng)無錫營銷團(tuán)隊爆出金額過億的驚天腐敗案……，這些只是冰山一角。近些年我國不少房企賺的盆滿缽滿，一些人暴發(fā)后欲望肆意膨脹敗壞了社會風(fēng)氣。某些“土豪”搞出用麻袋裝現(xiàn)金發(fā)年終獎的噱頭，某些老板窮奢極欲大肆特辦海天盛筵，某些涉黑惡勢力暴力拆遷甚至殺人埋尸于操場之下……。

究其原因，首先，內(nèi)控意識不足，決策層沒有把內(nèi)控提升到戰(zhàn)略管理的高度，內(nèi)控環(huán)境薄弱，內(nèi)控制度不健全甚至缺失；其次，內(nèi)控執(zhí)行不力。不少房企內(nèi)控制度流于形式，人情化管理大于制度約束，個人權(quán)威凌駕公司制度之上。最后，財務(wù)監(jiān)督不到位。財務(wù)部有監(jiān)督的職能，但實(shí)際上財務(wù)人員并不被重視，在內(nèi)控制度不健全、人治大于法治的企業(yè)文化氛圍下，財務(wù)監(jiān)督的力量非常脆弱。

綜上所述，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了精耕細(xì)作的新時代，地產(chǎn)企業(yè)別無選擇，必須迎接新挑戰(zhàn)適應(yīng)新常態(tài)，財務(wù)管理向精細(xì)化方向轉(zhuǎn)型是必然的戰(zhàn)略選擇。

三、淺析加強(qiáng)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)精細(xì)化管理的建議

（一）拓展融資渠道，探索Reits 模式

融資是地產(chǎn)的生命線。首先，房企應(yīng)當(dāng)建立基于現(xiàn)金流的管理，加強(qiáng)與銷售和成本部門的配合，及時催收房款和按揭款，確認(rèn)工程付款額，把握現(xiàn)金流收入和支出的實(shí)際數(shù)據(jù)；其次，基于現(xiàn)金流分析預(yù)測未來的資金需求量，設(shè)計合理的融資結(jié)構(gòu)，在注重內(nèi)部融資礎(chǔ)上拓展多元化融資渠道。

2019 年以來我國資本市場出臺了多項(xiàng)改革措施，房企應(yīng)抓住資本市場發(fā)展的機(jī)遇，充分利用境內(nèi)資本市場進(jìn)行股權(quán)融資，深化金融機(jī)構(gòu)合作；最后，隨著相關(guān)配套制度的完善，Reits 即將推出，資產(chǎn)證券化的融資模式有很多優(yōu)勢，可以同時解決融資結(jié)構(gòu)單一、社會上閑散資金無法進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)和其他融資方式存在著一定的局限三種問題，建議進(jìn)一步探索。

（二）加強(qiáng)稅務(wù)籌劃，爭取稅收優(yōu)惠政策

地產(chǎn)企業(yè)是重稅企業(yè)。首先，營改增后，增值稅的法律風(fēng)險更嚴(yán)重，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)引起足夠重視，確保誠信納稅。虛開增值稅專用發(fā)票涉及刑法，可處10 年以上有期徒刑乃至無期徒刑。

其次，地產(chǎn)企業(yè)幾乎涉及全部稅種、各個環(huán)節(jié)，而且還有諸多復(fù)雜稅務(wù)問題，必須合理籌劃。比如甲供材、公共設(shè)施配套、政府補(bǔ)助、拆遷補(bǔ)償、售樓處硬裝、軟裝如何抵扣土增稅等等，很多是稅務(wù)難點(diǎn)問題，存在一定爭議，地產(chǎn)財務(wù)人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與稅務(wù)局溝通，努力爭取優(yōu)惠政策或談判空間。但需要注意的是，取得稅收優(yōu)惠應(yīng)當(dāng)以稅務(wù)局書面確認(rèn)為準(zhǔn)。

（三）加速轉(zhuǎn)型管理會計，推進(jìn)信息化建設(shè)

隨著地產(chǎn)黃金時代終結(jié)，地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了向管理要效益的時代。5G 和人工智能的普及，也迫使地產(chǎn)財務(wù)人員向管理會計轉(zhuǎn)型。

（1）細(xì)化核算，深入開展各種問題導(dǎo)向性的財務(wù)分析，比如：現(xiàn)金流分析、存貨分析、定價分析、盈虧平衡分析、費(fèi)用分析等，為決策層提供財務(wù)增值服務(wù)。

（2）加快建立基于信息化的全面預(yù)算控制體系。大數(shù)據(jù)時代，整合數(shù)據(jù)信息的能力越來越重要。預(yù)算編制并不難，難得是預(yù)算編制的這套體系以及編制后預(yù)算如何做好動態(tài)調(diào)整。推進(jìn)預(yù)算控制系統(tǒng)的信息化建設(shè)，將使數(shù)據(jù)變化得到快速動態(tài)調(diào)整。比如，信息化系統(tǒng)完成后，通過輸入最新的銷售、成本數(shù)據(jù)、和充分利用最新信息預(yù)測出的未來現(xiàn)金流數(shù)據(jù)，可以快速準(zhǔn)確的得到整個項(xiàng)目最新的IRR、ROI 指標(biāo)，從而有利于決策層及時做出正確判斷。

（四）健全內(nèi)控體系，踐行財務(wù)監(jiān)督職能

首先，地產(chǎn)企業(yè)高層必須思想上高度重視，提高戰(zhàn)略管理意識，從企業(yè)組織設(shè)計、權(quán)責(zé)分工、資源配置、制度健全、流程建立、反饋機(jī)制等方面構(gòu)建良好的內(nèi)控環(huán)境；

其次，基于公司發(fā)展戰(zhàn)略，通過不相容的職能分離、權(quán)限審批、財務(wù)會計體系、資產(chǎn)預(yù)算、企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略、績效考核等控制手段，建立健全內(nèi)控制度以及風(fēng)險評估、控制機(jī)制；

第三，通過將核算系統(tǒng)、預(yù)算系統(tǒng)、客戶系統(tǒng)等多個信息系統(tǒng)一體化建設(shè)，從而實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資源信息共享，完善內(nèi)外部信息溝通與反饋機(jī)制。制度關(guān)鍵在于執(zhí)行，比如，萬達(dá)超強(qiáng)執(zhí)行力在業(yè)界有口皆碑。

最后，勤儉節(jié)約是中華民族的傳統(tǒng)美德，當(dāng)制度約束力不足時，用道德和文化的力量來彌補(bǔ)。地產(chǎn)企業(yè)一般規(guī)模較大，員工較多，承擔(dān)著一定的社會責(zé)任感，因此，倡導(dǎo)勤儉節(jié)約，做好費(fèi)用控制，這實(shí)際也是地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的日常工作。一方面，費(fèi)用報銷看似簡單，卻是企業(yè)內(nèi)控思想和制度設(shè)計的體現(xiàn)。另一方面，做好日常費(fèi)用稽核，踐行財務(wù)監(jiān)督職能，也能促進(jìn)勤儉節(jié)約文化的傳承。