精益物業(yè)理論體系探析研究

張 園

(內(nèi)蒙古建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院,呼和浩特 內(nèi)蒙古 010070)

黨的十九大報(bào)告指出：我國(guó)經(jīng)濟(jì)已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段,正處在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長(zhǎng)動(dòng)力的攻關(guān)期。中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入了新時(shí)代,對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)這既是一個(gè)黃金發(fā)展時(shí)期,又是一個(gè)資源矛盾突出的時(shí)期,物業(yè)行業(yè)必須持之以恒推動(dòng)創(chuàng)新,實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量、有效益、可持續(xù)的協(xié)調(diào)發(fā)展。建設(shè)知識(shí)型、技能型、創(chuàng)新型勞動(dòng)者大軍,弘揚(yáng)勞模精神和工匠精神,營(yíng)造勞動(dòng)光榮的社會(huì)風(fēng)尚和精益求精的敬業(yè)風(fēng)氣?！熬嫔a(chǎn)”被譽(yù)為繼手工作業(yè)、福特流水線之后的第三種生產(chǎn)方式。精益生產(chǎn)的科學(xué)性與先進(jìn)性在日本與歐美企業(yè)中得到了實(shí)踐證明,看到精益生產(chǎn)的巨大成就,物業(yè)管理行業(yè)先鋒嘗試將“精益思想”運(yùn)用于物業(yè)管理行業(yè)。

延伸“精益生產(chǎn)”可以得出精益物業(yè)(Lean Property,LP)的概念。它從物業(yè)管理的基本特征出發(fā),以精益思想為指導(dǎo)原則,基于物業(yè)管理理論的特殊性,理解物業(yè)管理活動(dòng)全過(guò)程。盡量減少和消除物業(yè)管理過(guò)程中的浪費(fèi),在保證質(zhì)量的前提下,以最短的時(shí)間,最少的資源消耗實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)交付的目標(biāo)。同時(shí)以顧客為中心,最大限度地滿足顧客的需要,以達(dá)到利潤(rùn)的最大化和浪費(fèi)的最小化。精益物業(yè)與傳統(tǒng)物業(yè)具有完全不同的理念和運(yùn)作機(jī)制,是把整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)看成一個(gè)生產(chǎn)系統(tǒng),通過(guò)物業(yè)管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、實(shí)施與提高,實(shí)現(xiàn)：消除浪費(fèi),最大化滿足客戶的所有需求,關(guān)注整個(gè)價(jià)值流,以及追求盡善盡美的持續(xù)改善。它在準(zhǔn)時(shí)制生產(chǎn)思想的引導(dǎo)下實(shí)現(xiàn)精益理念和精益技術(shù)的相互融合,通過(guò)持續(xù)改善來(lái)實(shí)現(xiàn)消除浪費(fèi)、降低成本的目的,從而形成物業(yè)公司競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略上的優(yōu)勢(shì)。

1 精益物業(yè)的提出及其理論體系結(jié)構(gòu)

1.1 精益物業(yè)的提出

二戰(zhàn)后,受“資源稀缺”和“多品種、少批量”的市場(chǎng)制約,日本汽車工業(yè)開(kāi)始推行精益生產(chǎn)[1]。經(jīng)豐田相佐詰、豐田喜一郎和大野耐一等人的共同努力,到20世紀(jì)60年代精益生產(chǎn)方式能夠?qū)崿F(xiàn)高品質(zhì)、多品種的低成本產(chǎn)品生產(chǎn),并在日后的發(fā)展中逐步得以完善,是一種適于現(xiàn)代制造企業(yè)的生產(chǎn)管理方式。精益生產(chǎn)的實(shí)施結(jié)合了大批量生產(chǎn)及單件小批量生產(chǎn)優(yōu)勢(shì)。

對(duì)這一管理方式進(jìn)行總結(jié)提高便產(chǎn)生了精益思想。在《精益思想》一書(shū)發(fā)表前后,精益思想跨出制造行業(yè),被廣泛應(yīng)用于軟件開(kāi)發(fā)編程(Lean Programming)、物流(Lean Logistics)、醫(yī)療保健(Lean Healthcare)以及政府管理(Lean Government)等領(lǐng)域。在美國(guó),近兩成企業(yè)已經(jīng)應(yīng)用精益原則于業(yè)務(wù)領(lǐng)域,取得一定的實(shí)質(zhì)性成就,而其它的八成也已涉及于精益[2]?？梢?jiàn),精益思想正深刻地再造所有商務(wù)活動(dòng)。精益物業(yè)(Lean Property)是精益思想在物業(yè)管理領(lǐng)域的應(yīng)用。目前,我國(guó)關(guān)于精益思想在物業(yè)管理行業(yè)的運(yùn)用研究非常少,還只停留在學(xué)術(shù)研究層面,沒(méi)有得到系統(tǒng)化地實(shí)踐應(yīng)用及檢驗(yàn)。

1.2 精益物業(yè)的理論體系結(jié)構(gòu)

精益物業(yè)既是一種以最大限度地減少物業(yè)管理企業(yè)所占用的資源和降低企業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)成本為主要目標(biāo)的生產(chǎn)方式,同時(shí)它又是一種理念,一種文化。它應(yīng)用多種現(xiàn)代管理手段和方法,以客戶需求為依據(jù),以充分發(fā)揮人的作用為根本,有效配置和合理使用企業(yè)資源,最大限度地為企業(yè)謀求經(jīng)濟(jì)效益,其實(shí)質(zhì)是一種生產(chǎn)管理技術(shù)。精益物業(yè)的關(guān)鍵是管理過(guò)程,包括人事組織管理的優(yōu)化,大力精簡(jiǎn)中間管理層,進(jìn)行組織扁平化改革,減少非直接物業(yè)管理人員；推進(jìn)物業(yè)管理均衡化、同步化,實(shí)現(xiàn)零庫(kù)存與柔性生產(chǎn)；推行物業(yè)管理全過(guò)程(包括整個(gè)供應(yīng)鏈)的質(zhì)量保證體系,實(shí)現(xiàn)零不良；減少和降低任何環(huán)節(jié)上的浪費(fèi),實(shí)現(xiàn)零浪費(fèi)；最終實(shí)現(xiàn)拉動(dòng)式準(zhǔn)時(shí)化管理方式。它能夠大幅度降低管理成本,縮短管理周期,杜絕浪費(fèi),放棄不合格的供應(yīng)商,顯著地增強(qiáng)了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。它是對(duì)物業(yè)管理行業(yè)影響巨大的一種管理方式。

在精益輔助技術(shù)的支持下,精益思想可應(yīng)用于客戶需求管理、減少變化提高績(jī)效、設(shè)計(jì)模式變革、項(xiàng)目過(guò)程績(jī)效評(píng)價(jià)、項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化管理等方面。在三種基礎(chǔ)生產(chǎn)理論,即轉(zhuǎn)換模型T理論、流動(dòng)模型F理論和價(jià)值生產(chǎn)V理論互相作用的基礎(chǔ)上形成的精益物業(yè)思想。見(jiàn)圖1。

圖1 精益物業(yè)理論體系架構(gòu)

2 精益物業(yè)基礎(chǔ)理論

2.1 精益物業(yè)原則

精益思想可概括為5個(gè)基本原則：價(jià)值、價(jià)值流、流動(dòng)、拉動(dòng)和盡善盡美。結(jié)合物業(yè)管理過(guò)程專業(yè)化、動(dòng)態(tài)性以及復(fù)雜性等特征可總結(jié)出精益物業(yè)以下原則：首先是正確地確定價(jià)值,從客戶的角度來(lái)決定物業(yè)服務(wù)。將物業(yè)服務(wù)提供方、客戶和資源供應(yīng)商的利益統(tǒng)一起來(lái)。其次是價(jià)值流識(shí)別和描述。包括物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和物業(yè)服務(wù)的提供過(guò)程以及物業(yè)服務(wù)提供方組織信息流動(dòng)過(guò)程和人力資源的組織過(guò)程。物業(yè)管理者必須超出單個(gè)企業(yè)的范疇,尋求全過(guò)程的整體最佳,去掉那些不增值的活動(dòng)即“浪費(fèi)”。再次是工作流。精益思想要求創(chuàng)造價(jià)值的各個(gè)活動(dòng)(步驟)流動(dòng)起來(lái),并減少流水的不確定性可以提高工作效率。接著是拉動(dòng)式，它將物業(yè)服務(wù)提供方與客戶需求直接對(duì)應(yīng),減少資源庫(kù)存及人力庫(kù)存、中間工作庫(kù)存,從而減少浪費(fèi)。在制造業(yè)的實(shí)踐表明,流動(dòng)和拉動(dòng)可使產(chǎn)品開(kāi)發(fā)時(shí)間減少50%,定貨周期減少75%,生產(chǎn)周期降低90%[2]。最后是盡善盡美。在上述四個(gè)原則的作用下,必然導(dǎo)致價(jià)值流動(dòng)速度的顯著加快。這就需要不斷用價(jià)值流分析方法找出更隱蔽的浪費(fèi),進(jìn)一步改善,消除浪費(fèi),力求達(dá)到完美的境界。盡管盡善盡美是難以達(dá)到的,但對(duì)盡善盡美的持續(xù)追求將形成一個(gè)良性循環(huán),造就一個(gè)永遠(yuǎn)充滿活力、不斷進(jìn)步的物業(yè)管理企業(yè)。

2.2 精益物業(yè)基礎(chǔ)理論——TFV理論

與一般生產(chǎn)過(guò)程相比,物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品提供過(guò)程與之有共同之處,是在特定地點(diǎn)進(jìn)行的特定生產(chǎn)(物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品生產(chǎn))過(guò)程,所以精益生產(chǎn)管理的TFV理論同樣也適用于物業(yè)管理過(guò)程。依照精益生產(chǎn)理論,精益物業(yè)的TFV理論有三種主要模型：①轉(zhuǎn)化模型,即將各方資源轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)服務(wù)產(chǎn)品的過(guò)程；②流動(dòng)模型,指物業(yè)管理過(guò)程的資源流動(dòng)；③價(jià)值模型,通過(guò)減少、消除浪費(fèi)為客戶(業(yè)主)產(chǎn)生和創(chuàng)造的價(jià)值。見(jiàn)表1。

表1 TFV理論

3 實(shí)施精益物業(yè)的輔助技術(shù)

實(shí)施精益物業(yè)不僅可以提高物業(yè)管理質(zhì)量、降低物業(yè)服務(wù)成本和縮短物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)過(guò)程,而且可以減少浪費(fèi),提高客戶滿意度水平,應(yīng)用前景非常廣闊。精益物業(yè)包涵許多精益原理和方法。實(shí)踐中,每個(gè)基本原理又可以衍生出很多具體實(shí)踐工具,共同構(gòu)成精益物業(yè)應(yīng)用體系[3]。

3.1 末位計(jì)劃系統(tǒng)

末位計(jì)劃系統(tǒng)將物業(yè)管理看作一個(gè)復(fù)雜動(dòng)態(tài)的過(guò)程,強(qiáng)調(diào)權(quán)力下放。下一計(jì)劃周期(以短為宜,在國(guó)外通常為一周)工作所需資源計(jì)劃不是由上級(jí)管理人員制定的,而是由流程上的末位人員(如現(xiàn)場(chǎng)管理人員),也就是工作的實(shí)際完成者基于現(xiàn)場(chǎng)條件制訂的,然后將計(jì)劃自下而上匯總,形成一個(gè)環(huán)形控制體系。它減少了物業(yè)管理計(jì)劃的不確定性,保證了工作流及其他流的有序流動(dòng),從而提高物業(yè)服務(wù)速度,減少現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題。

3.2 準(zhǔn)時(shí)生產(chǎn)制度與拉動(dòng)式資源供應(yīng)

以市場(chǎng)需求為物業(yè)管理的起點(diǎn)是拉動(dòng)式的特點(diǎn),它要求杜絕一切浪費(fèi),管理的每個(gè)環(huán)節(jié)都準(zhǔn)時(shí),上一道工序完成的工作可以立即進(jìn)入下一道工序,二者間隔時(shí)間為零。當(dāng)然,前道工序所完成的工作一定要滿足后道工序的要求。準(zhǔn)時(shí)化物業(yè)管理是拉動(dòng)式物業(yè)管理思想的核心內(nèi)容,是一種全方位的系統(tǒng)管理工程。它強(qiáng)調(diào)物流平衡,追求零庫(kù)存；追求財(cái)務(wù)劃撥及時(shí)；追求推送物業(yè)管理服務(wù)準(zhǔn)時(shí)?？窗骞芾碛质菧?zhǔn)時(shí)化建造的核心。這其中,看板管理提供了一種信息平臺(tái)。

3.3 5S現(xiàn)場(chǎng)管理理論

5S現(xiàn)場(chǎng)管理是改善現(xiàn)場(chǎng)管理的基石,在復(fù)雜多變的物業(yè)管理現(xiàn)場(chǎng)急需實(shí)用科學(xué)的現(xiàn)場(chǎng)管理方法。它包括整理、整頓、清掃、清潔和素養(yǎng)。經(jīng)實(shí)踐證明5S是行之有效的現(xiàn)場(chǎng)管理理論方法。它綜合考慮了物業(yè)管理現(xiàn)場(chǎng)的全局,規(guī)范管理,制定可行的計(jì)劃,從而實(shí)現(xiàn)減少現(xiàn)場(chǎng)物料的堆放,降低設(shè)備故障率,減少各類浪費(fèi),最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提高,物業(yè)服務(wù)成本的降低,推送物業(yè)服務(wù)周期的縮短,提高物業(yè)管理效率,并能將物業(yè)企業(yè)形象和員工精神面貌得到極大地提高。在5S的五大方法中,“素養(yǎng)”是其活動(dòng)的核心和精髓。

3.4 并行工程

并行工程是精益物業(yè)系統(tǒng)輔助技術(shù)的一個(gè)基本理論基礎(chǔ),其核心管理思想就是縮短周期,減少成本。它強(qiáng)調(diào)參與協(xié)同工作的效應(yīng),打破了傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)帶來(lái)的部門(mén)分割封閉,站在物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品提供全過(guò)程的高度,并行的服務(wù)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)方式。它建立了信息平臺(tái),使工作透明化,便于各個(gè)部門(mén)了解工程進(jìn)展。一旦方案給出,各部門(mén)都可以同時(shí)得到信息,從而大大縮短了準(zhǔn)備時(shí)間,進(jìn)而縮短了整個(gè)物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)期,提高了物業(yè)企業(yè)柔性。

3.5 價(jià)值工程

價(jià)值工程是指通過(guò)集體智慧和有組織的活動(dòng)對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)行功能分析,使目標(biāo)以最低的總成本(壽命周期成本),可靠地實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的必要功能,從而提高其價(jià)值，這是降低成本提高經(jīng)濟(jì)效益的有效方法。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,價(jià)值工程活動(dòng)可降低運(yùn)行成本的幅度為5%～20%。具體實(shí)施過(guò)程中需要有組織者、研究組、主管部門(mén)、實(shí)施者等相關(guān)方的協(xié)調(diào)配合,其中較為重要的為組織者和研究組的選擇以及建立,但這并不排除主管部門(mén)、實(shí)施者對(duì)價(jià)值工程實(shí)施的重要性。

3.6 團(tuán)隊(duì)工作法

團(tuán)隊(duì)是共享工作活動(dòng),并對(duì)特定的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品負(fù)責(zé)的個(gè)體的組合。任何項(xiàng)目的成功實(shí)施都少不了團(tuán)隊(duì)工作。為了使物業(yè)管理系統(tǒng)能很快適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)需求,精益物業(yè)是通過(guò)人員組織、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、流程管理以及運(yùn)行方式等方面的變革,達(dá)到最優(yōu)結(jié)果的一種物業(yè)管理組織方式。所有成員共同對(duì)團(tuán)隊(duì)的產(chǎn)品負(fù)責(zé)。

4 結(jié) 語(yǔ)

精益物業(yè)賦予了物業(yè)管理企業(yè)快速應(yīng)對(duì)市場(chǎng),滿足客戶多樣化、個(gè)性化需求的能力。本文詳細(xì)闡述了精益物業(yè)的理論體系,為進(jìn)一步的應(yīng)用研究提供了理論基礎(chǔ)。但由于作者自身水平的限制以及時(shí)間倉(cāng)促,本文在研究過(guò)程中仍存在一些局限性及不完善之處,對(duì)其研究的系統(tǒng)性還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,進(jìn)一步研究空間很大。不少問(wèn)題有待于結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際,結(jié)合我國(guó)現(xiàn)階段國(guó)情,進(jìn)一步加深理論基礎(chǔ)研究,以便尋求實(shí)踐方向。

[1] 詹姆斯·沃麥克,丹尼爾·瓊斯.精益思想[M].北京：商務(wù)印書(shū)館.1999.

[2] 馬林,何楨. 六西格瑪管理[M]. 北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社， 2007．

[3] 朱賓梅,劉曉軍,王智輝. 基于精益建造下工程項(xiàng)目質(zhì)量、成本、工期三要素管理的新思維[J]. 建筑經(jīng)濟(jì),2007(11)：13-15．