房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及稅收風(fēng)險管控

董炳鑫 青島環(huán)海灣開發(fā)建設(shè)有限公司

在新時期下，對房地產(chǎn)增值稅的要求是越來越嚴(yán)格，所以在清算增值稅的時候，會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)在利潤的獲取上越來越少，反而稅費(fèi)的繳納越來越高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)有必要對現(xiàn)有的問題進(jìn)行解決。就目前來說，房地產(chǎn)企業(yè)最常用的避稅方法就是對項(xiàng)目成本進(jìn)行分?jǐn)?，對不同土地增值稅的清算方法進(jìn)行籌劃，達(dá)到少繳稅費(fèi)的目的。

一、對房地產(chǎn)土地增值稅管理的要點(diǎn)分析

（一）在房地產(chǎn)開發(fā)之前管理要點(diǎn)

對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，稅務(wù)征收的范圍是非常廣泛的，但是也會有一些限制因素存在，征收的范圍是不會涉及土地使用和房子產(chǎn)權(quán)的。所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目在開始設(shè)立的時候，首先需要做的就是要是設(shè)計出科學(xué)合理的建房方案。其實(shí)從建房角度來看，房地產(chǎn)土地增值稅是不包含房地產(chǎn)在開發(fā)以前的各項(xiàng)閑置費(fèi)用的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)的工作中，可以從多個角度去分析，尤其是評估工作；其次，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、籌建工作中，對很多開發(fā)過程中的各項(xiàng)費(fèi)用都不是很清楚，所以，需要將各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行透明化管理[1]。

（二）房地產(chǎn)建設(shè)過程中的管理要點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)的時候，如果在核算的過程中與規(guī)定不相符的話，想要享受減稅特權(quán)是不現(xiàn)實(shí)的，因此要求房地企業(yè)在做核算的過程中，一定要遵循規(guī)定來展開，要使用科學(xué)的核算方法，這樣不但能享受稅費(fèi)的減免政策，還能降低土地增值稅的開銷。此外，在對房產(chǎn)定價的過程中，也要將需要繳納的稅費(fèi)問題進(jìn)行分析，并在核算成本的基礎(chǔ)上去完成定價工作，這樣能更好的保證房地企業(yè)的利潤最大化。

（三）房地產(chǎn)建成后土地增值稅的扣除

在此過程中，土地增值稅會受竣工后利息處理方式的影響，所以在進(jìn)入到最終扣稅環(huán)節(jié)的時候，一定要將核算工作高度重視起來，主要體現(xiàn)在利息的核算上。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要做好戰(zhàn)略性的規(guī)劃和設(shè)計，做好土地增值稅的繳納工作，如果稅費(fèi)很高的話，還需要加強(qiáng)清算和控制工作。

二、房地產(chǎn)土地增值稅清算過程中存在的問題分析

其實(shí)對于房地產(chǎn)土地增值稅的清算工作來說，還是有很多問題存在的，具體主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，財務(wù)人員的能力和素質(zhì)水平不高。我們要知道，土地增值稅的計算過程相對來說是非常復(fù)雜的，很多時候是采用超率累稅的方式進(jìn)行，再加上清算的內(nèi)容非常多，所以需要核算人員在核算的過程中，投入很大的精力。在這種情況下，如果核算人員水平不高，能力不強(qiáng)的話，就會影響到核算工作的準(zhǔn)確性和效率；其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的問題。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目與其他銷售類的企業(yè)是有很大不同之處的，為了更好的規(guī)避風(fēng)險，房地產(chǎn)項(xiàng)目很多都是合作開發(fā)，甚至還會有空殼公司的情況出現(xiàn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的賬目問題錯綜復(fù)雜，十分混亂。此外，還有一點(diǎn)，憑證書寫的不夠規(guī)范，增加了審核和校對的時間，從而影響到清算的進(jìn)度；最后，拖延和逃避土地增值稅的繳納問題。有很多建筑企業(yè)會為了提高收益，選擇逃稅漏稅的方式，如市面上我們看到的分期開發(fā)，尾盤的保留，都是拖延和逃避土地增值稅動的行為；更有甚至，會通過做假賬的方式逃避稅費(fèi)的繳納，以上這些問題的出現(xiàn)，都是會對房地產(chǎn)土地增值稅的清算工作帶來影響的[2]。

三、房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及稅收風(fēng)險管控措施

（一）提高企業(yè)財務(wù)人員的素質(zhì)水平和能力

想要更好的實(shí)現(xiàn)和完成土地增值稅的清算工作，控制稅收風(fēng)險，首先需要做的就是提高企業(yè)財務(wù)管理人員的素質(zhì)水平和能力。而作為一名專業(yè)的房地產(chǎn)財務(wù)人員，也是需要通過學(xué)習(xí)來加強(qiáng)自己的業(yè)務(wù)能力和水平的，尤其是國家最新出臺和房地產(chǎn)有關(guān)的各項(xiàng)稅收政策。其次，要加強(qiáng)與稅務(wù)部門之間的交流，構(gòu)建良好的和諧關(guān)系。這樣可以在遇到各種無法解決問題的時候，能及時的向稅務(wù)部門進(jìn)行報備，能有效的實(shí)現(xiàn)清算過程中財務(wù)工作的科學(xué)化和規(guī)范化。最后，在房地產(chǎn)清算過程中的各項(xiàng)違規(guī)行為，財務(wù)人員一定要重視起來，并加強(qiáng)學(xué)習(xí)最新的稅務(wù)知識，這樣可以及時的規(guī)避風(fēng)險，降低違法行為出現(xiàn)。

（二）構(gòu)建完善的稅收風(fēng)險管理體系

想要對稅收工作進(jìn)行更好的風(fēng)險管理控制，一定要建立風(fēng)險控制的管理體系，圍繞著管理體系來展開風(fēng)險控制工作：首先，重視源頭的風(fēng)險，就是在開始展開工作的時候，就做好風(fēng)險管理。最近兩年，我國的稅收政策變化是非常大，尤其是營改增以后，也給房地產(chǎn)增值稅的清算工作帶來了影響，主要體現(xiàn)在操作方法上。因此要求稅務(wù)部門與房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)合作，根據(jù)國家的稅收政策和法律制度，來控制風(fēng)險的發(fā)生；其次，加強(qiáng)申報工作的風(fēng)險控制，申報工作主要是對土地增值稅的申報，因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有多變性，所以需要通過申報來控制風(fēng)險的發(fā)生；最后，加強(qiáng)風(fēng)控的管理。房地產(chǎn)企業(yè)要對財務(wù)工作加強(qiáng)監(jiān)督管理，對財務(wù)人員的不合規(guī)行為進(jìn)行管理，降低涉稅風(fēng)險的發(fā)生。此外，稅務(wù)部門也要制定出清算制度，明確對房地產(chǎn)土地增值稅的清算項(xiàng)目[3]。

（三）創(chuàng)新工作方法，將納稅籌措工作做好

房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)土地增值稅清算過程中存在的問題以及涉稅風(fēng)險問題，從自身角度出發(fā)，加強(qiáng)對土地清算環(huán)節(jié)的重視，采用科學(xué)創(chuàng)新的方法來做好風(fēng)險控制工作。如企業(yè)可以根據(jù)自身優(yōu)缺點(diǎn)，尋找合作伙伴，以此來提高企業(yè)納稅籌劃工作的水平，減少稅費(fèi)的繳納，更好的保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

四、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)土地增值稅清算環(huán)節(jié)是非常重要和復(fù)雜的，土地增值稅的審核和計算更是土地增值稅管理的核心。伴隨著我國稅收政策的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)一定根據(jù)國家的要求和政策的，做好納稅籌劃工作，為規(guī)避風(fēng)險、保障利益做好準(zhǔn)備。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也需要提前做好土地增值稅的核算工作，加強(qiáng)申報材料的填寫，從而降低風(fēng)險的發(fā)生。