房地產(chǎn)融資的多元化思考

梁添

摘 要：經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)眾多企業(yè)在發(fā)展上面臨著很多挑戰(zhàn)，無論是出于生存還是發(fā)展的考量，其都需要在資本與金融市場上進(jìn)行更好融資。房地產(chǎn)融資的多元化得到了很多關(guān)注，很多房地產(chǎn)企業(yè)也正在進(jìn)行多元化融資嘗試。通過對房地產(chǎn)多元化融資事宜進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，多元化融資本身會(huì)受到很多因素影響與制約，想要將多元化融資的優(yōu)勢發(fā)揮出來，借助多元化融資滿足自身資金需求也較為困難。本文降低房地產(chǎn)多元化融資的難點(diǎn)進(jìn)行分析，并就如何進(jìn)行多元化融資提出合理建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);融資;多元化

房地產(chǎn)融資的多元化趨勢已經(jīng)十分明顯，金融體制改革的背景下，非銀行類金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展也為房地產(chǎn)融資多元化提供了一定支持[1]。但也要看到，房地產(chǎn)多元化融資本身對房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)相關(guān)企業(yè)有很高要求，特別是主要金融機(jī)構(gòu)十分注重信貸風(fēng)險(xiǎn)管控的背景下，多元化融資的難度有增無減。作為一個(gè)對融資十分依賴的行業(yè)，房地產(chǎn)在發(fā)展層面進(jìn)行多元化融資具有重要意義，但相關(guān)難點(diǎn)性因素的影響同樣不容小覷。鑒于此，探尋出房地產(chǎn)多元化融資的有效策略十分必要和重要。

一、房地產(chǎn)融資的多元化概述

融資是資金籌集的行為與過程，對于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)眾多企業(yè)而言，融資的重要性和實(shí)際意義不言而喻[2]。一般來說，較好進(jìn)行融資時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展層面可以得到很多支持與保障。但融資中出現(xiàn)明顯問題，亦或是融資失敗時(shí)，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等很可能順勢產(chǎn)生，這也會(huì)對造成十分嚴(yán)重的沖擊性影響。國家層面十分注重房地產(chǎn)發(fā)展，相關(guān)宏觀調(diào)控性政策大多也從金融層面進(jìn)行，這一情形下，房地產(chǎn)融資層面的狀況與環(huán)境較為多變。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識到了多元化融資的重要性，融資上的不斷多元也成為了部分房地產(chǎn)企業(yè)破解融資難題的重要途徑。房地產(chǎn)多元化融資更多強(qiáng)調(diào)融資渠道變化為基礎(chǔ)的融資形式多元，多元化融資具有很多優(yōu)勢，但多元化融資并不困難。現(xiàn)階段，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在進(jìn)行著多元化融資嘗試，但真正可以借助多元化融資滿足自身融資需求，有效促進(jìn)自身發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較少。對于房地產(chǎn)企業(yè)，乃至整個(gè)行業(yè)而言，如何進(jìn)行多元化融資是其需要認(rèn)真思考的現(xiàn)實(shí)性問題。

二、房地產(chǎn)多元化融資的難點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率普遍偏高

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率普遍偏高是不爭事實(shí)，這不僅成為了房地產(chǎn)整體發(fā)展中的一個(gè)潛在風(fēng)險(xiǎn)，對房地產(chǎn)多元化融資實(shí)際上也產(chǎn)生了很大制約影響.正是由于負(fù)債率偏高，銀行等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)在對房貸時(shí)有了更多顧慮，商業(yè)銀行處獲取貸款的難度和成本均不斷提升。負(fù)債率偏高意味著融資能力的降低，而多元化融資的可操作空間也會(huì)被壓縮。雖然非銀行類進(jìn)行機(jī)構(gòu)在信貸審核上較為寬松，但負(fù)債率高低與否往往直接同利息成本掛鉤，這一情形下，房地產(chǎn)多元化融資中的成本會(huì)處于較高水平，一旦多元化融資需要以高融資成本推動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展上很容易陷入到不同的融資陷阱之中。從這一層面看，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率普遍偏高，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展上的杠桿化嚴(yán)重成為了房地產(chǎn)多元化融資的一個(gè)難點(diǎn)性因素。而這一難點(diǎn)性因素?zé)o法得到有效破解時(shí)，即便傳統(tǒng)融資渠道的金融支持力度也會(huì)不斷下降，傳統(tǒng)意義上的融資與多元化融資也的難度均會(huì)處于較高水平。

（二）多元化融資風(fēng)險(xiǎn)較大

房地產(chǎn)融資本身便帶有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，多元化融資本身也帶有一定風(fēng)險(xiǎn)，從房地產(chǎn)融資實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)上看，融資渠道越多，融資形式越發(fā)復(fù)雜時(shí)，融資風(fēng)險(xiǎn)也越大，而房地產(chǎn)多元化融資風(fēng)險(xiǎn)較大實(shí)際上也成為了房地產(chǎn)多元化融資操作中的一個(gè)難點(diǎn)性因素。很多大型房地產(chǎn)企業(yè)融資能力強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力高，其自然可以較為輕松的進(jìn)行多元化融資嘗試，并在資本與金融市場上較為靈活的操作多元化融資活動(dòng)開展[3]。但中小型房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力低，生存與發(fā)展壓力較大，為了在市場競爭中保持住固有的優(yōu)勢，其實(shí)際上已經(jīng)無力承擔(dān)多元化融資帶來的風(fēng)險(xiǎn)，這便導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)主觀上不愿意進(jìn)行多元化融資嘗試。此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)對多元化融資的認(rèn)識極為有限，缺乏對不同融資渠道與方式的了解時(shí)，多元化融資的風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)處于較高水平，出于融資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的考量，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)也不會(huì)進(jìn)行多元化融資嘗試。

（三）非銀行類金融機(jī)構(gòu)融資支持力薄弱

金融體制的改革催生出了很多類型與規(guī)模的金融機(jī)構(gòu)，這些金融機(jī)構(gòu)可以統(tǒng)稱為非銀行類金融機(jī)構(gòu)，雖然這些金融創(chuàng)新背景下產(chǎn)生的金融服務(wù)主體能夠?yàn)槿谫Y體系的完善提供很多支持。但房地產(chǎn)融資具有資金需求量大這一特點(diǎn)使得絕大多數(shù)非銀行類金融機(jī)構(gòu)無法為房地產(chǎn)融資提供強(qiáng)有力的資金支持，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)多元化融資變得十分困難。房地產(chǎn)多元化融資中把包含著金融機(jī)構(gòu)的多元選擇，所謂的金融機(jī)構(gòu)多元選擇實(shí)際上也是融資途徑的多元選擇[4]。而非銀行類金融機(jī)構(gòu)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)融資需求滿足提供的支持力度十分有限時(shí)，房地產(chǎn)多元化融資的實(shí)際難度便會(huì)處于較高水平。這也是很多房地產(chǎn)企業(yè)在積極進(jìn)行多元化融資嘗試，但最終依然選擇在商業(yè)銀行處申請信用貸款或抵押貸款的直接原因。一旦過于機(jī)械借助非銀行類金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資需求滿足，單一房地產(chǎn)企業(yè)很可能面臨多頭貸的困境，這也加劇了多元化融資實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)。

（四）融資規(guī)劃能力明顯不足

動(dòng)態(tài)的融資過程中涉及到很多工作，房地產(chǎn)融資往往資金規(guī)模較大，融資中需要兼顧的各方利益甚至錯(cuò)綜復(fù)雜。很多房地產(chǎn)企業(yè)之所以無法較好進(jìn)行多元化融資，預(yù)期自身的融資規(guī)劃能力不足間具有密切關(guān)聯(lián)。部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金使用層面缺乏有效規(guī)劃，融資需求時(shí)常較為急切，融資需求較為急切時(shí)，融資活動(dòng)在開展上的隨意性和盲目性特征均十分明顯。一旦無法對融資活動(dòng)開展事宜進(jìn)行有效規(guī)劃，房地產(chǎn)企業(yè)便會(huì)進(jìn)行“病急亂投醫(yī)”式的融資，對傳統(tǒng)商業(yè)銀行借貸這種融資選擇產(chǎn)生了明顯依賴性也導(dǎo)致多元化融資變得十分困難。房地產(chǎn)企業(yè)間的差異性十分明顯，特別是融資能力、偏好層面的差異客觀存在，外部融資環(huán)境較為多變等因素影響下，缺乏具體規(guī)劃的多元化融資往往會(huì)以失敗告終，且資金獲取層面的各項(xiàng)成本也無法得到有效控制。這也表明，融資規(guī)劃習(xí)慣較差及融資規(guī)劃能力明顯不足成為了房地產(chǎn)多元化融資中的一個(gè)難點(diǎn)性因素。

三、房地產(chǎn)多元化融資的具體策略

（一）依托財(cái)務(wù)管理優(yōu)化提升自身償債能力

為了更好進(jìn)行多元化融資，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依托財(cái)務(wù)管理優(yōu)化自身債務(wù)結(jié)構(gòu)，從打達(dá)到提升自身償債能力的目標(biāo)，自身償債能力得到較好提升后，多元化融資層面的壓力也可以得到較好緩解。例如，萬科集團(tuán)在2017年進(jìn)行了大面積的債務(wù)優(yōu)化，其通過集中清償短期負(fù)債的方式大為提升了自身信用評級，并有效緩解了自身短期債務(wù)壓力，迎合融資需要對資產(chǎn)負(fù)債比進(jìn)行的調(diào)整，以及穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的確立更是為自身多元化融資提供了很多幫助。其它房地產(chǎn)企業(yè)也需要認(rèn)識到自身負(fù)債率的控制，在無法顯著降低自身負(fù)債率與負(fù)債水平時(shí)，其應(yīng)當(dāng)借助財(cái)務(wù)管理這一途徑進(jìn)行債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，均衡長短期負(fù)債，并在經(jīng)營發(fā)展中進(jìn)行去杠桿化嘗試。伴隨著自身負(fù)債率的不斷下降，以及償債能力的不斷提升，房地產(chǎn)企業(yè)在融資上便能夠有更多選擇，多元化融資的順利程度也能得到有效保障。

（二）結(jié)合不同融資渠道管控融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)多元化融資雖然帶有很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)性，但房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)管控理論已經(jīng)十分成熟，對于具體的房地產(chǎn)企業(yè)而言，其可以結(jié)合不同融資渠道的特點(diǎn)，以及融資貢獻(xiàn)力大小等進(jìn)行融資風(fēng)險(xiǎn)管控，這也可以為多元化融資提供更多幫助與支持。例如，商業(yè)銀行處進(jìn)行借貸這種傳統(tǒng)融資渠道的融資周期較長，且融資門檻較高，因此，在融資緊迫感較強(qiáng)時(shí)，盡可能壓縮融資周期成為了相應(yīng)融資風(fēng)險(xiǎn)管控的必要選擇。資本市場上進(jìn)行股權(quán)融資時(shí)，企業(yè)核心管理層的管理權(quán)稀釋狀況應(yīng)當(dāng)被嚴(yán)格控制，且股權(quán)融資成本需要被限制在可接受范圍內(nèi)，這是股權(quán)融資渠道下融資風(fēng)險(xiǎn)管控的基本途徑。房地產(chǎn)其也需要對較為主要融資渠道和形式形成更為全面的認(rèn)識，并結(jié)合自身融資需求，多元化融資實(shí)際狀況等針對性進(jìn)行融資風(fēng)險(xiǎn)管控，將融資風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制作為多元化融資中的一種保障性機(jī)制，借此促進(jìn)房地產(chǎn)多元化融資成功率的不斷提升。

（三）內(nèi)外源融資渠雙重利用下進(jìn)行組合融資

房地產(chǎn)融資渠道可以大致分為內(nèi)源融資渠道與外源融資渠道，在不同的融資渠道中也可有多種融資形式可供選擇[5]。房地產(chǎn)多元化融資視角下，房地產(chǎn)企業(yè)需要對內(nèi)外源融資渠道進(jìn)行雙重利用，特別要降低對商業(yè)銀行借貸這一外源融資渠道內(nèi)融資選擇的依賴性。時(shí)至今日，非銀行類金融機(jī)構(gòu)的金融服務(wù)能力已經(jīng)有了明顯提升，房地產(chǎn)企業(yè)也需要及時(shí)轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y理念，一方面積極進(jìn)行多元化融資嘗試，另一方面進(jìn)行組合融資嘗試。作何融資即融資中資金需求量不斷的情形下，通過融資渠道與形式的多樣化應(yīng)用進(jìn)行融資壓力和風(fēng)險(xiǎn)的分散，從多個(gè)金融機(jī)構(gòu)處進(jìn)行融資來滿足自身資金需求。通過組合融資這一策略的選用，房地產(chǎn)企業(yè)在多元化融資層面也可以積累更多經(jīng)驗(yàn)，這對于其后續(xù)進(jìn)行的多元化融資也能提供很多幫助與支持。而與非銀行類金融機(jī)構(gòu)的融資業(yè)務(wù)往來不斷增加后，房地產(chǎn)企業(yè)在融資中對商業(yè)銀行這一傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)的依賴性也能不斷降低。

（四）圍繞融資需求進(jìn)行多元化融資規(guī)劃

圍繞融資需求進(jìn)行多元化融資規(guī)劃也是房地產(chǎn)多元化融資中的基本選擇，這對于保障多元化融資的正常進(jìn)行更是具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對自身項(xiàng)目建設(shè)、整體發(fā)展等進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，并對不同時(shí)期的資金需求量，需求層面的急切程度進(jìn)行分析與預(yù)測。結(jié)合自身資金需求層面的實(shí)際狀況，基于多元化融資進(jìn)行多元化融資規(guī)劃。在具體的多元化融資規(guī)劃方案中要包含融資目標(biāo)，周期，成本，主要渠道與方式等，借助多元化融資方案的指導(dǎo)與規(guī)范，房地產(chǎn)多元化融資相關(guān)活動(dòng)開展中的方向性與目的性能夠越發(fā)明晰，即便多元化融資中出現(xiàn)了具體問題，房地產(chǎn)企業(yè)也能夠由條理的應(yīng)對。但也要注意，房地產(chǎn)多元化融資的外部環(huán)境很可能出現(xiàn)變化，這則要求實(shí)際的多元化融資操作中不能機(jī)械性的按照預(yù)期方案來進(jìn)行，結(jié)合內(nèi)外部融資環(huán)境變化，以及自身的多元化融資能力等靈活進(jìn)行多元化融資調(diào)整則十分必要。

結(jié)語

房地產(chǎn)多元化融資需要較好的融資環(huán)境、政策等予以支持和引導(dǎo)，但更多需要房地產(chǎn)企業(yè)在融資活動(dòng)開展層面進(jìn)行有效調(diào)整與優(yōu)化。多元化融資雖然具有很多優(yōu)勢，但同時(shí)也對房地產(chǎn)企業(yè)提出了一些新的要求。不同房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況、經(jīng)營發(fā)展情況存在很大不同，多元化融資視角下，其也需要結(jié)合自身實(shí)際進(jìn)行融資層面的多元嘗試。在充分結(jié)合自身實(shí)際進(jìn)行多元化融資的情形下，融資活動(dòng)的開展才能夠?yàn)槿谫Y需求滿足提供更多支持，多元化融資的優(yōu)勢才能更好顯現(xiàn)出來。

參考文獻(xiàn)：

[1]崔英.房地產(chǎn)融資的多元化探析[J].納稅，2018，No.183（03）：183+185.

[2]岳會(huì)玉，王朋艷.房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資方式研究——以萬科地產(chǎn)為例[J].河北企業(yè)，2017（10）：82-83.

[3]高艷華.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道探析[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2019（23）：67-68.

[4]王安娜.我國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀研究及發(fā)展趨勢展望[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2017（22）：102-103.

[5]屈映.我國房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道現(xiàn)狀及對策[J].內(nèi)蒙古煤炭經(jīng)濟(jì)，2017（04）：56-57.