不動產(chǎn)測繪新工作方法探索

【摘要】不動產(chǎn)登記條例自2015年3月1日起實施，條例中規(guī)定宅基地使用權(quán)、房屋等建筑物所有權(quán)等都屬于不動產(chǎn)權(quán)利登記范疇，在不動產(chǎn)登記過程中必須要進(jìn)行不動產(chǎn)測繪來確定不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況。本文介紹了作者在撫順市新賓滿族自治縣農(nóng)村宅基地使用權(quán)測繪工作中，采用新的工作方法進(jìn)行不動產(chǎn)測繪的一些見解。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)測繪；作業(yè)方法；地籍圖

不動產(chǎn)測繪工作的主要目的就是確定不動產(chǎn)的權(quán)屬、空間位置、面積等信息，在滿足不動產(chǎn)測繪成果精度的前提下，應(yīng)盡可能簡化工作步驟或通過數(shù)字化、信息化方式代替?zhèn)鹘y(tǒng)人工操作方式進(jìn)行工作。

1、準(zhǔn)備工作

由新賓滿族自治縣人民政府成立專門的領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)組織制訂工作計劃，編制技術(shù)設(shè)計書，項目的宣傳、培訓(xùn)和試點工作。

收集、整理土地權(quán)屬來源資料，航空正射影像、航天正射影像、地形圖、控制網(wǎng)點和其他己有圖件等，土地調(diào)查、土地規(guī)劃等資料，行政區(qū)劃、自然地理、社會經(jīng)濟、房屋普查、標(biāo)準(zhǔn)地名等資料。

2、地籍區(qū)與地籍子區(qū)劃分

（1） 在縣級行政轄區(qū)內(nèi)，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道界線為基礎(chǔ)結(jié)合明顯線性地物劃分地籍區(qū)。

（2） 在地籍區(qū)內(nèi)，以行政村、居委會或街坊界線為基礎(chǔ)結(jié)合明顯線性地物劃分地籍子區(qū)。

3、權(quán)屬調(diào)查與地籍測量

在新賓滿族自治縣農(nóng)村宅基地使用權(quán)測繪項目實施前并沒有收集到工作底圖，故將權(quán)屬調(diào)查與地籍測量兩項工作同時以村為單位進(jìn)行。由村民委員會組織將指界通知書送達(dá)每一位宅基地使用權(quán)權(quán)利人并留存回執(zhí)。作業(yè)組（至少2人組成）按照約定的時間到達(dá)調(diào)查宗地，由本宗地權(quán)利人（或指界人）及鄰宗地權(quán)利人（或指界人）共同指界，確認(rèn)界址點位置，做好界址點標(biāo)記，勘丈人員利用網(wǎng)絡(luò)RTK技術(shù)、全站儀極坐標(biāo)法及其他滿足界址點測量精度的方法采集界址點坐標(biāo)，界址點坐標(biāo)采集完成后測量宗地內(nèi)建筑物、構(gòu)筑物、依附在界址線上的其他必須測繪內(nèi)容以及宗地四至，同時調(diào)查人員登記權(quán)利人姓名，并用數(shù)碼相機采集權(quán)利人身份證明材料和土地權(quán)屬來源證明材料等數(shù)字化資料。

4、內(nèi)業(yè)預(yù)處理

4.1 調(diào)查信息數(shù)字化

將調(diào)查人員采集的權(quán)利人身份證明材料及土地權(quán)屬來源證明材料照片進(jìn)行分類，整理。利用ABBYY FineReader軟件識別權(quán)利人身份證，從中提取權(quán)利人準(zhǔn)確的姓名、身份證號碼、通訊地址。整理分析土地權(quán)屬來源信息包括：每一宗地的土地權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型、土地坐落、批準(zhǔn)用途、實際用途、共有人情況及其他說明。編寫每一宗地權(quán)籍調(diào)查記事、地籍測量記事內(nèi)容，將以上全部信息以宗地為單位形成*.xlsx格式數(shù)據(jù)提交給勘丈人員。

4.2 地籍圖編繪

將外業(yè)勘丈人員采集界址點坐標(biāo)及其他地物、地貌點三維坐標(biāo)傳輸至計算機，利用CASS等地形地籍成圖軟件按照數(shù)據(jù)庫要求標(biāo)準(zhǔn)編輯成圖，將調(diào)查人員提供的調(diào)查數(shù)據(jù)以權(quán)利人為對應(yīng)關(guān)系導(dǎo)入到地籍圖宗地信息中，相同權(quán)利人有多處宅基地的或權(quán)利人姓名重復(fù)的單獨處理。至此，地籍調(diào)查表、土地登記申請書等表格各項信息已全部形成數(shù)字化，可將地籍圖（含調(diào)查信息）成果提交內(nèi)業(yè)建庫人員準(zhǔn)備建立數(shù)據(jù)庫。

5、數(shù)據(jù)庫建設(shè)

內(nèi)業(yè)預(yù)處理數(shù)據(jù)的格式為dwg格式，在預(yù)處理數(shù)據(jù)接收之后需要對其進(jìn)行以下幾個方面的處理工作：一是對重復(fù)的實體進(jìn)行刪除，解決數(shù)據(jù)中存在的界址點重復(fù)、點位不重合等問題。二是對圖形實體進(jìn)行檢查工作，主要的內(nèi)容為編碼與圖層正確性、線自相交檢查、復(fù)合線重復(fù)點檢查等。

在所有的檢查都正確無誤之后，建立預(yù)處理數(shù)據(jù)與數(shù)據(jù)庫格式對應(yīng)關(guān)聯(lián)。通過數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)實現(xiàn)圖形與屬性數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換，將其轉(zhuǎn)入到農(nóng)村宅基地使用權(quán)數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)中，一是完成基礎(chǔ)地形庫建立，其主要的地理要素數(shù)據(jù)主要包括測量控制點、交通、水系、行政區(qū)界線、注記信息等。二是完成地籍庫建立，地籍庫中的主要內(nèi)容包括宗地、界址線、界址點、地類圖斑等。三是屬性數(shù)據(jù)庫的建立，屬性數(shù)據(jù)庫主要是依據(jù)調(diào)查資料建立的，所有權(quán)屬調(diào)查成果以保存至數(shù)據(jù)預(yù)處理DWG文件中，無需另行錄入。

6、成果輸出

數(shù)據(jù)庫建成后，由數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)輸出地籍圖、宗地圖、土地登記申請書、地籍調(diào)查表、界址點成果表、審批表等紙質(zhì)資料，其中地籍調(diào)查表及土地登記申請書需要提交外業(yè)，外業(yè)調(diào)查人員組織每宗地權(quán)利人（指界人）、鄰宗地權(quán)利人（指界人）簽字。

最后按照要求，將每宗地指界通知書回執(zhí)、土地登記申請書、地籍調(diào)查表、權(quán)利人身份證明材料、土地權(quán)屬來源證明材料、審批表、宗地圖、界址點成果表等組卷歸檔。

7、與傳統(tǒng)作業(yè)方法的比較

傳統(tǒng)作業(yè)方法在權(quán)屬調(diào)查與地籍測量過程中是分開進(jìn)行的，由權(quán)屬調(diào)查人員利用工作底圖進(jìn)行調(diào)查，確定界址點位置，調(diào)查過程中手工填寫土地登記申請書、地籍調(diào)查表、手工繪制宗地草圖，效率較低?？闭扇藛T依據(jù)調(diào)查人員填寫的地籍調(diào)查表、宗地草圖進(jìn)行界址點坐標(biāo)采集，將界址點坐標(biāo)輸入到計算機后編輯工作底圖，將地物點位置移動至界址點準(zhǔn)確位置，圖形編輯工作量非常大。

結(jié)論：

本文主要闡述了新的作業(yè)方法及流程，并與傳統(tǒng)作業(yè)方法進(jìn)行了工作效率對比，通過論述可見新作業(yè)方法可以滿足規(guī)范的要求，在工作效率上遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)作業(yè)方法，但在紙張及打印耗材成本上高于傳統(tǒng)作業(yè)方法。新作業(yè)方法在綜合成本方面要低于傳統(tǒng)作業(yè)方法，新作業(yè)方法能夠滿足類似的不動產(chǎn)測繪項目生產(chǎn)需要及技術(shù)要求，在進(jìn)行此類項目時應(yīng)選擇新作業(yè)方法以此提高工作效率節(jié)約成本。

作者簡介：

隋正蘇，遼寧省有色地質(zhì)一〇一隊有限責(zé)任公司，遼寧沈陽。