中關(guān)村科技園區(qū)土地一級(jí)開發(fā)成本管理探析

王海鑫

[摘 要]土地一級(jí)開發(fā)作為土地出讓之前最基本的一項(xiàng)運(yùn)作方式，政府或者當(dāng)?shù)刂付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè)作為項(xiàng)目開發(fā)的主體。本文結(jié)合現(xiàn)階段土地一級(jí)開發(fā)成本的管理情況展開詳細(xì)的分析，并對(duì)中關(guān)村生命科學(xué)園三期及“北四村”棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目進(jìn)行具體分析，進(jìn)而提出行之有效的管理策略。

[關(guān)鍵詞]土地一級(jí)開發(fā)；成本管理；造價(jià)管理；成本控制

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2019.20

中關(guān)村作為國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)，在二十世紀(jì)八十年代初形成。在2015年3月10日，北京市人民政府辦公廳公布了《北京市2015年棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治任務(wù)》，將回龍觀鎮(zhèn)中關(guān)村生命科學(xué)園三期及“北四村”棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目納入計(jì)劃。與此同時(shí)，昌平區(qū)政府對(duì)其開發(fā)模式展開詳細(xì)的規(guī)劃，并對(duì)項(xiàng)目加以明確。

1 項(xiàng)目實(shí)施的現(xiàn)實(shí)意義

1.1 高效地治理“城市病”

在我國(guó)首都地區(qū)由于城市人口增長(zhǎng)速度迅猛，致使“城市病”的情況產(chǎn)生。中關(guān)村生命科學(xué)園三期及“北四村”棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目的實(shí)施，能夠有效地緩解這一問(wèn)題，并高效地治理“城市病”這一現(xiàn)象。“北四村”作為較為典型的城中村，存在一系列顯著問(wèn)題，例如低端產(chǎn)品聚集、人口密集，這一現(xiàn)狀的呈現(xiàn)，引發(fā)社會(huì)各界的高度關(guān)注。通過(guò)實(shí)施“北四村”改造的項(xiàng)目，不僅能夠在最大限度上滿足非首都核心功能的實(shí)際需求，還能夠有效地解決外來(lái)高素質(zhì)人才在北京的居住問(wèn)題。這一項(xiàng)目實(shí)施為我國(guó)首都的城市功能提供了積極的借鑒意義，并為首都人口增長(zhǎng)、環(huán)境協(xié)調(diào)提出了有益的探索之路。

1.2 形成發(fā)展新格局

結(jié)合北京地區(qū)城市規(guī)劃的綜合情況分析，回龍觀地區(qū)已經(jīng)被列為中心城市的范圍，然而“北四村”作為該地區(qū)所剩為數(shù)不多的4個(gè)尚未搬遷的村，最為凸顯的現(xiàn)象即城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。借助“北四村”改造項(xiàng)目的實(shí)施，有利于我國(guó)首都地區(qū)新型城鎮(zhèn)化的形成，形成城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展新格局。通過(guò)這種方式，不僅能夠?qū)⒃摰貐^(qū)的環(huán)境、治安、安全等問(wèn)題得以一一解決，還能夠在最大限度上加快城鄉(xiāng)結(jié)合部改革的步伐，對(duì)于首都地區(qū)的整體空間布局以及城鄉(xiāng)發(fā)展功能具有積極的影響。

2 棚戶改造的內(nèi)容與方式

2.1 改造內(nèi)容

2.1.1 前期準(zhǔn)備

首先，要制定科學(xué)、完善的棚戶改造方案；其次，需要征求各個(gè)主管部門的相關(guān)意見(jiàn)，將其結(jié)果上報(bào)給其政府，并進(jìn)行審核；最后，簽訂《棚戶區(qū)改造委托協(xié)議》，具體的施工企業(yè)開始進(jìn)行棚戶區(qū)改造的各項(xiàng)工作。

2.1.2 征詢意見(jiàn)與審批

首先，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的條件進(jìn)行辦理；另外，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目用地的預(yù)審予以辦理；其次，對(duì)交評(píng)、環(huán)評(píng)、文勘、水務(wù)等部門的各項(xiàng)意見(jiàn)予以匯總；最后，辦理立項(xiàng)手續(xù)并獲取立項(xiàng)批復(fù)。

2.1.3 具體實(shí)施

征地：需要對(duì)征地的補(bǔ)償安置協(xié)議予以簽訂，進(jìn)而辦理與征地相關(guān)的文件，征地結(jié)案；

拆遷：評(píng)估單位需要進(jìn)行實(shí)地考察，入戶調(diào)查，對(duì)拆遷的評(píng)估結(jié)果予以真實(shí)上報(bào)；需要和被拆遷人簽訂一系列拆遷補(bǔ)償條款，并簽訂系列合約；拆除建筑物；

建設(shè)安置房：需要辦理關(guān)于安置房的前期手續(xù)，進(jìn)而確保安置房建設(shè)工程的有序進(jìn)行和完成，保證被拆遷人能夠按照規(guī)定的期限內(nèi)回遷安置；建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施：在進(jìn)行市政綜合方案的編制過(guò)程中，需要與市政綜合方案的聯(lián)席會(huì)會(huì)議紀(jì)要取得聯(lián)系，保證市政建設(shè)施工能夠得以完成。

2.1.4 入市前準(zhǔn)備

首先要確保成本核算的工作有序完成；另外要辦理入市規(guī)劃條件；最后進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。

2.2 改造方式

本項(xiàng)目涉及諸多工作項(xiàng)目，例如宅基地拆遷、非住宅用地拆遷、國(guó)有非住宅征收、國(guó)有住宅征收等，并根據(jù)《關(guān)于加快涉及集體土地棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目審批有關(guān)事宜的通知》的各項(xiàng)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。借助“棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目”的方式進(jìn)行改造，主要是按照經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，國(guó)有土地的使用權(quán)限主要是借助劃撥的方式得到。在本項(xiàng)目中，涉及到2955戶村民，采取先建設(shè)、后搬遷的方式進(jìn)行，通過(guò)房屋安置、貨幣補(bǔ)償二者有機(jī)結(jié)合的方式進(jìn)行改造。在461戶居民與非住宅中，主要是以貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞竭M(jìn)行改造，進(jìn)而從根本上提升居民的居住質(zhì)量。

3 成本管理探析

根據(jù)《北京市發(fā)展和改革委員會(huì)、北京市重大項(xiàng)目建設(shè)指揮部辦公室關(guān)于加快涉及集體土地棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目審批有關(guān)事宜的通知》，項(xiàng)目實(shí)施的主要內(nèi)容包括征地、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，在完成改造后，確保項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“凈地”的條件，并在嚴(yán)格的程序下入市、完成交易。

3.1 創(chuàng)新成本管理方式

目標(biāo)成本作為企業(yè)發(fā)展中最為重要的因素，因此，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)的過(guò)程中，就要制造產(chǎn)品的成本進(jìn)行明確的規(guī)劃。在項(xiàng)目的具體實(shí)施過(guò)程中，要將使用的成本控制在原本所規(guī)劃的范圍。成本企劃作為項(xiàng)目成本管理過(guò)程中的一項(xiàng)重要因素，只有確保成本制定的合理性，才能夠展開具體的工作。為了能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目成本的建設(shè)目標(biāo)得以持續(xù)降低，需要對(duì)項(xiàng)目的總成本進(jìn)行整合，如表1，并對(duì)各項(xiàng)成本進(jìn)行分解，在保證項(xiàng)目成本目標(biāo)合理準(zhǔn)確的同時(shí)，還要控制成本。按照原本制定的目標(biāo)成本開展工作，以此實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本。

3.2 做到以人為本

在進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)成本管理的各項(xiàng)活動(dòng)中主要是通過(guò)人工的方式進(jìn)行，在此過(guò)程中，需要遵循以人為本的原則。通過(guò)嚴(yán)格的管理制定來(lái)提升員工的綜合素質(zhì)以及專業(yè)技能。了解節(jié)約成本以及控制成本的各項(xiàng)方法，盡量將成本控制在最低的范圍，保證成本的投入在最低的范圍內(nèi)。在控制成本的過(guò)程中，需要部門人員的共同參與和配合，通過(guò)創(chuàng)新、科學(xué)的成本管理方式確保成本的合理性。與此同時(shí)，企業(yè)的員工需要良好的責(zé)任意識(shí)，嚴(yán)格遵守企業(yè)的各項(xiàng)規(guī)章制度，進(jìn)而保證工作的順利進(jìn)行。

3.3 完善責(zé)任機(jī)制

若想有效地控制項(xiàng)目成本，施工企業(yè)需要將組織、技術(shù)、合同等方面進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，并采取全方位的管理與控制。在此基礎(chǔ)上，需要在組織上設(shè)置合理的管理措施，其中包括公司內(nèi)部中的各項(xiàng)項(xiàng)目以及組織結(jié)構(gòu)，使得員工能夠明確自身的工作任務(wù)以及成本管理方式。保證每個(gè)員工能夠做到分工明確，將成本控制成為每個(gè)員工應(yīng)履行的義務(wù)。本控制在各個(gè)方面都必須具有專屬責(zé)任人，與此同時(shí)，相關(guān)人員應(yīng)加大對(duì)于技術(shù)的研究，不斷在技術(shù)中采取各項(xiàng)措施，以提高技術(shù)水平，相關(guān)人員應(yīng)明確設(shè)計(jì)方案，合理選擇出較為優(yōu)質(zhì)的設(shè)計(jì)方案，嚴(yán)格把控及審查施工設(shè)計(jì)等各個(gè)方面，如此才能保證設(shè)計(jì)方案的完整性及準(zhǔn)確性。同時(shí)，相關(guān)人員應(yīng)及時(shí)采取各項(xiàng)措施創(chuàng)新合同管理方式，合理計(jì)算動(dòng)態(tài)地的實(shí)際成本，使合同實(shí)際值能夠與計(jì)劃值相一致，細(xì)化費(fèi)用指出環(huán)節(jié)，避免此期間出現(xiàn)浪費(fèi)等情況，從而實(shí)現(xiàn)成本的節(jié)約。

生命園在北京地區(qū)的生物醫(yī)藥領(lǐng)域作為創(chuàng)新的重要區(qū)域，具有資源豐富、人口密集的特點(diǎn)，在該地聚集了大量的高端、頂尖的人才。由于創(chuàng)新企業(yè)以及高素質(zhì)人才的聚集，使得高低區(qū)形成了研發(fā)、生產(chǎn)、服務(wù)與銷售都等統(tǒng)一、高效的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)。但是，結(jié)合當(dāng)下的實(shí)際情況來(lái)看，園區(qū)的存量空間一直處于飽和的狀態(tài)。三期項(xiàng)目的推行，在一定程度上促進(jìn)了城市生物醫(yī)藥領(lǐng)域的研發(fā)與創(chuàng)新，將“大健康”的產(chǎn)品生產(chǎn)作為重要的載體，對(duì)首都創(chuàng)新能力的提升以及高領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型提供了積極的作用。通過(guò)該區(qū)域土地一級(jí)開發(fā)采取科學(xué)成本管理，對(duì)提升整體項(xiàng)目管理效率，促進(jìn)項(xiàng)目高效完成有著重要價(jià)值。

4 結(jié) 論

綜上所述，對(duì)中關(guān)村專業(yè)科技園區(qū)土地一級(jí)開發(fā)采取合理的成本管理措施，能夠確保財(cái)務(wù)資源得到最大的優(yōu)化，也是降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)重要舉措。在管理過(guò)程中，所采取的方式具有多樣性，并具備不同的側(cè)重點(diǎn)。但是，在進(jìn)行成本管理時(shí)，必須要嚴(yán)格審批預(yù)算，保證預(yù)算的科學(xué)性，為財(cái)務(wù)指標(biāo)的完成奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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