房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用合伙基金的路徑探究

吳巍

[摘?要]在新的社會(huì)發(fā)展階段中，伴隨著我們國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展層次的進(jìn)一步提升與穩(wěn)定發(fā)展，我國的各個(gè)行業(yè)均開始積極進(jìn)行行業(yè)發(fā)展形式的革新和發(fā)展內(nèi)容的調(diào)整。其中，我國的房地產(chǎn)行業(yè)獲得了較為快速的發(fā)展形勢，在這個(gè)行業(yè)當(dāng)中，如何促進(jìn)應(yīng)用合伙基金的發(fā)展取得有效的成果，它未來又會(huì)實(shí)現(xiàn)怎樣的發(fā)展以及發(fā)展的趨勢如何等問題都是值得重點(diǎn)分析的，筆者在本篇文章中著重針對(duì)這些問題進(jìn)行了思考，并給出了相應(yīng)的建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);應(yīng)用;合伙基金

[中圖分類號(hào)]F293.3

新時(shí)期，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，與之相關(guān)的應(yīng)用合伙基金問題成為當(dāng)前人們關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)合伙基金的發(fā)行是否順利，這對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展來說是十分關(guān)鍵的。基于此，文章主要針對(duì)我國當(dāng)前階段的房地產(chǎn)合伙基金的相關(guān)問題進(jìn)行了簡單的介紹與分析，房地產(chǎn)合伙基金在發(fā)展過程中的積極因素等幾個(gè)方面的問題進(jìn)行了較為詳細(xì)的闡述和具體的分析，進(jìn)一步體現(xiàn)了該行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展與其合伙基金之間的密切關(guān)聯(lián)。

1?關(guān)于房地產(chǎn)合伙基金的簡單介紹

其一，我們?cè)谖恼轮兴接懙姆康禺a(chǎn)行業(yè)的合伙基金，實(shí)際上指的是我國房地產(chǎn)行業(yè)的基金形式之一。當(dāng)前，可以把社會(huì)投資部分的基金人士歸于有限合伙人一類，這部分人的主要認(rèn)購形式為有限的合伙基金。同時(shí)，有限合伙企業(yè)當(dāng)中的有限合伙人通常所需要承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)往往與普通的合伙人之間是存在較大差異的，因?yàn)檫@部分合伙人所需要承擔(dān)的責(zé)任是有限的，并且，對(duì)于公司不享有直接管理權(quán)，只是享有最終盈利后的分紅權(quán)利。

其二，最近幾年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的日益加深，我們國家的人民在生活水平和生活品質(zhì)上都得到了明顯的改善，同時(shí)，因?yàn)橹袊司哂械木蛹?、安家理念，這直接導(dǎo)致了人們對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的熱衷度持續(xù)增加。但是，相應(yīng)的融資渠道卻在不斷地進(jìn)行收縮，房地產(chǎn)行業(yè)整體處于崩盤的狀態(tài)，它們既不能進(jìn)行直接融資，也不能通過銀行等渠道進(jìn)行間接融資，又同時(shí)受到多個(gè)方面的壓力和政策監(jiān)控，房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品發(fā)行走進(jìn)了瓶頸時(shí)期。后來，我國為了改變房地產(chǎn)現(xiàn)狀，改變它的不良狀態(tài)，發(fā)行了一系列的相關(guān)政策，為合伙制基金的運(yùn)作提供了大量的理論基礎(chǔ)，也使得房地產(chǎn)行業(yè)再一次興起，大量的房地產(chǎn)合伙基金產(chǎn)品出現(xiàn)在市場中。這些政策的出臺(tái)與實(shí)施，是房地產(chǎn)行業(yè)的一次新興，讓房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行模式更加簡便化，使得房地產(chǎn)有限合伙基金的門檻更低而且更加靈活。房地產(chǎn)合伙基金作為一種金融新型創(chuàng)新手段，迅速憑借其靈活的運(yùn)轉(zhuǎn)模式和多方面的實(shí)用性，成為房地產(chǎn)行業(yè)最熱門的融資平臺(tái)。在我國房地產(chǎn)融資處于巔峰的時(shí)期，我國房地產(chǎn)私募基金中合伙制基金的比重大大增加。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的迅速崛起，國內(nèi)房地產(chǎn)合伙基金不斷增多，它的前景依舊一片光明，一些知名企業(yè)也紛紛加入這其中，并憑借著自己擁有的更強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在融資方面取得了成績。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)通?？梢员ＷC多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作，其規(guī)模與儲(chǔ)備有助于在基金項(xiàng)目出現(xiàn)意外情況時(shí)，迅速安排投資項(xiàng)目的調(diào)整變更和調(diào)配，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)形成分散與緩沖的良好作用，而傳統(tǒng)基金公司由于缺乏這種緩沖平臺(tái)，因此應(yīng)對(duì)兌付違約等風(fēng)險(xiǎn)的手段十分有限。

2?房地產(chǎn)合伙基金在發(fā)展過程中的積極因素探究

為了更好地探究和分析我們國家在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展問題，并對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的合伙基金問題進(jìn)行更加深入地了解，文章將針對(duì)其在主要發(fā)展過程中面臨的各種積極因素開展分析與探究。同時(shí)，因?yàn)槲覀儑以谛聲r(shí)期的諸多房地產(chǎn)基金通常都是由房地產(chǎn)公司自身融資并開發(fā)的，其能自身主導(dǎo)資金的主要原因有下面兩點(diǎn)。

其一，專業(yè)優(yōu)勢。通常意義上，房地產(chǎn)相關(guān)基金的發(fā)行單位一般都是由傳統(tǒng)的證券基金公司發(fā)行自身基金，但是，這些公司的項(xiàng)目業(yè)務(wù)能力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，它們只是單純地發(fā)行基金，其他各方面都不能與專門的房地產(chǎn)企業(yè)相比。與此同時(shí)，相比于傳統(tǒng)的證券基金公司，只與一些資金缺乏的中小型房地產(chǎn)公司一起合作，基金不夠周轉(zhuǎn)，可能會(huì)帶來更多的資金方面的問題，因此，需要耗費(fèi)的人力、物力、財(cái)力都在一定程度上增加了，成本所需量也持續(xù)增加。專業(yè)的項(xiàng)目管理使得房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目的定位、設(shè)計(jì)、開售、稅務(wù)管理等方面都有良好的合作，專業(yè)的團(tuán)隊(duì)可以為公司帶來更好的盈利，以上任何一個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)成為項(xiàng)目在盈利、進(jìn)程方面的絆腳石。配套資源的合理利用，通常都是需要形成一種合力作用，即相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)與相應(yīng)的銀行機(jī)構(gòu)之間建立一種互信共贏、良好合作的關(guān)系，進(jìn)而在相關(guān)的業(yè)務(wù)方面達(dá)成一致，共同合作。并且，在具體的政策規(guī)定作用下，可以利用專業(yè)的方式促進(jìn)資金的有效置換，同時(shí)，將房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的基金加以有效運(yùn)用。需要注意的是，上述的這種業(yè)務(wù)往來是很多一般類型的金融公司難以付諸實(shí)行的，因而必須在具有一定資歷的金融公司中才可以運(yùn)行和操作。同時(shí)，這種資源配置方式會(huì)很好地幫助企業(yè)降低項(xiàng)目成本，以達(dá)到最大化的盈利。

其二，風(fēng)險(xiǎn)控制優(yōu)勢。不得不說，房地產(chǎn)合伙基金在風(fēng)險(xiǎn)控制方面有著巨大的優(yōu)勢。首先，一般的房地產(chǎn)公司都能很好地識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。在一個(gè)基金項(xiàng)目正式運(yùn)作之前，房地產(chǎn)公司內(nèi)部的管理部門都會(huì)安排專門的人員來進(jìn)行把關(guān)，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展優(yōu)勢來作出精準(zhǔn)的判斷，在準(zhǔn)備運(yùn)行階段制訂好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警方案，從而在各個(gè)運(yùn)行環(huán)節(jié)進(jìn)行整體上的把控，嚴(yán)格地保證風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率降至最低。其次，有效地促進(jìn)整個(gè)基金項(xiàng)目是盈利的。項(xiàng)目掌控優(yōu)勢則是指項(xiàng)目的選擇都是直接由自己的專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行開發(fā)管理，全權(quán)掌握項(xiàng)目的進(jìn)展，能夠很好地降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。最后，房地產(chǎn)公司還具有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分散能力。合伙基金管理者可以自主決定項(xiàng)目的構(gòu)成，也可以同時(shí)接納多個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)，并且能夠在某個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)意外時(shí)，迅速安排出調(diào)整投資項(xiàng)目的資金調(diào)配，讓風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)分散，讓資金周轉(zhuǎn)有一個(gè)相對(duì)的緩沖。

3?合伙基金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)順利發(fā)展的推動(dòng)作用

我國房地產(chǎn)企業(yè)除了能在自己的融資出現(xiàn)問題時(shí)具有良好的管理優(yōu)勢外，合伙基金還對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有很多方面的幫助，因此我國房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展合伙基金方面正如雨后春筍般迅速崛起，與傳統(tǒng)融資方式相比更加具有可控性，這讓合伙基金更具有優(yōu)勢。

其一，責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)的可控性。雖然普通合伙人需要對(duì)債務(wù)、公司承擔(dān)無限責(zé)任，但是普通合伙人如果起始單位是企業(yè)，就應(yīng)當(dāng)以其注冊(cè)資本額為限，在此基礎(chǔ)上承擔(dān)無限的責(zé)任，因此大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行有限合伙基金都是以其旗下的子公司為平臺(tái)，而通過這種方式將無限責(zé)任巧妙地轉(zhuǎn)化為有限責(zé)任，將風(fēng)險(xiǎn)合理地控制在較低的范圍內(nèi)。

其二，資金風(fēng)險(xiǎn)低。房地產(chǎn)行業(yè)基金的順利發(fā)展與合伙基金的風(fēng)險(xiǎn)性較低之間具有十分密切的關(guān)聯(lián)。一旦遇見了資金周轉(zhuǎn)方面的困難，則可以采取延期的方式來規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。還可以保持貸款利率處于穩(wěn)定的狀態(tài)，降低因貸款提前收回所造成的資金風(fēng)險(xiǎn)。

其三，清算方式。在房地產(chǎn)企業(yè)的融資快結(jié)束時(shí)，如果所獲盈利滿足其預(yù)期要求，則可以進(jìn)行基金清算。一般來說，基金清算分為兩種方式，即正常手段和非正常手段。一些上市的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)由于也需要采用非正常的清算方式來提高公司的業(yè)績，提高公司的地位、形象，這種做法對(duì)于公司的業(yè)績提升具有很大的幫助，也有利于上市公司的地位獲得良好的提升。

4?結(jié)?論

隨著我國金融行業(yè)的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)的融資形式已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能跟上時(shí)代的腳步，不能更好地為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，所以基金合伙形式的出現(xiàn)是時(shí)代變遷的改革趨勢，基金合伙以其風(fēng)險(xiǎn)小且專業(yè)性高等形式被房地產(chǎn)企業(yè)所看重，然而我國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展還有很長的一段路要走，依然需要各方面的努力，要將金融行業(yè)的發(fā)展推向一個(gè)更高的水平。

參考文獻(xiàn)：

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