房地產企業(yè)財務風險管控探究

張建庭

摘要：2019年各大房企紛紛發(fā)債融資以應對即將到來的集中償債期，眼下保命大于發(fā)展。針對企業(yè)財務風險，要有效完善才能取得良好效果，獲得更大經濟效益。本文主要分析了房地產企業(yè)目前存在的財務風險，并提出了有效的解決途徑，優(yōu)化管控水平，降低風險概率。

關鍵詞：房地產;財務風險;管控探究

按照風險的內容分類可以分為戰(zhàn)略風險、財務風險、市場風險、運營風險和法律風險等。本文從房地產企業(yè)角度論述目前存在的財務風險和風險管控，主要考慮了下列這些房地產企業(yè)財務風險：現金流、負債率、償債能力、財務費用等。

一、房地產行業(yè)背景分析

在最近兩年的限價限購等嚴厲調控下，房價漲幅趨于平穩(wěn)，房地產市場熱度有所下降。根據國家統(tǒng)計局發(fā)布的2018年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，2018年我國一二線城市住宅銷售價格累計平均漲幅同比回落。根據中指研究院統(tǒng)計數據顯示，2018年房企綜合融資成本較2017年提高了約1-3個百分點。2019年各大房企紛紛發(fā)債融資以應對即將到來的集中償債期，眼下保命大于發(fā)展。

二、房地產企業(yè)財務風險

（一）現金流緊張

2019年初房地產企業(yè)資金壓力突出，償債高峰期到來，房企融資力度明顯加大。對房企來說，2019年受到貸款集中兌付，融到的資金基本用于償還到期債務，眼下保命大于發(fā)展，現金流重于利潤，快速回款仍然是2019年房企最重要的事情。如果房地產企業(yè)無法快速回款或者融不到資，可能會發(fā)生資金鏈斷裂的風險。

（二）資金結構不合理

從目前上市房企來看，資金結構不合理，融資渠道單一，其中50%都來自于銀行貸款，企業(yè)自身的資金積累能力有待提高。雖然利用杠桿融資比重大有利于企業(yè)擴大規(guī)模，但也加大了企業(yè)的財務風險。

（三）資產負債率高

房地產公司的資產負債率偏高，往往超出了70%的警戒線，前期資金需求量大，而如果房地產企業(yè)預期收益未達到，極有可能會引發(fā)財務風險，甚至面臨企業(yè)破產的風險。

（四）資金成本高

根據中指研究院統(tǒng)計數據顯示，2018年房企綜合融資成本較2017年提高了約1-3個百分點。防控金融系統(tǒng)風險的逐步落實和深入，非標業(yè)務的嚴厲監(jiān)管對中小房企影響較大，房企不同陣營融資成本加速結構性分化，大型國有房企融資成本小幅微漲，中小房企融資成本普遍提高3個點以上。值得注意的是，2018年四季度房企密集通過債市和票據市場融資解渴。融資利率持續(xù)上升，最高接近14%。針對如此之高的資金成本，若企業(yè)長期以往，房地產行業(yè)有可能會出現巨虧，對企業(yè)經營不利，引發(fā)財務風險。

（五）制度不健全

房地產行業(yè)往往過多追求經濟利益，忽視了制度建設的重要性。有些房地產企業(yè)雖然集團制定了比較完善的制度，但房地產以項目運營為主，項目執(zhí)行力卻非常差，根本無法落實。人員按照多年經驗來處理問題，不參照公司現有的規(guī)章制度，導致流程中出現漏洞。房地產企業(yè)往往個人權力過高，缺乏集體決策制度，而針對越來越復雜的業(yè)務流程，財務缺乏有效的管理制度。

（六）人員素質不高

房地產企業(yè)財務人員年齡結構偏大、裙帶關系普遍、專業(yè)水平不高，采用傳統(tǒng)的財務核算模式，已無法滿足企業(yè)發(fā)展需要。特別是目前大數據時代下，財務人員依然采取簡單記賬、核算，對財務管理重視不夠，與業(yè)務線缺乏有效溝通。未采取大數據分析提高企業(yè)風險把控能力，規(guī)范業(yè)務流程。傳統(tǒng)的財務核算模式已經不能適應現有企業(yè)的發(fā)展。

三、房地產企業(yè)財務風險管控策略

（一）構建財務風險管理體系

房地產企業(yè)首先要構建財務風險管理體系，做好目標設定、事件識別、風險評估、風險應對、風險監(jiān)控等整個財務風險管理流程。對危險性因素應盡可能采取規(guī)避策略。每個企業(yè)根據構建的財務風險管理體系，要具體問題具體分析，對可能出現問題進行預測，將損失降到可承受范圍。

（二）擴展多元融資渠道，降低資產負債率

房地產業(yè)進行項目開發(fā)一般所需資金非常大，單純依靠銀行貸款不能有效解決融資問題，對銀行依賴性太大，財務風險太高。首先要不斷加強對債券、股票、房屋預售款的管理。其次要擴大自身的資金積累，降低資產負債率，并同時擴展多元融資渠道，提高長期負債比例。整合信托+銀行+債券等組合工具，通過多元化的融資，合理搭配資本權益等，提高企業(yè)的償債能力，降低因資金結構不合理引起的財務風險。

（三）做好調研和分析，合理企業(yè)規(guī)模

房地產行業(yè)受經濟環(huán)境及政府政策的影響較大，要從各部門抽調專業(yè)人員設立專門市場調研小組。在項目投資前，對市場進行調研，根據當地市場情況完善項目可行性分析報告，力求有效投資，合理企業(yè)規(guī)模。同時房地產企業(yè)必須加強項目投資管理，及時做好項目全周期測算，確保項目目標利潤的實現。

（四）針對資金成本過高，設立時點利率警戒值

2018年四季度房企密集通過債市和票據市場融資解渴。融資利率持續(xù)上升，最高接近14%。針對如此高的資金成本，中小房地產企業(yè)如何拓展融資渠道、降低資金成本是企業(yè)發(fā)展的關鍵。在實際經營過程中，我們要設立融資時點利率計算模型，并根據企業(yè)自身發(fā)展設立時點利率警戒值，把控企業(yè)財務風險。時點利率計算模型如圖1：

房地產企業(yè)應加強資金統(tǒng)籌，降低資金成本。主要措施如下：1.做好資金計劃表，根據公司經營需要，監(jiān)控做好投資和資金使用。2.根據公司的資金情況，合理選擇投資項目，做好項目可行性研究分析工作，確保項目運營的成功。3.做好項目周期規(guī)劃，根據市場行情，做好開盤節(jié)奏。4.爭取盡快回籠，合理利用資金。銷售過程中，盡量選擇全款客戶或者高首付客戶。及時與客戶簽訂銷售合同，盡快提供按揭銀行所需客戶資料，并加強與金融機構對接，及時跟進按揭放貸進度，爭取盡快回籠。

（五）建立健全財務制度

房地產行業(yè)經濟環(huán)境變化快，受宏觀政策影響大，在現有財務制度基礎上，根據企業(yè)發(fā)展變化不斷進行更新完善，健全企業(yè)財務制度。同時要保證制度的權威性，將具體制度落實執(zhí)行下去。制度要保持自身的先進性，與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標一致，發(fā)揮正確指導作用，防范財務風險。

（六）提高財務人員素質

房地產企業(yè)應遵循德才兼?zhèn)洹⒁缘聻橄群凸_、公平、公正的原則，通過公開招聘、競爭上崗等多種方式選聘優(yōu)秀人才，為內部注入新鮮血液，建立起一支高素質人才隊伍。在日常工作中，應積極與業(yè)務線有效溝通，重視財務管理，提高企業(yè)財務風險防范意識，通過采取大數據分析進行風險把控，規(guī)范業(yè)務流程。

四、結論

綜上所述，房地產企業(yè)財務風險管控研究具有重要意義，本文從六個方面提出了有效的解決途徑，降低財務風險，為企業(yè)發(fā)展保駕護航。房地產企業(yè)在項目投資前，應當進行嚴密的市場調研、謹慎的風險分析和合理的預測，判斷項目投資是否可行?？傊谌找婕ち业氖袌龈偁幹?，房地產企業(yè)要想獲得持續(xù)競爭力，就必須有效完善財務風險，取得良好效果，獲得更大經濟效益。

參考文獻：

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