農(nóng)房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作的實(shí)踐與探索

姚斌

【摘 要】隨著法律制度的不斷完善和村民法律意識(shí)的提高，農(nóng)房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)放工作得到了順利開展。不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作可以有效維護(hù)相關(guān)權(quán)益人的合法權(quán)益，為農(nóng)民提供良好的法律保障，具有良好的社會(huì)效益。在實(shí)際進(jìn)行農(nóng)房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)放過程中，要明確發(fā)證過程中主要存在的問題，并提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，保證發(fā)證工作可以順利穩(wěn)步的推進(jìn)，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民的合法利益。

【Abstract】With the continuous improvement of the legal system and the improvement of the legal consciousness of the villagers， the real estate registration and certification work of integrated rural housing land has been carried out smoothly. The work of real estate registration and certification work can effectively safeguard the legitimate rights and interests of relevant stakeholders， provide good legal protection for farmers， and have good social benefits. In the actual process of real estate registration and certification of integrated rural housing land， it is necessary to clarify the main problems in the process of issuance of certificates， and put forward corresponding countermeasures to ensure the smooth and steady progress of issuance of certificates， and effectively protect the legitimate interests of farmers.

【關(guān)鍵詞】農(nóng)房地一體;不動(dòng)產(chǎn)登記;對(duì)策

【Keywords】integrated rural housing land; real estate registration; countermeasures

【中圖分類號(hào)】F301.3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號(hào)】1673-1069（2019）04-0112-02

1 引言

農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記主要內(nèi)容為農(nóng)村集體建設(shè)用地和農(nóng)村宅基地使用權(quán)的確認(rèn)，目的是保護(hù)相關(guān)權(quán)利人的合法利益，在城鄉(xiāng)之間實(shí)現(xiàn)農(nóng)村生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)，加快新農(nóng)村建設(shè)。不動(dòng)產(chǎn)登記是便民利民、依法行政的表現(xiàn)，可以有效保護(hù)合法的各類資源和資產(chǎn)，具有十分重要的社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

2 農(nóng)房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作概述

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的出臺(tái)進(jìn)一步促進(jìn)了新農(nóng)村的建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)展，為不動(dòng)產(chǎn)登記工作提供了法律支持，能夠有效保護(hù)農(nóng)民的合理合法資產(chǎn)，保證已有宅基地使用權(quán)的合法性和正當(dāng)性，避免出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛和后續(xù)因產(chǎn)權(quán)不明而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失。沒有發(fā)證的宅基地可以通過權(quán)利人申請(qǐng)，在完成審批和公示之后發(fā)放證件，但在實(shí)際登記發(fā)證過程中存在著一些問題，影響登記工作的順利進(jìn)行。因此，要嚴(yán)格按照相應(yīng)法律法規(guī)的要求，完成相關(guān)信息的調(diào)研，規(guī)范農(nóng)房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證流程，切實(shí)提高工作質(zhì)量，保證人民的合法權(quán)益[1]。

在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)放時(shí)，所有人需要根據(jù)政策和法規(guī)進(jìn)行房屋所有權(quán)、宅基地使用權(quán)等相關(guān)登記工作，工作人員根據(jù)工作規(guī)范，詳盡調(diào)查申請(qǐng)范圍內(nèi)土地的使用權(quán)人、面積、位置以及用途等基本信息。同時(shí)還需要明確房屋產(chǎn)權(quán)人、房屋建筑年代、建筑結(jié)構(gòu)、樓層數(shù)目、房屋面積和房屋用途、產(chǎn)權(quán)糾紛以及墻體邊界的基本信息，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定，整合土地權(quán)屬資料和有關(guān)房屋信息，為后續(xù)不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)放工作提供詳細(xì)的數(shù)據(jù)支撐。工作人員在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)發(fā)證之前，需要做好不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查工作，包括房屋產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查、宗地權(quán)籍調(diào)查、成果審查、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量以及數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)等，確保不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作能夠順利合法的進(jìn)行。

3 農(nóng)房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)放面臨的問題

3.1 一戶多宅和面積超標(biāo)

在1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理規(guī)定》實(shí)施之前，建房所占用的宅基地范圍到目前為止沒有擴(kuò)大的，按照使用面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。在政策實(shí)施之后，農(nóng)民建房使用宅基地按照有關(guān)批準(zhǔn)面積辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，如果沒有用地使用證，則根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)定最高宅基地核準(zhǔn)要求發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。從實(shí)際調(diào)研來(lái)看，存在很多宅基地超標(biāo)的情況，隨著人們住房需求的不斷加大和經(jīng)濟(jì)水平的提高，農(nóng)民對(duì)原有的房屋進(jìn)行重建和翻建，大量建立占用公共土地的院墻，給資產(chǎn)核算工作帶來(lái)了一定的難度。

一戶多宅的問題主要是通過贈(zèng)與、繼承以及自行購(gòu)買宅基地的方式導(dǎo)致，政策出臺(tái)之前缺乏統(tǒng)一的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致一戶多宅現(xiàn)象嚴(yán)重。在現(xiàn)行宅地系管理政策當(dāng)中，以一戶一宅為核心，但由于長(zhǎng)期以來(lái)缺乏有效的監(jiān)管制度，導(dǎo)致一戶一宅標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，在實(shí)際登記發(fā)證工作中落實(shí)一戶一宅工作比較困難，造成實(shí)際管理工作混亂，影響宅基地登記效率。

3.2 權(quán)屬不明確

在實(shí)際進(jìn)行一體不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作時(shí)，由于需要經(jīng)歷多個(gè)審批階段和審批部門，時(shí)間跨度比較久，容易出現(xiàn)資料丟失情況，導(dǎo)致核發(fā)工作存在困難。而且以往的登記審批資料都為紙質(zhì)檔案，工作人員保管不善會(huì)導(dǎo)致相關(guān)權(quán)屬證明材料丟失，權(quán)屬來(lái)源資料不全，給后續(xù)的不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作帶來(lái)較大難度。隨著農(nóng)村改革開發(fā)建設(shè)的不斷加快，新農(nóng)村工程建設(shè)項(xiàng)目在各地有序開展起來(lái)，部分村民已經(jīng)從原有宅基地中搬遷到新農(nóng)村安置點(diǎn)當(dāng)中，也無(wú)形中增加了不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作的工作量。有的村民搬遷后尚未辦理有關(guān)手續(xù)，便進(jìn)行了房屋的買賣和權(quán)利的變更工作，導(dǎo)致宅基地歸屬混亂，權(quán)屬關(guān)系不明確，給后續(xù)登記發(fā)證工作造成較大阻礙。

3.3 工作宣傳不到位

在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作之前沒有做好有效的宣傳工作，導(dǎo)致村民配合度低，也給調(diào)查工作帶來(lái)了一定的困難。有的村民外出務(wù)工，造成調(diào)查期間權(quán)利人簽字工作無(wú)法有效完成，影響實(shí)際工作進(jìn)展，還有的工作人員對(duì)相關(guān)法律法規(guī)以及登記工作的流程了解不清，實(shí)際工作中問題頻發(fā)，影響登記發(fā)證的工作效率。

4 解決方法和對(duì)策

不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門針對(duì)一戶多宅問題要嚴(yán)格規(guī)范宅基地申請(qǐng)和審批流程，根據(jù)實(shí)際情況保證登記工作的合法性和合理性，從原則上杜絕一戶多宅的問題。工作人員要明確合法面積劃分標(biāo)準(zhǔn)和法律依據(jù)，合理治理面積超標(biāo)問題，保證登記工作的有效性。當(dāng)實(shí)際登記面積高于當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)批準(zhǔn)面積時(shí)，需要注明超額面積予以拆除，實(shí)際占地面積在當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)批準(zhǔn)面積之內(nèi)但是超過原批準(zhǔn)面積時(shí)，需要補(bǔ)辦相關(guān)用地超額手續(xù)之后才可以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證件。

在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中涉及權(quán)屬問題時(shí)要明確統(tǒng)一的權(quán)屬材料標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《土地管理法》《物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)已有的土地登記資料進(jìn)行全面的分析和梳理，確定有關(guān)權(quán)利人的所屬關(guān)系，保證登記的有效性和合法性，避免出現(xiàn)錯(cuò)誤登記和漏登記的問題。當(dāng)發(fā)生權(quán)屬材料丟失的情況時(shí)，要查明土地歷史使用的現(xiàn)狀和實(shí)際情況，在經(jīng)過相關(guān)部門依法審核通過之后，才可以完成登記確權(quán)工作。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可以促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)，保障相關(guān)權(quán)益人的合法權(quán)利，在實(shí)際登記過程中要以相關(guān)法律法規(guī)為指導(dǎo)，充分利用各種已有的成果資料，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，嚴(yán)格規(guī)范登記流程，加大審核力度，保障不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作的科學(xué)性和有效性，為不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作的廣泛開展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

【參考文獻(xiàn)】

【1】李健.開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記推進(jìn)法制社會(huì)建設(shè)[J].地理空間信息，2016，14（2）：92-93.