負(fù)債融資、償債能力與籌資風(fēng)險(xiǎn)措施研究

汝紅

摘要：負(fù)債融資是房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的主要方式，隨著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大和房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的增多，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也隨之逐年提升，在一定程度上降低了企業(yè)償債能力。本文從分析房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債融資現(xiàn)狀與償債能力入手，提出了防范房地產(chǎn)行業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的措施建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);負(fù)債融資;償債能力;籌資風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F275

文獻(xiàn)識(shí)別碼：A

文章編號(hào)：1001-828X（2019）010-0304-01

一、房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債融資現(xiàn)狀

與國外的發(fā)達(dá)國家相比，我國的房地產(chǎn)企業(yè)由于起步較晚，整體實(shí)力略顯偏弱，因房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量不斷增多，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，企業(yè)的生存環(huán)境堪憂。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)尚不健全，金融系統(tǒng)也不完善，由此使得國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用負(fù)債的方式進(jìn)行籌資。不僅如此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率偏高，均值在60%左右，嚴(yán)重的超過90%。無論是大型房地產(chǎn)企業(yè)，亦或是小型房地產(chǎn)企業(yè)，全都以舉債圈錢的方式買地，且不計(jì)后果地?cái)U(kuò)大企業(yè)規(guī)模，這在一定程度上制約了我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。從經(jīng)營(yíng)者的角度上講，他們對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的定位，決定了市場(chǎng)發(fā)展和走向。在當(dāng)前的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)想要存活，必須清楚如何利用負(fù)債進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，并規(guī)避相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。然而，國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)并未給予足夠的重視，很多企業(yè)仍然在大量舉債。從國家統(tǒng)計(jì)局給出的數(shù)據(jù)可以證明這一問題：房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債占總資金的比重逐年增加，2017年第一季度到位資金3.57萬億元，同比增長(zhǎng)11.5%，國內(nèi)貸款約為6892億元，增長(zhǎng)幅度約為10.7%，企業(yè)自籌資金為1.09萬億元，同比下降7.2個(gè)百分點(diǎn)。可見，房地產(chǎn)企業(yè)仍舊采用的是負(fù)債經(jīng)營(yíng)的方式。

二、房地產(chǎn)行業(yè)償債能力分析

1.短期償債能力不足

在企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，若流動(dòng)資產(chǎn)所占比重越大，則企業(yè)的短期償債能力越強(qiáng)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，存貨所占企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)比重較高，由于存貨的流動(dòng)性較差，在短時(shí)間內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力較差。

2.長(zhǎng)期償債能力不足

在企業(yè)運(yùn)營(yíng)中，合理的資本結(jié)構(gòu)和穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是提高企業(yè)長(zhǎng)期償債能力的重要保障。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于企業(yè)長(zhǎng)期處于高資產(chǎn)負(fù)債率的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，使得企業(yè)面臨著償還債務(wù)本金與利益的經(jīng)濟(jì)壓力，一旦企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，就會(huì)使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，難以償還長(zhǎng)期債務(wù)。

3.償債風(fēng)險(xiǎn)危害大

房地產(chǎn)企業(yè)一直采用負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式，使得企業(yè)同時(shí)面臨著經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重威脅到企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率過高的情況下，負(fù)債融資的利息支出會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，直接影響到股東權(quán)益。負(fù)債數(shù)額越高，則股東權(quán)益波動(dòng)性也會(huì)隨之增大。當(dāng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)未能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的投資收益目標(biāo)，且營(yíng)業(yè)利潤(rùn)難以維持利息支出時(shí)，則導(dǎo)致股東權(quán)益資金收益率下降，迫使企業(yè)動(dòng)用權(quán)益資本償還債務(wù)本息，易增大企業(yè)破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)控制的措施建議

1.建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠更好地規(guī)避負(fù)債經(jīng)營(yíng)帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)建立切實(shí)可行的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)可能引起的風(fēng)險(xiǎn)予以高度重視，并從思想上樹立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，在進(jìn)行負(fù)債籌資前做好相關(guān)的準(zhǔn)備工作，具體可從以下兩個(gè)方面著手：一方面要不斷加大企業(yè)文化的建設(shè)力度，提升企業(yè)知名度，這樣可以大幅度降低融資難度。同時(shí)要讓企業(yè)員工對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，從而使員工發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后能夠及時(shí)反饋信息，以便企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn);另一方面企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的實(shí)際情況，建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，通過財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制的建立，提前制定有效的應(yīng)對(duì)措施，由此可使負(fù)債融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步降低。企業(yè)可在財(cái)務(wù)部門設(shè)立專門的團(tuán)隊(duì)，協(xié)助管理層對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和評(píng)估，監(jiān)控企業(yè)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判，當(dāng)識(shí)別到償債風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，必須采取合理可行的方法進(jìn)行應(yīng)對(duì)，從而最大限度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。

2.確定合理的長(zhǎng)短期負(fù)債比例

房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債融資的過程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)長(zhǎng)短期負(fù)債比例進(jìn)行合理確定，由此可使債務(wù)的經(jīng)濟(jì)效用得以最大限度地發(fā)揮，有助于規(guī)避短期負(fù)債到期產(chǎn)生的還款壓力風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)可結(jié)合自身的實(shí)際情況，對(duì)某個(gè)時(shí)期內(nèi)籌集的長(zhǎng)短期負(fù)債進(jìn)行確定，在這一過程中，需要重點(diǎn)考慮的內(nèi)容有經(jīng)營(yíng)規(guī)模、資金周轉(zhuǎn)能力、盈利情況以及資產(chǎn)期限等。如果企業(yè)當(dāng)前的盈利狀況良好，并且資金周轉(zhuǎn)能力較強(qiáng)，在短期內(nèi)將會(huì)有大量的現(xiàn)金收入，那么可以借入短期負(fù)債;反之則應(yīng)借入長(zhǎng)期負(fù)債。同時(shí)，在對(duì)長(zhǎng)短期負(fù)債的金額進(jìn)行確定時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮資產(chǎn)的流動(dòng)性，若是流動(dòng)性資產(chǎn)的數(shù)量較多，則可增大短期負(fù)債的比例，如果流動(dòng)性資產(chǎn)的數(shù)量較少，應(yīng)提高長(zhǎng)期負(fù)債的比例。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)按照國家政策，對(duì)利率的趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并盡可能在利率較低時(shí)，進(jìn)行貸款。

3.優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)

在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)周期大約在2-4年左右，企業(yè)應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)周期的長(zhǎng)短，對(duì)資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行安排。同時(shí)，為避免蒙受不必要的損失，企業(yè)應(yīng)當(dāng)確保息稅前的利潤(rùn)率高于借款利率，這樣才能進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)，并從中盈利，負(fù)債的節(jié)稅作用也能得到最大限度地發(fā)揮。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)最佳資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行確定時(shí)，應(yīng)對(duì)息稅前利潤(rùn)率進(jìn)行全面分析。現(xiàn)階段，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境日趨復(fù)雜化，當(dāng)企業(yè)選擇負(fù)債經(jīng)營(yíng)后，在一定期限內(nèi)，將會(huì)承擔(dān)固定的利息支出及到期還款壓力。所以企業(yè)應(yīng)提高經(jīng)營(yíng)環(huán)境的應(yīng)變能力，避免盲目追求最佳資本結(jié)構(gòu)，要始終保持適度的負(fù)債水平，并持有一部分能夠隨時(shí)變現(xiàn)的流動(dòng)資產(chǎn)，從而確保財(cái)務(wù)的靈活性。

四、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)要認(rèn)清長(zhǎng)期高負(fù)債經(jīng)營(yíng)帶來的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步加強(qiáng)融資管理和投資管理，使企業(yè)處于長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)建立起風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，合理確定長(zhǎng)短期負(fù)債比例，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

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