房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)管理及稅務(wù)籌劃研究

黃靜

摘要：納稅籌劃作為企業(yè)實現(xiàn)財務(wù)管理目標(biāo)的關(guān)鍵手段，不同的企業(yè)經(jīng)營活動均會對納稅量造成不可避免的影響。因此本文以房地產(chǎn)開發(fā)公司為研究對象，探索公司財務(wù)管理及稅務(wù)籌劃，提出需要重視對公司納稅籌劃的分析，從而有助于對企業(yè)經(jīng)營效益有效提升。通過分析稅務(wù)籌劃對公司財務(wù)管理的影響，并提出房地產(chǎn)開發(fā)公司的納稅籌劃財務(wù)管理建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)公司;財務(wù)管理;稅務(wù)籌劃

中圖分類號：F299.233.42;F812.42

文獻識別碼：A

文章編號：1001-828X（2019）010-0214-02

根據(jù)我國近些年各行業(yè)領(lǐng)域的實際發(fā)展情況，房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸占據(jù)我國的經(jīng)濟發(fā)展重要組成，作為國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一[1]。隨著國家宏觀條控制政策的逐步緊逼，不斷擠壓房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營利潤。因此房地產(chǎn)開發(fā)公司需要展開稅務(wù)收入，從而達(dá)到企業(yè)稅負(fù)最小化減緩企業(yè)的經(jīng)營壓力，提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營經(jīng)濟收益。因此本文展開對房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)管理及稅務(wù)籌劃的相關(guān)研究。

一、稅務(wù)籌劃對房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)管理影響概述

1.納稅籌劃

納稅籌劃主要指的是策劃企業(yè)的涉稅業(yè)務(wù)，并且結(jié)合企業(yè)實情制定完整的納稅操作方案，由此達(dá)到節(jié)稅這一目的[2]。無論任何納稅籌劃行為，其根本均源于企業(yè)實際發(fā)展中的經(jīng)濟利益驅(qū)動力，也就是經(jīng)濟主體本身想要實現(xiàn)最大化經(jīng)濟效益這一目的。納稅籌劃主要包括了避稅、節(jié)稅、規(guī)避“稅收陷阱”、轉(zhuǎn)嫁籌劃、實現(xiàn)零風(fēng)險。

2.財務(wù)管理

財務(wù)管理作為企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中的關(guān)鍵工作組成，簡單理解即企業(yè)在經(jīng)營中出現(xiàn)資金往來的管理類活動，財務(wù)管理的主要目的，是為了能夠?qū)ζ髽I(yè)中有關(guān)財務(wù)活動內(nèi)容加以處理，從而創(chuàng)造最大化企業(yè)經(jīng)濟效益[3]。

二、稅務(wù)籌劃對房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)管理影響

1.納稅籌劃與財務(wù)管理關(guān)系

基于財務(wù)管理實現(xiàn)納稅籌劃，主要目標(biāo)即創(chuàng)造最大化的房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營利益，基于稅收政策限制條件下做出針對性調(diào)整，并達(dá)到稅收環(huán)境的自我優(yōu)化。稅收籌劃隸屬財務(wù)管理，稅收籌劃與財務(wù)管理的大目標(biāo)存在一致性[4]，且納稅籌劃作為整合企業(yè)資源的關(guān)鍵要素，也就是達(dá)到最大化降低稅負(fù)的過程。納稅籌劃與財務(wù)管理之間具備了目標(biāo)一致性特點，納稅籌劃需要基于我國制定有關(guān)政策范圍之內(nèi)，通過提前安排企業(yè)資金活動實現(xiàn)稅收成本的有效降低。不僅如此兩者之間還具備關(guān)聯(lián)性，想要達(dá)到最大化的企業(yè)股東利益，提升資產(chǎn)回報率及控制風(fēng)險也同樣隸屬我國財務(wù)管理具體內(nèi)容，因此財務(wù)管理及納稅籌劃也具備較大關(guān)聯(lián)。

2.納稅籌劃影響財務(wù)管理

首先納稅籌劃對財務(wù)管理目標(biāo)造成影響，財務(wù)管理主要是為了對企業(yè)的各項經(jīng)營成本有所降低，納稅成本同樣包含其中，因此可以說稅收政策的科學(xué)合理，有助于企業(yè)能夠達(dá)到財務(wù)管理的工作目標(biāo)。其次納稅籌劃對財務(wù)決策造成影響，財務(wù)管理的根本內(nèi)容是分類企業(yè)財務(wù)活動，無論任何內(nèi)容都會影響稅收，因此納稅籌劃需要對財務(wù)管理的工作內(nèi)容加以考慮，所以對財務(wù)管理決策也起到一定影響作用。再者納稅籌劃對于財務(wù)管理的實踐影響，一方面企業(yè)需要設(shè)計納稅籌劃方案時，需要自我管理控制，另一方面還需要重視財務(wù)管理監(jiān)督，確保對財務(wù)管理風(fēng)險控制管理效果最大化，不僅如此納稅籌劃也強化了企業(yè)的財務(wù)管理水平。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃財務(wù)管理建議

1.選擇合適建房方式

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)也更加傾向于對房地產(chǎn)的自行建造銷售，此種納稅籌劃的整體空間尚且較小，假若運用合建或是代建的方式，存在較大的納稅籌劃空間。首先選擇代建方式，主要指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠替代客戶，開發(fā)房地產(chǎn)并收取相應(yīng)代建費用的行為。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，雖然代建方式能夠獲取相應(yīng)的經(jīng)濟效益，但是并未存在房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，因此仍然屬于勞務(wù)報酬范圍內(nèi)，并非作為土地增值稅的納稅范疇之內(nèi)。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以運用代建方式，達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，但是需要在房地產(chǎn)開發(fā)初期，確定用戶后開發(fā)從而避免開發(fā)銷售的需繳納土地增值稅。合作建房作為雙方分別提供土地使用權(quán)及資金，從而共同合作完成房屋建造的行為。完成房屋建成之后依照比例分房運用，建成之后轉(zhuǎn)讓則需要依照規(guī)定征收土地增值稅。

2.借款利息籌劃

以《土地增值稅暫行條例》中的相關(guān)文書規(guī)定[5]，假若可以轉(zhuǎn)讓項目劃分相應(yīng)的利息支出，并且能夠提供有關(guān)金融機構(gòu)的證明，能夠有效扣除利息但是規(guī)定不允許超出銀行所下發(fā)的貸款利息規(guī)定。假若無法對房地產(chǎn)項目的借款及利息途徑提供機構(gòu)證明，則需要依照土地及開發(fā)兩成本的總和5%占比，完成利息金額的扣除。所以對于房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)項目過程中，企業(yè)需要進行合理化的評估相較，并針對“項目借款的實際利息支出”、“土地成本及開發(fā)成本總和5%”，選擇針對性的房地產(chǎn)企業(yè)利息扣除方式。

3.土地增值稅的起征點稅收優(yōu)惠

根據(jù)我國規(guī)定納稅人建造用于出售的普通住宅，獲得增值額未超出項目金額20%的，可以免除征收土地增值稅，假若超出20%則需要根據(jù)超率累進稅率，上交具體土地增值稅。由于土地增值稅有著較高稅率，所以需要在銷售項目過程中，考慮納稅人建造住宅出售，增值額增加帶來的收益和放棄低于起征點優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)間的關(guān)系，避免增值率稍高于起征點而導(dǎo)致的得不償失?？梢赃x用適當(dāng)?shù)耐猎龆惐壤郎y算，包括各種業(yè)態(tài)占比，明確歸屬于商鋪的成本可以降低商鋪的增值率降低土增稅，充分考慮增值額增加所帶來的收益與超過20%，這一起征點所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是可以通過適當(dāng)控制出售價格而避免繳納土地增值稅，同樣，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌劃。

4.延緩或減少納稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目完工后面臨清算，不可以依照稅收毛利率的方式完成企業(yè)所得稅的提交，需要根據(jù)預(yù)售的實際收入實現(xiàn)所得稅成本的扣除?？紤]企業(yè)成本有充足時間搜集并且合規(guī)延遲完工清算，應(yīng)對竣工結(jié)算和交房時點籌劃，不設(shè)置在年末交房，而盡量調(diào)整到次年后，從而延緩納稅時間，對企業(yè)的資金壓力有所緩解，對貨幣的時間價值也在一定程度上達(dá)到稅收籌劃這一成效。另外，企業(yè)采用精裝修方式銷售房屋，增加的裝修成本支出計入開發(fā)成本，可以在土增稅中加計扣除，達(dá)到降低土增稅稅負(fù)的效果。

5.納稅籌劃遵循原則

房貸產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施納稅籌劃，主要是為了提高企業(yè)的而經(jīng)濟效益，而并非其中某一環(huán)節(jié)的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)不同稅務(wù)之間能夠達(dá)到互相聯(lián)系且依存的關(guān)系，對于應(yīng)當(dāng)繳納的某一稅種金額，一旦減少則極有可能增加其他稅種金額。所以企業(yè)需要在稅收籌劃時分析企業(yè)的成本收益，確保企業(yè)經(jīng)濟的可行性。

四、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策的成本費用比較復(fù)雜，具體的核算過程嚴(yán)格程度也較高，因此極易可能產(chǎn)生涉稅風(fēng)險較高。為了能夠?qū)ι娑愶L(fēng)險盡可能控制，房地產(chǎn)企業(yè)需要借助稅收籌劃從而實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益最大化，減輕稅負(fù)。

參考文獻：

[1]洪日鋒.財務(wù)管理中的稅務(wù)籌劃研究[J].財會通訊：理財版，2017（4）：74-75.

[2]李石.房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃風(fēng)險防范對策探討[J].財會通訊，2015（2）：123-125.

[3]夏亞欣.關(guān)于企業(yè)財務(wù)管理中的稅務(wù)籌劃問題分析與探討[J].財經(jīng)界：學(xué)術(shù)版，2016（2）：221-221.

[4]張勤.淺談某鋼城房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)管理及稅務(wù)籌劃[J].科學(xué)與財富，2015（7）：254-254.

[5]高音.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃研究[J].中國經(jīng)濟評論，2018（9）：61-63.