試析房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的問題及對策

高靜

摘要：改革開放使我國經(jīng)濟與文化快速發(fā)展，社會主義市場經(jīng)濟成為新中國主要的經(jīng)濟體制;房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的情況并不理想，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)沒有很好地對市場定位，管理人員沒有詳細(xì)地分析數(shù)據(jù)，導(dǎo)致最終決策的不準(zhǔn)確。這些不準(zhǔn)確的決策使房地產(chǎn)的管理開發(fā)存在漏洞，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的管理與發(fā)展。本文即針對房地產(chǎn)財務(wù)成本管理中存在的問題進行分析，并結(jié)合問題，探討應(yīng)對策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財務(wù)成本管理;問題;對策

中圖分類號：F275

文獻識別碼：A

文章編號：1001-828X（2019）010-0199-02

近年來，我國大力發(fā)展建筑行業(yè)，在實現(xiàn)城市化進程的同時，促進了我國的國民經(jīng)濟的發(fā)展，建筑業(yè)也成為了炙手可熱的行業(yè)，建筑業(yè)的發(fā)展帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的進步，且隨著全球化進程，我國的經(jīng)濟日益國際化與開放[1]，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展越來越迅速，但在財務(wù)成本管理方面，房地產(chǎn)還存在一定的問題，沒有準(zhǔn)確的財務(wù)成本管理，對于房地產(chǎn)公司的發(fā)展非常不利。

一、房地產(chǎn)成本管理分析

自從進入到二十世紀(jì)以來，我國的社會主義市場經(jīng)濟迅猛發(fā)展，同時也增加了企業(yè)的競爭壓力，值得一提的是，房地產(chǎn)近兩年來一直呈現(xiàn)著穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢，但在實際的運營過程中，大部分企業(yè)成本管理仍不夠理想，分析房地產(chǎn)各方面的情況不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)存在的主要問題主要表現(xiàn)為以下幾個方面：

（一）人員薪酬的費用過高

房地產(chǎn)對于工作人員實行的是定崗定薪的薪酬制度，因此人員薪酬費用實際數(shù)據(jù)與計劃數(shù)據(jù)的差距很小，這種薪酬制度不能充分的發(fā)揮員工的工作積極性，對于提高房地產(chǎn)員工的工作效率非常不利，很多的員工認(rèn)為自身的薪資水平是一成不變的[3]，因此即使自己不努力工作也會拿到相應(yīng)的薪酬，因此，房地產(chǎn)的工作人員都消極怠工，根本就不努力工作，因此，房地產(chǎn)人員薪酬費用一直都處于較高的水平。

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人工效率低下，員工的工作積極性沒有被充分的調(diào)動起來，間接的說明了房地產(chǎn)缺乏科學(xué)合理的薪酬機制，房地產(chǎn)薪資設(shè)置不合理。一系列的問題都導(dǎo)致了房地產(chǎn)成本管理水平低，房地產(chǎn)成本居高不下，經(jīng)營利潤空間不斷縮小，對于房地產(chǎn)以后的發(fā)展非常不利。

（二）新舊成本管理制度不匹配

最近幾年來，房地產(chǎn)企業(yè)在實際的運營以及發(fā)展過程中，為了緊跟時代的發(fā)展形勢，順應(yīng)市場經(jīng)濟的變化趨勢，都會針對性的制定新型管理機制，在項目的前期階段加大了營銷管理力度與科研論證力度，但是，在項目核算以及財務(wù)管理等環(huán)節(jié)，仍舊運用傳統(tǒng)的管理模式，財務(wù)成本管理仍舊運用粗放式的管理模式，很難對項目的盈虧情況有效反應(yīng)，或針對某個單一的項目實施準(zhǔn)確考核，這樣的情況將導(dǎo)致新舊企業(yè)成本管理機制不匹配，無法滿足企業(yè)發(fā)展過程中所提出的項目管理要求，對于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展來講無疑是不利的。

（三）企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)與內(nèi)部員工的成本管控意識不足

部分房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)環(huán)節(jié)，會在項目投資及決策的環(huán)節(jié)，將重點放置在項目的統(tǒng)籌層面，比如，營銷以及設(shè)計等等，卻未能給予財務(wù)成本管理以足夠的關(guān)注，沒能意識到項目成本控制的重要性，致使房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部員工成本管控意識淡薄，長此以往，很容易滋生腐敗，甚至?xí)率鬼椖砍杀臼Э?，?dǎo)致投資失敗。

（四）財務(wù)人員綜合素質(zhì)較低

房地產(chǎn)企業(yè)若想提高財務(wù)成本管理質(zhì)量，為自身的發(fā)展注入動力源泉，就必須重視財務(wù)管理人才的聘用，發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢，實際管理過程中提高成本管理能力，增強管理人員的綜合素質(zhì)。值得一提的是，當(dāng)下許多房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本管理的環(huán)節(jié)，仍會聘用綜合素質(zhì)不足的管理人員，使房地產(chǎn)財務(wù)成本管理面臨以下幾個問題。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)所落實的培訓(xùn)與二次教育相關(guān)的活動較少，財務(wù)管理人員的技能水平無法得到有效提升，同時也大大提升了財務(wù)管理問題的出現(xiàn)幾率。第二，財務(wù)管理方面的專業(yè)人才缺失，成本管理人員缺少專業(yè)化管理理念，難以有效并熟練的掌握管理技巧與管理方法，使得財務(wù)成本管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)各類問題。第三，財務(wù)成本管理過程中，部分管理人員的職責(zé)意識不足，管理不到位、管理方案不科學(xué)，管理過程不規(guī)范，大大降低了財務(wù)成本管理效率。

二、對策分析

（一）成本規(guī)劃

就是在房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)階段，就實施設(shè)計、規(guī)劃等價值管理的降低成本的作業(yè)行為，其中包括開發(fā)階段的利潤計劃管理，目標(biāo)成本管理。成本規(guī)劃的目的是保證目標(biāo)利潤，同時使房地產(chǎn)微觀經(jīng)營單位全員圍繞成本目標(biāo)而努力。其內(nèi)容主要有：1中長期成本規(guī)劃，設(shè)定各產(chǎn)品的目標(biāo)利潤和相關(guān)的運營計劃。2產(chǎn)品的具體設(shè)計方案，符合客戶要求。3通過價值工程分析、規(guī)劃出目標(biāo)成本，再結(jié)合實際情況對目標(biāo)成本進行更正。

成本管理規(guī)劃從以下幾個方面進行：第一，對于房地產(chǎn)公司中的固定資產(chǎn)制定明確的使用周期計劃，根據(jù)固定資產(chǎn)的實際使用情況來確定;第二，根據(jù)上一年的經(jīng)營情況，制定未來房地產(chǎn)公司的經(jīng)營利潤計劃，根據(jù)利潤計劃確定房地產(chǎn)成本管理的力度;第三，根據(jù)房地產(chǎn)公司的目標(biāo)成本，按照費用、功能等;開展產(chǎn)品設(shè)計和成本設(shè)計、估算;制定開發(fā)計劃;以成本規(guī)劃來考核績效評價。

（二）成本改善

就是在成本預(yù)算階段進行利潤管理的、有計劃的降低成本的行為活動，成本改善涉及很多的方面，對于房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營的各個方面都要注意產(chǎn)品成本的改善作用，全方位、多層次的改善房地產(chǎn)公司成本。改善的目的，為了完成預(yù)算的要求和目標(biāo)利潤的實現(xiàn);其步驟為預(yù)算編制、現(xiàn)場成本改善活動、成本改善的差異測定及分析。

（三）成本控制

成本控制是以標(biāo)準(zhǔn)成本值來對成本水平的控制活動，在成本管理階段，目標(biāo)導(dǎo)向成本管理思想可以被借鑒學(xué)習(xí)，應(yīng)用于內(nèi)部成本管理體系中的規(guī)劃和改善子系統(tǒng)。目標(biāo)導(dǎo)向成本管理模式是現(xiàn)階段非常流行的一種成本管理方式，它很好的運用了目標(biāo)導(dǎo)向成本管理的核心思想，同時還借鑒了標(biāo)準(zhǔn)成本方法，最后又利用績效考核的方式對于成本管理的效果進行有效的評估與判斷。因此，目標(biāo)導(dǎo)向成本管理非常適用于現(xiàn)階段房地產(chǎn)的成本管理需要，房地產(chǎn)在成本管理的過程中應(yīng)該結(jié)合自身實際情況，利用目標(biāo)導(dǎo)向成本管理對于房地產(chǎn)的成本進行有效的管理。

（四）目標(biāo)導(dǎo)向型成本管理體系

目標(biāo)導(dǎo)向型成本管理體系就是在房地產(chǎn)產(chǎn)品成本是通過外部環(huán)境的影響以及房地產(chǎn)對于自身要求而設(shè)置的，它是目標(biāo)成本法在房地產(chǎn)成本管理中的具體應(yīng)用。房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本通過產(chǎn)品的市場價格減去房地產(chǎn)的單位產(chǎn)品目標(biāo)利潤而確定，由此確定的房地產(chǎn)產(chǎn)品成本是房地產(chǎn)的目標(biāo)成本，房地產(chǎn)在進程成本管理的過程中必須要保證產(chǎn)品成本低于目標(biāo)成本，這樣房地產(chǎn)才能最終實現(xiàn)其經(jīng)營目的，完成經(jīng)營目標(biāo)。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)成本管理工作非常重要，從上文中可知，房地產(chǎn)成本管理中存在著成本管控考核激勵政策不夠科學(xué)、成本管理流程沒有結(jié)合市場實際情況來降低成本，成本管理松懈且盲目，人浮于事，產(chǎn)品設(shè)計和成本管理沒有結(jié)合市場的問題。除了根據(jù)可以通過上述策略來加以改善，公司還可以根據(jù)市場狀況重新設(shè)計產(chǎn)品性能，倒推出目標(biāo)成本，進行科學(xué)的成本規(guī)劃，并強調(diào)全員降低成本，提高其積極性。

參考文獻：

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