南京首創(chuàng)“園中園”破解主城區(qū)用地難

夏自釗

因改革紅利明顯，南京市雨花臺區(qū)全國首創(chuàng)的“園中園”模式，得到國務(wù)院督查組和相關(guān)部委的點贊。

2018年以來，南京市雨花臺區(qū)一項名為“園中園”的工作創(chuàng)新，相繼得到國務(wù)院督查組的督察激勵、國家雙創(chuàng)示范基地評估組的好評以及國家發(fā)改委和工信部等部委的點贊，并作為典型經(jīng)驗向全國推廣。

對于“園中園”模式，國家雙創(chuàng)示范基地評估組第三方評估意見指出，“對于產(chǎn)業(yè)集中度高，分工明確但用地緊張的區(qū)域示范基地，該項政策非常值得推廣?！?/p>

“園中園”究竟是怎樣一種模式？有何創(chuàng)新之處？

逼出來的創(chuàng)新

“我們公司是‘園中園模式的受益者，今年就能搬進自己的辦公樓了！這種模式至少幫我們節(jié)省了一個團隊的人力成本開支，也讓企業(yè)能更專注于創(chuàng)新發(fā)展?！?018年10月，在國務(wù)院第十督查組的座談會上，南京市雨花臺區(qū)軟件企業(yè)誠邁科技相關(guān)負責人高興地說。

原來，隨著企業(yè)的發(fā)展壯大，該公司想自己修建辦公樓，卻在具體操作時遇到拿地、資金和工程技術(shù)等方面的各種難題，企業(yè)發(fā)展一時受阻。針對一批有同樣需求的成長型中小企業(yè)，南京軟件谷園區(qū)在全國首創(chuàng)“聯(lián)合拿地、統(tǒng)一規(guī)劃、聯(lián)合建設(shè)、分割出讓、統(tǒng)一配套、集中托管”的“園中園”模式。

與絕大多數(shù)地區(qū)一樣，改革創(chuàng)新都是源自發(fā)展中難題的倒逼。近年來，雨花臺區(qū)堅持把軟件和信息服務(wù)業(yè)作為主導產(chǎn)業(yè)，以中國（南京）軟件谷為核心載體，著力打造南京國際軟件名城建設(shè)的排頭兵、核心區(qū)。通過不斷優(yōu)化戰(zhàn)略定位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和功能布局，實現(xiàn)了區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模、結(jié)構(gòu)層次、綜合實力的多向提升。目前已集聚各類軟件企業(yè)超2300家，涉軟從業(yè)人員24.4萬人，軟件產(chǎn)業(yè)建筑面積總量達到826萬平方米。2018年實現(xiàn)軟件和信息服務(wù)業(yè)收入2500億元。

隨著產(chǎn)業(yè)爆發(fā)式增長，企業(yè)發(fā)展也遇到了一些瓶頸問題：一方面，企業(yè)用地需求持續(xù)增加與園區(qū)產(chǎn)業(yè)用地趨于飽和的矛盾日益凸顯，尤其是軟件谷核心區(qū)域已是“一平方米難求”;另一方面，一些中小企業(yè)進入成長期，特別是有著輕資產(chǎn)特點的軟件企業(yè)，既想擁有自己的研發(fā)中心和辦公地點，又缺少建設(shè)資金和工程建設(shè)力量。

為緩解企業(yè)用地的矛盾，吸引更多企業(yè)落地，雨花臺區(qū)在土地集約利用上積極探索，首創(chuàng)了“聯(lián)合拿地、統(tǒng)一規(guī)劃、聯(lián)合建設(shè)、分割出讓、統(tǒng)一配套、集中托管”的“園中園”建設(shè)運營模式，在寸土寸金的主城區(qū)走出集約式用地新路。該模式由軟件谷發(fā)展公司牽頭，入園企業(yè)聯(lián)合簽署項目投資協(xié)議、委托代建協(xié)議、聯(lián)合競買協(xié)議。園區(qū)建成后，由軟件谷物業(yè)公司統(tǒng)一管理，既為成長期企業(yè)節(jié)約了運行成本，又緩解了產(chǎn)業(yè)高度集聚和土地資源緊缺之間的矛盾，這一多贏經(jīng)驗贏得國家發(fā)改委、工信部及《人民日報》點贊。

巨大的改革紅利

2018年10月，南京市發(fā)布第二批獨角獸、瞪羚企業(yè)榜單，雨花臺區(qū)集聚獨角獸企業(yè)1家，培育、關(guān)注獨角獸企業(yè)7家，瞪羚企業(yè)4家。截至目前，雨花臺區(qū)兩批共計上榜30家，數(shù)量達到南京全市總量的20%，總數(shù)再次位列全市第一。雨花臺區(qū)軟件產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，離不開“園中園”的改革紅利。

“園中園”建設(shè)運營模式主要采取“聯(lián)合拿地、統(tǒng)一規(guī)劃、聯(lián)合建設(shè)、分割出讓、統(tǒng)一配套、集中托管”的模式，其核心是以“中小企業(yè)聯(lián)合拿地”的方式打造特色“園中園”，其最大紅利是提升了項目的集聚程度、運作效率。以云密城項目為例，“園中園”的創(chuàng)新做法和成效主要體現(xiàn)在以下幾點。

首先是聯(lián)合拿地、統(tǒng)一規(guī)劃，極大提高了項目運營效率。云密城項目所在地塊為138畝，按照傳統(tǒng)模式僅能容下4-5家企業(yè)，而軟件谷內(nèi)誠邁科技、嘉環(huán)科技、中新賽克等8家高成長性軟件企業(yè)急需自建辦公樓宇。土地供需壓力下，該區(qū)探索中小企業(yè)聯(lián)合開發(fā)方式，由軟件谷發(fā)展公司牽頭與8家企業(yè)，采用聯(lián)合拿地、委托軟件谷發(fā)展公司代建的模式，進行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計、統(tǒng)一工程建設(shè)管理。9家單位聯(lián)合簽署項目投資協(xié)議、委托代建協(xié)議、聯(lián)合競買協(xié)議等，就項目工程建設(shè)投資估算、企業(yè)用地分布、項目議事規(guī)則等作出明確約定。按照企業(yè)員工人數(shù)（每人建筑面積20平方米）計算企業(yè)所需建筑面積，每個企業(yè)可預留5000平方米的未來發(fā)展空間。相比傳統(tǒng)模式，該模式可節(jié)省近70畝建設(shè)用地和大量城市配套建設(shè)費，有效節(jié)約了政府資源，切實減輕了企業(yè)負擔。

企業(yè)負擔減輕之后，得到了更快發(fā)展;發(fā)展空間解決之后，園區(qū)招商有了更多“子彈”;企業(yè)壯大和招商突破的結(jié)果就是產(chǎn)業(yè)的高度集聚，這是“園中園”模式的第二大紅利。

在云密城項目實施過程中，原有的8家企業(yè)的規(guī)模進一步擴大，誠邁科技和中新賽克先后成功上市。同時，雨花臺區(qū)聚焦軟件產(chǎn)業(yè)細分領(lǐng)域，明確了云密城項目以信息安全為主題，輔以科技、金融、商務(wù)、生活服務(wù)等業(yè)態(tài)，對軟件谷發(fā)展公司自持的園區(qū)4幢研發(fā)載體統(tǒng)一招商。招商重點圍繞信息安全產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，通過主題鮮明的統(tǒng)一招商，進一步推動信息安全產(chǎn)業(yè)的集中集聚，實現(xiàn)全鏈式產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。截至目前，園區(qū)入駐企業(yè)約40家，吸引軟件人才約3000人，園區(qū)稅收超1億元。

在享受到巨大的改革紅利后，雨花臺區(qū)在全區(qū)推廣“園中園”，在軟件谷南園片區(qū)打造16家骨干企業(yè)聯(lián)合拿地共建的“南園總部經(jīng)濟園”。該項目占地215畝，按照傳統(tǒng)模式劃塊后拍賣、交付，僅可滿足5-6家企業(yè)用地，或只能供給單個企業(yè)進行大型項目開發(fā)建設(shè)，且企業(yè)拿地耗時長、建設(shè)成本高的痛點難以解決。

采用“園中園”模式開發(fā)建設(shè)，項目分為兩期，一期建筑面積約20萬平方米，預計2019年上半年掛牌，已與邁特望、新立訊等16家企業(yè)簽署項目投資協(xié)議。該項目重點聚焦人工智能、醫(yī)療科技、互聯(lián)網(wǎng)電商等新興高端產(chǎn)業(yè)及新型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，項目建成后可集聚軟件人才約2萬名。園區(qū)委托軟件谷發(fā)展公司進行整體設(shè)計規(guī)劃、施工建設(shè)，各單位之間無需進行用地邊界退讓，極大提高了土地利用率，降低了建設(shè)成本。

國家評估組再三點贊

對于“園中園”模式，國家雙創(chuàng)示范基地評估組第三方評估意見指出，“對于產(chǎn)業(yè)集中度高，分工明確但用地緊張的區(qū)域示范基地，該項政策非常值得推廣?！痹u估組對“園中園”模式的精髓，也做了非常好的提煉，認為“園中園”模式以下三點，值得大力推廣復制。

首先，以“多樣化”運作模式激發(fā)市場活力。企業(yè)的痛點，既是制約企業(yè)成長的瓶頸，也是抑制市場活力的關(guān)鍵。政府應發(fā)揮主導作用，注重在運作模式上的探索創(chuàng)新，變“供血”為“造血”，解決企業(yè)面臨的用地、資本等難題?！皥@中園”建設(shè)運營模式，正是雨花臺區(qū)在土地集約利用方面創(chuàng)新探索的縮影。按照傳統(tǒng)方式分割出讓產(chǎn)業(yè)用地，可以快速回籠資金，但是存在諸多弊端，如對拿地企業(yè)實力要求高、土地利用效率低等。“聯(lián)合拿地再分割出讓”，政府提供服務(wù)“多跑腿”，企業(yè)共同參與“少負擔”，國資平臺軟件谷發(fā)展公司通過自持樓宇的銷售出租、園區(qū)樓宇的代建代管，引進更多上下游軟件企業(yè)，獲得穩(wěn)定收益，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供強有力的支撐。園區(qū)、企業(yè)、政府三方獲益、一舉多得。

其次，以“集約化”發(fā)展思路提高運營效率。云密城項目的138畝土地如果按照傳統(tǒng)模式，最多只能入駐4-5家企業(yè)。根據(jù)規(guī)范要求，建筑用地建設(shè)時需對用地邊界進行退讓，退讓距離一般不少于5米。聯(lián)合拿地后，各單位之間無需進行用地邊界退讓，僅需進行建筑之間退讓。園區(qū)按照一個項目進行整體設(shè)計，統(tǒng)一建設(shè)相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，實現(xiàn)功能共享，不僅提高了土地利用率，也大大降低了建設(shè)成本，為企業(yè)減輕建設(shè)和管理負擔，讓本土企業(yè)輕裝發(fā)展。

第三，以“個性化”特色園區(qū)推動產(chǎn)業(yè)集聚。近年來，為實現(xiàn)軟件產(chǎn)業(yè)全鏈式集聚發(fā)展，雨花臺區(qū)聚焦軟件產(chǎn)業(yè)細分領(lǐng)域，突出“一園一主題”，打造了一批特色鮮明、主業(yè)突出、優(yōu)勢明顯的“園中園”。目前已形成以人工智能為主題的楚翹城，以“互聯(lián)網(wǎng)+”為主題的科創(chuàng)城，以信息安全為主題的云密城，以科技孵化為主題的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新城，以大數(shù)據(jù)為主題的南京大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)基地“四城一基地”的特色園區(qū)發(fā)展格局。通過特色“園中園”建設(shè)，推動特色產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，助力本土企業(yè)發(fā)展壯大。

（部分資料來源于南京市雨花臺區(qū)委改革辦）