房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細(xì)化管理研究

【摘要】近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭越來越激烈。加強(qiáng)成本控制的精細(xì)化管理對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭力具有重要作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變管理觀念，加強(qiáng)成本控制的精細(xì)化管理，合理控制房地產(chǎn)開發(fā)成本。本文簡要分析了當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理存在的主要問題，并提出了成本控制精細(xì)化管理的具體措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；精細(xì)化；管理研究

1、精細(xì)化管理概述

精細(xì)化管理是從企業(yè)長期實(shí)踐中總結(jié)出來的一種新的管理方法。在標(biāo)準(zhǔn)化管理的基礎(chǔ)上，它提供了一種更系統(tǒng)化、數(shù)字化的管理模式，實(shí)現(xiàn)高效、持續(xù)、協(xié)同的管理。將精細(xì)化管理模式應(yīng)用于房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，必須堅(jiān)持以下三個(gè)原則：一是以專業(yè)水平為基礎(chǔ)；第二，強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)管理；第三，科學(xué)定量的治療。只有這樣，我們才能確保精細(xì)化管理得以真正實(shí)施。精細(xì)化管理是一個(gè)持續(xù)的過程。我們不僅要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，還要突出重點(diǎn)。我們也應(yīng)該關(guān)注利益，也要善于創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)成本管理流程再造，從而轉(zhuǎn)變粗放型管理模式，實(shí)現(xiàn)成本管理的“精耕細(xì)作”，為房地產(chǎn)企業(yè)找到更多利潤增長點(diǎn)，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

2、房地產(chǎn)企業(yè)成本的特征

房地產(chǎn)企業(yè)成本主要包括土地成本、項(xiàng)目前期成本、基礎(chǔ)設(shè)施成本、建筑安裝成本、公共建設(shè)配套成本等直接成本，以及營銷成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本等間接開發(fā)成本。其主要特點(diǎn)是：第一，成本投資額相對(duì)較大，即房地產(chǎn)企業(yè)的支出成本相對(duì)較高；其次，每個(gè)項(xiàng)目的成本因其規(guī)模、地區(qū)和用途而有很大差異。最后，由于項(xiàng)目開發(fā)周期長，項(xiàng)目成本因材料、勞動(dòng)力、利率等價(jià)格變化而處于變動(dòng)狀態(tài)。

3、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的固有問題分析

3.1會(huì)計(jì)核算不集中，無法及時(shí)掌握真實(shí)的會(huì)計(jì)信息

由于建設(shè)項(xiàng)目的分散性，很難實(shí)現(xiàn)一賬制會(huì)計(jì)模式。基于這種情況，大多數(shù)企業(yè)并不使用會(huì)計(jì)歸集的方法來整理和總結(jié)企業(yè)的成本控制信息，而是使用會(huì)計(jì)歸集的方法來編制成本控制報(bào)表。但是，由于所有項(xiàng)目在編制報(bào)表時(shí)都采用了建筑合同會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，一些項(xiàng)目無法對(duì)項(xiàng)目估算合同的總成本和總收入進(jìn)行科學(xué)準(zhǔn)確的分析，導(dǎo)致提前確認(rèn)收入和粉飾以前項(xiàng)目的利潤等問題，可能形成虛假的在建工程，增加了企業(yè)資產(chǎn)的負(fù)債率和成本控制風(fēng)險(xiǎn)。以上問題的存在，可能會(huì)給企業(yè)造成無法彌補(bǔ)的虧損，也會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營決策造成負(fù)面影響。另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用核算簡單，會(huì)計(jì)科目設(shè)置不明確且級(jí)次較少，難以實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的成本管理。

3.2成本控制觀念落后

現(xiàn)階段，我國不少房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識(shí)較為薄弱，控制理念較之西方也落后很多。在21世紀(jì)的頭一個(gè)十年里，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)歷了發(fā)展最快的“黃金時(shí)期”，越來越多的開發(fā)商看到了房地產(chǎn)行業(yè)所帶來的利潤，他們開始盲目地拓展商業(yè)規(guī)模，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸衰弱以及市場(chǎng)環(huán)境的巨大變故視而不見，仍在沿用傳統(tǒng)的成本控制模式。此外，相當(dāng)一部分企業(yè)所應(yīng)用的成本控制方法仍與過去一樣，僅將事后核算作為工作重心。這種成本控制方法有一定的效果，但只能靜態(tài)控制企業(yè)成本，不可避免地會(huì)導(dǎo)致不同程度的裁員。通過調(diào)查，筆者了解到企業(yè)成本控制的新概念尚未在房地產(chǎn)行業(yè)推廣，許多企業(yè)的財(cái)務(wù)工作只注重節(jié)約開發(fā)成本，而不注重成本控制工作中充分利用的先進(jìn)科學(xué)方法和理論技術(shù)。近些年，市場(chǎng)形勢(shì)一再發(fā)生變化，單純依靠前期的合約來界定與控制成本已不再適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，也無法從企業(yè)發(fā)展實(shí)際狀況出發(fā)來調(diào)整成本控制，企業(yè)自然也就難以在日趨激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭中形成正確的成本控制理念，難以長遠(yuǎn)發(fā)展下去。

3.3成本控制核算體系和激勵(lì)機(jī)制較不完善。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，良好的激勵(lì)機(jī)制是提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的重要保證。房地產(chǎn)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)等方面的建設(shè)來降低成本或者稅負(fù)。然而在實(shí)際工作中，一些企業(yè)的激勵(lì)機(jī)制并不完善，員工的工作積極性始終停滯不前。

合同過程管理難以落實(shí)下去。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)合同管理是兌現(xiàn)成本的過程管理。一些企業(yè)的合同管理并不規(guī)范，不利于合同的順利執(zhí)行，工作量也會(huì)隨之增加。同時(shí)，變更難以過程管理，在實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)簽證中，具有較強(qiáng)的時(shí)效性特征，如果現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生變更，極容易影響到正常的工期進(jìn)度，造成成本控制風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

4、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細(xì)化管理措施

4.1減少成本浪費(fèi)現(xiàn)象，促進(jìn)成本控制措施有效落實(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目前，應(yīng)全面考慮投資情況，分析其合理性和科學(xué)性，進(jìn)一步明確投資規(guī)模，減少盲目投資，避免資源浪費(fèi)。同時(shí)，企業(yè)在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前，應(yīng)及時(shí)組織人力資源，分析項(xiàng)目整體情況，進(jìn)行必要的調(diào)查，明確成本投入，減少招標(biāo)過程中的浪費(fèi)。引入市場(chǎng)機(jī)制，項(xiàng)目立項(xiàng)后，及時(shí)選擇專業(yè)人員開展市場(chǎng)調(diào)研，分析利潤增長點(diǎn)，討論輔助價(jià)值，以市場(chǎng)機(jī)制為核心，合理配置資源。改善目標(biāo)成本控制方法，為其成本要素尋找最佳方案，減少目標(biāo)成本預(yù)算與實(shí)際成本支出之間的差異。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)施工過程中存在的變更設(shè)計(jì)現(xiàn)象，要盡量采取措施彌補(bǔ)損失，結(jié)合成本預(yù)算，對(duì)其實(shí)施對(duì)應(yīng)管理，減少超支現(xiàn)象。

4.2建立健全成本管控的組織架構(gòu)及相應(yīng)的管控制度

成立由總工程師/首席財(cái)務(wù)官領(lǐng)導(dǎo)的成本控制工作組，由首席財(cái)務(wù)官/總工程師、首席成本官等組成。擔(dān)任副團(tuán)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)、成本經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理、工程經(jīng)理和預(yù)算采購，項(xiàng)目的所有專業(yè)工程師擔(dān)任團(tuán)隊(duì)成員。在組長的領(lǐng)導(dǎo)下，開展成本控制的具體交易工作。成本控制工作組是公司成本控制的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。在領(lǐng)導(dǎo)小組的領(lǐng)導(dǎo)下，開展成本控制的日常工作。成本控制工作組，根據(jù)公司成本控制的實(shí)際需要，制定相應(yīng)的管理制度及體系，具體的崗位職責(zé)及相應(yīng)工作細(xì)則，保證成本管控工作的順利進(jìn)行。

4.3完善成本管理系統(tǒng)，做好成本控制工作

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭的日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)為了自身的生存和利益而忽視成本控制，將利潤集中在銷售上，希望通過快速銷售和更多銷售獲得更多資金。在實(shí)際工作過程中，管理人員與其他項(xiàng)目人員沒有密切聯(lián)系。除了成本控制人員，其他員工對(duì)成本控制沒有很好的理解。大多數(shù)企業(yè)在項(xiàng)目過程中缺乏對(duì)整個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)成本的分解，相關(guān)責(zé)任分工不明確，造成項(xiàng)目成本的浪費(fèi)。對(duì)中國工人來說，最重要的當(dāng)然是工資，隨著企業(yè)的不斷進(jìn)步和發(fā)展，企業(yè)兩權(quán)分離的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，造成了代理成本的出現(xiàn)，代理成本是企業(yè)中最受威脅的東西。為了提高企業(yè)的工作效率，必須大力加強(qiáng)企業(yè)薪酬激勵(lì)制度的力度。

結(jié)語：

總之，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是一個(gè)系統(tǒng)而復(fù)雜的工作，涉及到開發(fā)項(xiàng)目的每一個(gè)階段，各部門之間只有通力協(xié)作，成本控制的目標(biāo)才能夠?qū)崿F(xiàn)，企業(yè)效益得以增加，從而達(dá)到企業(yè)價(jià)值最大化這一終極財(cái)務(wù)目標(biāo)，使得企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中發(fā)展壯大。

參考文獻(xiàn)：

[1]何薇薇.房地產(chǎn)成本控制的突出問題及成本的精細(xì)化管理[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2018（1）.

[2]杜克禹.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理中存在的問題及管控措施[J].中國總會(huì)計(jì)師，2018（2）.

[3]蘇振亞.房地產(chǎn)成本影響因素及其精細(xì)化管理[J].建材與裝飾，2018（9）.

作者簡介：

周京坤，莒縣行政審批服務(wù)局，山東日照