關(guān)于城市土地及房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)問題的分析

于洋

摘 要：隨著我國經(jīng)濟(jì)不斷進(jìn)步，人們對(duì)居住條件的要求越來越高，由此使我國房地產(chǎn)行業(yè)急速發(fā)展，而這種發(fā)展不僅體現(xiàn)在滿足了更多人的住房需要，同時(shí)也帶來了一系列的問題，例如房價(jià)漲幅過高、供給結(jié)構(gòu)不盡合理等問題，這些問題逐漸引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。

關(guān)鍵詞：城市土地；房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；相關(guān)問題

眾所周知，房地產(chǎn)是人類生活、生產(chǎn)以及一切社火活動(dòng)最基本的物質(zhì)保障，同時(shí)也在人類的社會(huì)財(cái)富中占有最大比例。房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)與經(jīng)濟(jì)文化等方面的發(fā)展有著緊密的聯(lián)系，產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)密切并具有很強(qiáng)的帶動(dòng)性。從上世紀(jì)八十年代至今，我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了三十多年的發(fā)展歷程，九十年代初期，我國進(jìn)行了房改，自那以后房地產(chǎn)行業(yè)便開始迅速發(fā)展，在改善國民居住條件方面做出了極大的貢獻(xiàn)。但是，與發(fā)達(dá)國家相比較，我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚，目前仍然處于發(fā)展的初級(jí)階段，因此在市場快速發(fā)展的過程中逐漸顯現(xiàn)出一些問題。

一、目前的房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題

（1）市場價(jià)格過高，大多數(shù)百姓根本無力購買。在許多大中城市，動(dòng)輒幾萬元的房價(jià)已經(jīng)不足為奇，在一些二線城市和縣級(jí)市萬元房價(jià)已經(jīng)走進(jìn)了百姓的視野。過高的房價(jià)，讓許多有著購買房屋需求的百姓，只能游走于各大郊區(qū)售樓處并發(fā)出聲聲嘆息。

（2）價(jià)格增長過快，在全國一些大中城市房價(jià)增長率接近50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人民收入增長速度。工資的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上物價(jià)上漲的速度，特別是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的速度。

（3）房地產(chǎn)市場體制不健全，目前房地產(chǎn)開發(fā)、監(jiān)管體制落實(shí)不到位，房地產(chǎn)市場秩序混亂，一些危害房地產(chǎn)健康發(fā)展的現(xiàn)象屢發(fā)。由此我們不難看出，雖然房地產(chǎn)行業(yè)為我們帶來了一定的好處，但相比之下弊大于利。

二、土地制度對(duì)城市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

（1）供應(yīng)制度對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

土地資源具有十分大的升值空間，占有的土地資源越多，所積累的原始資本也就越多。但是如果土地資源被人們過多占據(jù)，將會(huì)嚴(yán)重影響房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也會(huì)損害國家與人民的經(jīng)濟(jì)利益。

（2）儲(chǔ)備制度對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

目前我國的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行依然存在著很多亟待解決的問題，其中主要包括以下兩個(gè)方面，一是很多的儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)都

是以獲取經(jīng)濟(jì)利益為主要目的，這種利益驅(qū)使也帶入到了土地收購與土地開發(fā)中，甚至也涉及到了土地拍賣環(huán)節(jié)，這使得儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的權(quán)力越來越大，所掌控的范圍也在不斷擴(kuò)展，市場主體開始向利益方向看齊，而這種以利益為中心的發(fā)展方式將會(huì)嚴(yán)重影響房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。二是當(dāng)前部分土地收購方所提供的土地補(bǔ)償金額過少，這便使得土地收購無法取得預(yù)期的利益效果，而且也影響了土地收購的控制能力，阻礙了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。

（3）估價(jià)制度對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

近年來，我國改進(jìn)了相關(guān)的土地制度，影響了土地的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與制度，土地改革進(jìn)程中，合理劃分評(píng)估土地等級(jí)會(huì)使得土地的估價(jià)更為合理有效，但這種方法理論上具有可行性，但實(shí)際的操作過程中會(huì)出現(xiàn)很多問題，尤其是目前我國相關(guān)評(píng)估人員的綜合素質(zhì)并不高，無法準(zhǔn)確估計(jì)土地價(jià)格，這就使得土地的實(shí)際價(jià)格與預(yù)期價(jià)格之間存在誤差，極易影響房產(chǎn)的上市價(jià)格，從而對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生不良影響。

三、促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的策略

（1）加強(qiáng)清查閑置土地的力度

當(dāng)前，我國各地區(qū)都實(shí)施了閑置土地的清查措施，但由于當(dāng)?shù)卣畬?duì)閑置土地的管制不夠重視，使得開發(fā)商與私人開始進(jìn)行土地投機(jī)活動(dòng)，這也進(jìn)一步增大了土地的閑置率。對(duì)此相關(guān)政府部門應(yīng)盡快出臺(tái)相應(yīng)的治理措施，做到由根本上解決閑置土地清查力度不夠的問題。首先，相關(guān)政府部門應(yīng)該建立相應(yīng)的問責(zé)制度，并在此基礎(chǔ)上加大力度清查閑置土地。建立規(guī)范的問責(zé)制度將會(huì)使得相關(guān)部門可以在遵循法律規(guī)定的前提上更有針對(duì)性的開展工作。其次，還應(yīng)加大對(duì)建設(shè)用地的監(jiān)督力度，當(dāng)前部分地區(qū)并不重視閑置土地的清查工作為此，政府機(jī)構(gòu)應(yīng)利用相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布土地開發(fā)信息，強(qiáng)化輿論的監(jiān)督作用。最后還應(yīng)加大閑置土地的懲罰力度，通過統(tǒng)一制定處罰標(biāo)準(zhǔn)，有針對(duì)性的計(jì)算不同的問責(zé)主體，并進(jìn)一步提高土地閑置標(biāo)準(zhǔn)，做到及時(shí)有效的遏制土地投機(jī)行為。

（2）建立完善的土地儲(chǔ)備制度

當(dāng)前，我國很多地方的土地儲(chǔ)備狀況不盡如意，為了改變這一現(xiàn)狀，相關(guān)部門應(yīng)該建立完善可行的土地儲(chǔ)備評(píng)價(jià)制度，其中應(yīng)主要包括土地規(guī)劃評(píng)價(jià)、項(xiàng)目評(píng)價(jià)以及年度評(píng)價(jià)等內(nèi)容，土地規(guī)劃評(píng)價(jià)與年度評(píng)價(jià)是綜合性的分析土地的儲(chǔ)備方案，經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益等是其主要的評(píng)價(jià)指標(biāo)；而項(xiàng)目評(píng)價(jià)則側(cè)重于評(píng)價(jià)儲(chǔ)備土地計(jì)劃的可行性，確保項(xiàng)目決策的可靠性。實(shí)際項(xiàng)目實(shí)施時(shí)，評(píng)價(jià)體系可以分為前期與后期評(píng)價(jià)，通過分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容，為土地防控政策提供可靠依據(jù)。

（3）完善土地估價(jià)制度

為了進(jìn)一步改善城市土地評(píng)估制度的不規(guī)范與不合理現(xiàn)象，相關(guān)部門應(yīng)由以下幾個(gè)方面對(duì)其綜合完善，以確保房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。一方面，應(yīng)著力提高土地評(píng)估人員的綜合素質(zhì)，確保其可以全面掌握土地政策相關(guān)內(nèi)容，同時(shí)還要加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)，使評(píng)估人員具備良好的職業(yè)道德操守。另一方面，還應(yīng)構(gòu)建完善的土地標(biāo)價(jià)體系，綜合運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)與標(biāo)定地價(jià)，通過公示制度，提升土地評(píng)估的科學(xué)性與合理性。

四、嚴(yán)把閘門，加強(qiáng)調(diào)控

（1）土地閘門，保證保障性住房的土地供應(yīng)，加強(qiáng)土地管理，對(duì)閑置土地收取土地閑置費(fèi)，同時(shí)對(duì)兩年以上不開工的企業(yè)收回國有土地使用權(quán)，在土地供應(yīng)中加大保障房用地的供應(yīng)。從宏觀層經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策調(diào)整應(yīng)從如下四方面進(jìn)行：第一，別墅用地的停止供應(yīng)；第二，對(duì)普通商品住房需求用地的優(yōu)先滿足；第三，對(duì)高檔住宅的土地供應(yīng)嚴(yán)格控制；四是經(jīng)濟(jì)適用住房的用地加強(qiáng)管理。

（2）經(jīng)濟(jì)閘門，利用存款準(zhǔn)備金制度和銀行利率制度，調(diào)整市場上的資金量，為房地產(chǎn)市場降溫，使之恢復(fù)到正常的秩序上。

（3）行政閘門，利用國家行政手段，如出臺(tái)政策、稅收、征費(fèi)、限購等角度加大對(duì)房地產(chǎn)的管理力度，嚴(yán)格控制各種炒房推高房價(jià)的行為產(chǎn)生。應(yīng)該加強(qiáng)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，避免土地政策的大起大落，對(duì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)行全面控制，全面提高城市整體的經(jīng)濟(jì)效益。為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，政府有責(zé)任、有空間對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行干預(yù)。建立健全信息反饋監(jiān)控體系、完善土地政策、住房政策是效抑制房價(jià)上漲的基本保障。

五、認(rèn)真研究，尋找對(duì)策

（1）經(jīng)濟(jì)角度，加大對(duì)福利房政策和貸款向低收入傾斜，加大對(duì)低收入人群的保護(hù)政策。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)市場調(diào)控的大背景下，繼續(xù)將傾斜性的信貸政策面向中低收入人群，將低首付和利率折扣在中低收入人群中得以實(shí)現(xiàn)。可以創(chuàng)新金融模式，結(jié)合國家出臺(tái)的政策在商品房開發(fā)和保障性住房建設(shè)中找到一個(gè)合適的切合點(diǎn)，在保證自身收益不受到影像的前提下，切實(shí)加大對(duì)中低收入人群的保護(hù)政策。

（2）行政角度，從制度上保證保障性住房的建設(shè)和開工，在政策上予以傾斜。保障房建設(shè)是保障和改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展的必然要求。目前在房地產(chǎn)市場住宅供求嚴(yán)重不平衡、房價(jià)穩(wěn)居高位的情況下，住房消費(fèi)成為了中國家庭需要面對(duì)的首要沉重負(fù)擔(dān)與最大奢求，政府應(yīng)當(dāng)通過住房保障政策的出臺(tái)與完善提高全社會(huì)的居住水平和有效配置有限的資源。

（3）分層角度。從不同的需求類型對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行分類，做到低者有保障，中者有支持，高者有市場。為對(duì)各類住房需求予以區(qū)別，要通過不同的手段對(duì)不同的對(duì)象進(jìn)行管理，即差異化的住房需求管理：做到不同新舊、價(jià)格的住房，面向不同收入的人群，杜絕一味跟風(fēng)購買新房和好房。

綜上所述，城市土地一定程度上影響著我國的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，土地制度越完善，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也就越穩(wěn)定。為了進(jìn)一步確保房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，我國相關(guān)部門機(jī)構(gòu)就應(yīng)出臺(tái)各種政策支持，并實(shí)施完善的土地評(píng)價(jià)與估算制度，通過核查閑置土地的使用情況，進(jìn)一步提升城市土地的資源利用率。同時(shí)，國家也應(yīng)積極出臺(tái)各種宏觀調(diào)控政策，對(duì)城市土地價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確保房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

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