探討關(guān)于房地產(chǎn)成本管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策分析

李志

【摘要】在國(guó)家宏觀調(diào)控的影響下，房地產(chǎn)業(yè)要想應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)控、提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，就應(yīng)該加強(qiáng)成本管理。但是，在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)成本管理中還存在著較多的問(wèn)題。本文則主要從存在問(wèn)題的分析入手，針對(duì)問(wèn)題提出了相應(yīng)的優(yōu)化對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 成本管理 問(wèn)題 對(duì)策

一、房地產(chǎn)成本管理中存在的問(wèn)題

（一）前期調(diào)研工作不到位

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是從拿地拓展開(kāi)始的，這一階段雖然周期較短，但對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是否成功意義重大。但是在這一工作中，還存在調(diào)研工作不到位的問(wèn)題，首先，對(duì)前期成本的調(diào)研不夠充分。一般來(lái)說(shuō)，具有一定規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)在正式確定拿地之前都應(yīng)該開(kāi)展地塊成本調(diào)研工作，但是，仍有一些房地產(chǎn)業(yè)不重視調(diào)研工作，調(diào)研工作出現(xiàn)流于表面的情況，甚至還有一些企業(yè)套用原有項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)。這樣一來(lái)就不會(huì)及時(shí)的發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目背后隱藏的成本信息，從而導(dǎo)致投資決策出現(xiàn)差錯(cuò)。

其次，投資評(píng)估指標(biāo)體系不健全。以前房地產(chǎn)企業(yè)靠與政府溝通談判和協(xié)議的方式拿地，在這一階段，只要能夠談成功，企業(yè)負(fù)責(zé)人在大致估算后直接決定。但是現(xiàn)階段，國(guó)家規(guī)范了土地的轉(zhuǎn)讓制度，要求土地必須實(shí)行公開(kāi)的招拍掛制度，土地價(jià)格不斷的上升，這就在一定程度上使得房地產(chǎn)業(yè)必須要重視拿地的可行性研究。但是，現(xiàn)階段許多房地產(chǎn)企業(yè)的可行測(cè)算比較簡(jiǎn)單，其關(guān)注點(diǎn)在土地的屬性、項(xiàng)目市場(chǎng)的發(fā)展前景以及盈利能力等方面，并沒(méi)有制定一套科學(xué)合理的投資評(píng)估指標(biāo)體系。

（二）規(guī)劃極端的成本管理工作不到位

成本管理主要是根據(jù)市場(chǎng)的需求和設(shè)計(jì)信息編制項(xiàng)目的整體預(yù)算，其工作的重點(diǎn)是制定能夠準(zhǔn)確反映前期方案階段的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)情況，但是在這一階段中，成本管理工作并不到位。其中，許多設(shè)計(jì)人員比較注重技術(shù)，隨意的提高安全系數(shù)或者設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的合理性考慮得較少，這就在一定程度上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。此外，在成本管理中，沒(méi)有將不同建筑的品質(zhì)進(jìn)行反向比較，和將相關(guān)的數(shù)據(jù)反饋給設(shè)計(jì)和市場(chǎng)，并就現(xiàn)階段的成本管理問(wèn)題提出意見(jiàn)來(lái)，這樣就會(huì)導(dǎo)致在成本管理中出現(xiàn)較多的問(wèn)題。

（三）施工階段成本管理工作不充分

施工建設(shè)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中比較漫長(zhǎng)的一個(gè)階段，其設(shè)計(jì)的單位和人員較多，所以，在這一階段做好成本管理工作是很有要的。但是，仍有許多房地產(chǎn)企業(yè)在這一階段的成本管理工作不明確，沒(méi)有將工作的重點(diǎn)放在按照規(guī)劃設(shè)計(jì)階段下達(dá)的成本指標(biāo)進(jìn)行控制，如不能有效的控制工程簽證、設(shè)計(jì)變更造成的工程成本超成本指標(biāo);成本管理工作滯后，不能對(duì)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理等。此外，在成本管理工作總，對(duì)于成本異常情況不能進(jìn)行及時(shí)的處理，這樣一來(lái)，不僅不能確保項(xiàng)目在既定的成本預(yù)算范圍內(nèi)完成建設(shè)，還會(huì)影響施工進(jìn)度。

（四）竣工階段成本管理工作問(wèn)題突出

竣工階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最后階段，這一后階段的成本已實(shí)際發(fā)生，雖然對(duì)最終的利潤(rùn)回報(bào)產(chǎn)生的影響較小，但對(duì)后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)仍很重要。但是，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效的成本管理后評(píng)估，再加上經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)積累不到位，從而導(dǎo)致一個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)完畢之后，不能向有關(guān)部門(mén)匯報(bào)項(xiàng)目成本管理中的差異分析與經(jīng)驗(yàn)積累，從而影響成本管理工作的順利開(kāi)展。

二、優(yōu)化房地產(chǎn)成本管理的對(duì)策

（一）重視前期調(diào)研工作

首先，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員要認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)成本管理的重要意義，并加強(qiáng)對(duì)相關(guān)人員的培訓(xùn)工作，使其在具備一定的成本管理意識(shí)的同時(shí)，提高成本管理人員的成本管理水平，使其能夠在做好成本管理工作的同時(shí)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其次，還應(yīng)該重視前期調(diào)研工作，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工之前，企業(yè)的相關(guān)管理人員應(yīng)該提前與策劃設(shè)計(jì)部門(mén)、市場(chǎng)部門(mén)、銷售部門(mén)等與房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)密切相關(guān)的部門(mén)做好溝通與交流，同時(shí)也要對(duì)工程所在地進(jìn)行認(rèn)真的考察與調(diào)研，在充分了解所在地基本情況的基礎(chǔ)上，為后續(xù)成本核算工作提供較為準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，這樣才能夠確保成本管理工作的有效開(kāi)展。最后，調(diào)研工作不能盲目的開(kāi)展，調(diào)研人員應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況設(shè)計(jì)合理高效的調(diào)研方案，并就市場(chǎng)的要求與市場(chǎng)的變化進(jìn)行分析與預(yù)測(cè)，從而將收集到的數(shù)據(jù)信息與各部門(mén)提供的評(píng)估材料進(jìn)行充分的結(jié)合，這樣才能夠確保調(diào)研工作的科學(xué)性和精準(zhǔn)性。

（二）完善全面預(yù)算管理制度

為了提升房地產(chǎn)企業(yè)的收益，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以市場(chǎng)需求為出發(fā)點(diǎn)，本著提高工程質(zhì)量的原則，制定全面的預(yù)算管理制度，并對(duì)現(xiàn)有的全面預(yù)算管理制度進(jìn)行完善。其中不僅要對(duì)預(yù)算的條例、預(yù)算核算、后期考核等各個(gè)方面進(jìn)行不充與完善，還應(yīng)該在充分了解項(xiàng)目構(gòu)建與資金預(yù)算的同時(shí)，對(duì)資金的分解利用、資金的審批等管理?xiàng)l例進(jìn)行完善，構(gòu)建精細(xì)化和精準(zhǔn)化較強(qiáng)的控制管理制度，從而在強(qiáng)化資金管理的同時(shí)，減少自己的浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本的有效控制。

（三）優(yōu)化成本管理流程服務(wù)

首先，要想優(yōu)化成本管理工作，還應(yīng)該加強(qiáng)成本管理的流程服務(wù)，構(gòu)建成本管理信息化系統(tǒng)，將成本管理的權(quán)責(zé)與流程進(jìn)行匹配。而在此過(guò)程中，還應(yīng)該保持成本管理工作的前瞻性與時(shí)效性的特點(diǎn)，并對(duì)現(xiàn)有的成本管理流程進(jìn)行升華。其次，制作簡(jiǎn)單易操作的成本管理信息化系統(tǒng)操作界面，因?yàn)榉康禺a(chǎn)成本管理所誰(shuí)到的成本、合約、設(shè)計(jì)等工作并不是房地產(chǎn)成本管理人員在使用，而是一個(gè)全員參與的信息系統(tǒng)，所以，考慮到使用人群中相關(guān)人員操作水平，應(yīng)該本著通俗易懂的原則，制作原理清晰、操作簡(jiǎn)單的系統(tǒng)，這樣才能夠讓用戶快速的上手，從而提高成本管理工作的工作效率。最后，要確保成本管理信息化系統(tǒng)的可操作性。在成本管理軟件制作完成時(shí)，經(jīng)使用無(wú)誤后應(yīng)該站在公司戰(zhàn)略層面上對(duì)其進(jìn)行推廣與運(yùn)用，并在杜絕流程以外成本管理事項(xiàng)進(jìn)行的同時(shí)，及時(shí)的對(duì)成本信息以及合同變更等事項(xiàng)進(jìn)行登記，這樣才能夠使成本管理信息系統(tǒng)真正成為成本管理工具廣泛的應(yīng)用于動(dòng)態(tài)成本的管理中，最終準(zhǔn)確而全面的反應(yīng)動(dòng)態(tài)成本，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)成本管理工作的有效開(kāi)展。

三、總結(jié)

在房地產(chǎn)業(yè)日益發(fā)展的今天，對(duì)房地產(chǎn)成本管理工作的優(yōu)化并不是一朝一夕就能解決的，其不僅需要相關(guān)管理人員具有超前的認(rèn)知和較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備，還有需要一支優(yōu)秀的成本管理團(tuán)隊(duì)做支撐，在對(duì)現(xiàn)有管理制度進(jìn)行優(yōu)化的同時(shí)，將操作性較強(qiáng)的管理制度落到實(shí)處。從而在嚴(yán)格管控的同時(shí)，提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)更好的發(fā)展。