現(xiàn)代房地產(chǎn)住區(qū)景觀工程交付品質(zhì)提升研究

臧西瑜

（上海米進(jìn)咨詢管理有限公司，上海 200000）

0 引言

近年來，隨著消費者法律意識的提高，維權(quán)意識也越來越強(qiáng)，開發(fā)商樓盤交付階段因交付品質(zhì)不佳導(dǎo)致的交付問題屢見不鮮，通常都是等到問題暴露出來，開發(fā)商才去“亡羊補牢”。園林景觀作為業(yè)主的第一印象，住區(qū)的整體環(huán)境直接影響業(yè)主對小區(qū)品質(zhì)的直觀感受，從而對交房品質(zhì)有一個直接的評價。若業(yè)主不滿意，勢必會影響交房的結(jié)果，嚴(yán)重者更會影響開發(fā)商的口碑和品牌。因此，就現(xiàn)代房地產(chǎn)住區(qū)景觀工程交付品質(zhì)的現(xiàn)狀和問題進(jìn)行分析，通過具體的案例研究，提出一系列在景觀工程交付端能實現(xiàn)的提升品質(zhì)手段，是為更好地營造可持續(xù)性住區(qū)景觀環(huán)境，同時也為日后更好地管理大區(qū)景觀工程打好基礎(chǔ)。

1 住區(qū)景觀工程交付品質(zhì)問題及現(xiàn)狀分析

景觀交付品質(zhì)既然如此重要，但為什么時下一旦臨近交房，開發(fā)商便如臨大敵，不僅在一般開發(fā)企業(yè)，更有一些大的房地產(chǎn)企業(yè)在交房期間也會有業(yè)主維權(quán)投訴的事件發(fā)生。根據(jù)以往從業(yè)經(jīng)驗及與同行的交流中了解到一些共識問題，歸納總結(jié)后可概括為如下原因。

1.1 沒有充足的時間用于景觀最后的細(xì)節(jié)收尾與完善

在項目工程整體施工過程中，景觀作為最后登場的角色，一旦前期移交滯后，后期交房的時間又無法延期，勢必會壓縮景觀施工時間。雖然住區(qū)工程不像示范區(qū)如此搶工，但大部分項目往往是陸續(xù)分塊移交場地給到景觀。景觀在規(guī)定的施工周期內(nèi)，能把工程大面積搶出來，還要進(jìn)行綠化驗收，驗收后還需預(yù)留改造時間，實屬不易。臨近交房前，往往已經(jīng)沒有多余的時間去做最后的收尾和細(xì)節(jié)提升，而一個項目景觀品質(zhì)的好壞，直接取決于鋪裝、綠化、園林建（構(gòu)）筑物等細(xì)節(jié)收邊方面是否處理到位。

1.2 沒有合理的成本支撐品質(zhì)落地

一個項目的景觀成本一般在項目初期啟動階段就確定了總體和單方造價。但前期示范區(qū)過高的投入，或因項目備案價低于預(yù)期及后續(xù)成本優(yōu)化等原因，致使最終分配給交付區(qū)景觀的成本可能會低于最初制定的目標(biāo)。后期常會因乙方單位配合等問題，在景觀出具造型后再做提升，因此缺少足夠成本支撐。

1.3 交付期間的包裝方案由客服端主導(dǎo)，未能進(jìn)行專業(yè)設(shè)計

在交付準(zhǔn)備階段，客服部門會做一系列交付美化包裝的工作，往往包裝出來的效果都不理想或相對簡陋。例如，冬天交付的項目常常會看到樹上綁了大紅大綠的葉子，現(xiàn)場有很多臨時歡迎回家的裝置等，并不美觀，也不成體系，更與最初的設(shè)計風(fēng)格不匹配。

2 住區(qū)景觀工程交付品質(zhì)提升案例分析

2.1 工程概況

上海浦東逸墅大區(qū)項目位于上海浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)，西鄰上海野生動物園，南靠南匯大學(xué)城，東臨川南奉公路，距離16號線地鐵站與上海繞城高速約1.5km，出行較為方便。項目總占地面積約6.6萬m2，景觀面積約5萬m2，綠地率高達(dá)40%。項目客戶定位主要為本地或周邊首置首改客戶，因此景觀設(shè)計提出了“現(xiàn)代新生活”的概念，力圖用現(xiàn)代的設(shè)計語言打造“兩區(qū)一環(huán)兩形象帶”的景觀功能，在小區(qū)中營造一個健康、便利、自然生態(tài)的社區(qū)環(huán)境，鼓勵人們在社區(qū)中進(jìn)行交流、共享、互動，最終給業(yè)主打造一個嶄新、美好的社區(qū)生活（見圖1）。

圖1 小區(qū)總平面

2.2 交付品質(zhì)現(xiàn)狀

逸墅項目因前期示范區(qū)投入較大，后期大區(qū)施工階段受到成本、工期等各類實際問題制約，景觀在大面完成之后的走場點評中發(fā)現(xiàn)了較多質(zhì)量問題，觀感效果不佳，公司內(nèi)部判斷會直接影響后期交付，問題總結(jié)如下。

1）植物配置層次單薄，顏色單一，交付時節(jié)為冬季，屆時景觀效果會顯得比較蕭條。

2）小區(qū)硬質(zhì)鋪裝污染較嚴(yán)重，局部存在明顯交叉施工導(dǎo)致的污染問題，難清洗。

3）硬質(zhì)施工工藝因前期搶驗收，鋪裝鋪設(shè)時間有限，有明顯搶工痕跡，局部存在高低不平的問題。

4）幾個主要節(jié)點的標(biāo)識性不強(qiáng)，如高層單元入戶前區(qū)域、小區(qū)主入口等。

5）消防登高面、硬化場地較為空曠，功能性較弱。

6）小區(qū)內(nèi)不利因素包括：通風(fēng)井、燃?xì)庹{(diào)壓站、人防出地面樓梯的遮擋效果不佳。

2.3 提升理念

景觀交付品質(zhì)的提升，旨在項目正式交付之前，對于以上所發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行及時整改，為確保非示范區(qū)和示范區(qū)景觀效果及品質(zhì)無重大落差，同時針對如回家路線、單元入戶、集中活動場地等客戶敏感點打造出有特色的景觀節(jié)點，營造良好的景觀環(huán)境，為交付提供保障，使最終能夠順利交房。

2.4 不同區(qū)域的綠化分級提升策略

逸墅項目產(chǎn)品規(guī)劃布局形態(tài)為高低配，綠化空間可分為高層樓棟周邊、別墅宅間、高層組團(tuán)、圍墻周邊等區(qū)域。針對不同區(qū)域，綠化營造的氛圍和功能各不一樣，需要進(jìn)行分級優(yōu)化，具體措施如下。

1）高層樓棟周邊原設(shè)計為單一喬木陣列式種植，考慮到高層空間空曠，陣列式種植手法無法起到視線遮蔽作用，改為自然式的組團(tuán)配置，能更好地提升景觀層次，對建筑轉(zhuǎn)角起到柔化作用，弱化高層建筑外立面的壓迫感，通過提升、增加胸徑約30cm的樸樹作為骨架苗，拉高骨架苗高度，使喬木能更好地和高層搭配。

2）別墅宅間因有庭院存在的關(guān)系，預(yù)留給宅間的尺度較小，平均寬度約3m，提升中骨架苗，適當(dāng)選用小規(guī)格，公區(qū)分隔使用高1.5m左右的綠籬圍合，適當(dāng)增加常綠球類品種，做到簡單、干凈、清爽，使綠化不顯壓抑，同時確保私密性宅間空間。

3）高層組團(tuán)活動區(qū)區(qū)業(yè)主活動較多，宜種植不帶刺植物，種植果樹以增加趣味性，適當(dāng)增加骨架苗，保證林冠線飽滿。

4）邊界區(qū)域中北面圍墻外市政環(huán)境一般，提升措施主要是增加內(nèi)外綠量，形成高層北面區(qū)域的綠化背景。

3 住區(qū)景觀工程交付品質(zhì)提升手段

通過對逸墅項目的案例分析，進(jìn)一步驗證景觀工程品質(zhì)對于交付階段的重要性。在未來項目的景觀管理中，如何持續(xù)確保景觀工程品質(zhì)有較高的標(biāo)準(zhǔn)，從專業(yè)管理上提出以下建議。

3.1 明確管理界面

1）施工界面的劃分需要在招標(biāo)階段前置條件設(shè)置中明確，并在景觀單位定標(biāo)之后，組織施工交底以確保后期景觀進(jìn)場后有明確的施工范圍，也能夠指導(dǎo)前置條件的場地移交。

2）在職能管理界面上分為設(shè)計管理和工程施工管理，如何保證景觀工程高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，首先需要設(shè)計管理部門提供美觀又合理的方案；其次工程管理需要在成本、進(jìn)度、安全等方面進(jìn)行有效把控。

3）在景觀工程與土建工程的管理界面劃分上，土建工程師需要共同承擔(dān)進(jìn)度管控的責(zé)任，會更有利于統(tǒng)籌整體的項目工程進(jìn)度，大大減少因土建工程分工不明確而變相影響土建施工移交時間。

3.2 一體化管理思路

所謂一體化管理，就是景觀設(shè)計和工程施工同時由一個職能部門全程管理的模式。目前有很多房產(chǎn)企業(yè)在實行這種管理模式。一個職能部門能同時了解設(shè)計師的理念、各工藝要求和施工人員面臨的問題，便于更有效地進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，保證景觀工程的品質(zhì)，使景觀從設(shè)計到施工后的效果達(dá)成一致。同時，一體化管理能有效控制成本，加快施工進(jìn)度，保障施工安全。一體化管理對于專業(yè)人員綜合素質(zhì)與能力的要求更高，是一個有利于景觀品質(zhì)高標(biāo)準(zhǔn)落地的管理思路。

4 結(jié)語

隨著房地產(chǎn)開發(fā)日趨成熟，住區(qū)景觀工程的交付品質(zhì)對于開發(fā)企業(yè)的持續(xù)口碑來說越來越重要。人們看重的不是當(dāng)時示范區(qū)的美觀，更關(guān)注后期長久的品質(zhì)維護(hù)。通過此文，希望對日后住區(qū)景觀工程管理方面提供一定的參考。在下一步工作中，需要沉淀更多的項目案例，并總結(jié)相關(guān)的管理經(jīng)驗，以便更好地推動住區(qū)景觀工程的管理工作。