基于成本分析的存量工業(yè)用地交易模式探討

祁文雅

摘 要：在城市嚴(yán)格限制工業(yè)用地增量的境況下，長期以來依賴土地資源的高投入和高消耗的經(jīng)濟增長模式難以為繼，在地方政府“騰籠換鳥”和“承接轉(zhuǎn)移”等政策的間接引導(dǎo)下，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)空間布局發(fā)生了顯著變化，如何盤活工業(yè)存量用地資產(chǎn)，從而帶來工業(yè)用地的轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)性，與城市經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)。

關(guān)鍵詞：原產(chǎn)權(quán)人；新產(chǎn)權(quán)人；土地轉(zhuǎn)讓；土地出讓

隨著土地資源的愈發(fā)緊缺，實現(xiàn)資本増值空間載體的土地"増量時代"已經(jīng)難為繼，粗放型經(jīng)濟増長帶來的社會、環(huán)境等問題日益顯現(xiàn)。同時我們也看到，在較長時期內(nèi)城市發(fā)展還需要更多的土地作為空間載體。因此，由增量開發(fā)土地轉(zhuǎn)向從存量挖掘成為了新時期城市發(fā)展的必經(jīng)之路。

存量土地規(guī)模巨大，產(chǎn)權(quán)主體眾多，盤活存量用地任務(wù)重，時間緊，難度大，文章通過分析各交易主體的交易成本，對如何選擇最佳交易對象，實現(xiàn)最優(yōu)交易路徑，作了初淺論述和探討。

一、交易的基本假設(shè)

（1）市場信息完全對稱。在公開條件下，交易方都能從多個方面獲得交易所需要的市場、法律法規(guī)等足以影響其對交易進(jìn)行判斷的相關(guān)信息。

（2）交易主體都是經(jīng)濟人。假定交易方的思考和行為都是目標(biāo)理性的，以完全追求物質(zhì)利益為目的。

（3）原產(chǎn)權(quán)人、新產(chǎn)權(quán)人作為交易主體時，僅考慮經(jīng)濟效益，僅當(dāng)收入大于成本時，不動產(chǎn)

二、基于交易成本各主體之間成本分析

（1）從原產(chǎn)權(quán)人（出讓方）分析。根據(jù)財稅〔2016〕36號的附件3免稅情形的第三十七條規(guī)定：土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。原不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體向土儲中心轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時，辦理《土地收回決定書》后，可免繳納增值稅及其附加。

假設(shè)不動產(chǎn)成交價A（含稅價），不動產(chǎn)土地增值稅扣除項目金額為B，不考慮所得稅及其影響，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易時賣方應(yīng)繳納增值稅及附加、印花稅、土地增值稅稅費總額如表1：

根據(jù)上述表格得知，對于同等的含稅轉(zhuǎn)讓價格A，原產(chǎn)權(quán)人將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給土儲中心，比轉(zhuǎn)讓給新產(chǎn)權(quán)人，可節(jié)約 1.93%A至7.13%A的交易稅費。土地增值稅比例越低，增值稅免稅給原產(chǎn)權(quán)人稅收減免紅利越大。

假設(shè)原產(chǎn)權(quán)人是完全經(jīng)濟人，同等含稅價格下，他將優(yōu)先將土地轉(zhuǎn)讓給政府（土儲中心），而非新產(chǎn)權(quán)人。

（2）從新產(chǎn)權(quán)人（受讓方）分析。受讓方（新產(chǎn)權(quán)人）獲得土地使用權(quán)，來源主要分為三種，土地出讓、土地劃撥和土地轉(zhuǎn)讓。文章僅比較分析土地出讓和轉(zhuǎn)讓兩種方式。

新產(chǎn)權(quán)人，由于市場本身的逐利性，應(yīng)是降低經(jīng)營風(fēng)險，減少獲取±地產(chǎn)權(quán)的成本，提高產(chǎn)權(quán)期限，在其產(chǎn)權(quán)期內(nèi)最大可能的獲得最多的產(chǎn)權(quán)收益。

從土地價格方面，土地出讓價格不低于政府保護(hù)價的70%，土地轉(zhuǎn)讓不得低于政府保護(hù)價。從土壤污染風(fēng)險看，政府出讓時，已完成土壤及地下水檢測，受讓人毫無取得受污染土地的風(fēng)險。土地受讓方式下受讓人自行承擔(dān)土壤、地下水受污染的風(fēng)險。土地出讓明顯優(yōu)于土地轉(zhuǎn)讓。

根據(jù)以上比較分析得知，在投資要求均符合政府要求的前提下，土地轉(zhuǎn)讓方式下的土地價格≥土地出讓方式下的土地價格，土地轉(zhuǎn)讓較土地出讓前期調(diào)查繁瑣，建筑物改擴建手續(xù)復(fù)雜，轉(zhuǎn)讓來的建筑物安全性、適用性以及土壤、地下水受污染的程度到底如何，都存在相當(dāng)不確定性風(fēng)險。所以新產(chǎn)權(quán)人最優(yōu)選擇是從政府部門以出讓方式取得土地使用權(quán)。

（3）從土儲中心（受讓方）分析。土儲中心要取得國有土地使用權(quán)，有兩種來源：原產(chǎn)權(quán)人和新產(chǎn)權(quán)人。根據(jù)上述從原產(chǎn)權(quán)人（轉(zhuǎn)讓方）分析結(jié)果，如果在同等價格下，那么原產(chǎn)權(quán)人將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給土儲中心而非新產(chǎn)權(quán)人。根據(jù)充分必要條件推斷，如果原產(chǎn)權(quán)人將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給新產(chǎn)權(quán)人，那么必定不是同等轉(zhuǎn)讓價格，即新產(chǎn)權(quán)人給出的轉(zhuǎn)讓價格大于土儲中心。

從產(chǎn)權(quán)人持有成本看，新產(chǎn)權(quán)人持有成本較原產(chǎn)權(quán)人高，持有成本越高，轉(zhuǎn)讓價格要求越高，就越難轉(zhuǎn)讓給土儲中心。從土地集約利用及稅收貢獻(xiàn)看，土儲中心從原產(chǎn)權(quán)人手中收回后政府重新出讓，提高土地使用效率、產(chǎn)出強度、畝均稅收貢獻(xiàn)。未從原產(chǎn)權(quán)人手中收回，流轉(zhuǎn)次數(shù)越多，閑置時間越長，土地集約利用越差，稅收貢獻(xiàn)越弱。

所以土儲中心選擇從原產(chǎn)權(quán)人手中收購不動產(chǎn)，而非新產(chǎn)權(quán)人。

三、三方交易主體博弈分析后形成的最佳交易路徑

根據(jù)上述各主體的成本分析，不動產(chǎn)在不同主體之間選擇的最佳交易路徑是：不動產(chǎn)先從原產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓至土儲中心，土儲中心收購后注銷土地使用權(quán)歸國家所有后，再從國土部門出讓至新產(chǎn)權(quán)人。

在上述最佳交易路徑下，不僅原產(chǎn)權(quán)人在同等轉(zhuǎn)讓價格下，向土儲中心轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)到手凈價最多，同時，土儲中心從原產(chǎn)權(quán)人手中受讓的價格也是低于新產(chǎn)權(quán)人。新產(chǎn)權(quán)人通過出讓方式取得土地，也比從原產(chǎn)權(quán)人手中轉(zhuǎn)讓取得更有利。所以。這述最優(yōu)模式中，三方互惠互利，交易主體均能實現(xiàn)最佳收益，從而實現(xiàn)原產(chǎn)權(quán)人、土儲中心、新產(chǎn)權(quán)人多方共贏，最優(yōu)配置土地資源。

參考文獻(xiàn)

[1]王京海. 產(chǎn)權(quán)博弈與重構(gòu)：城市工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型機制研究[D]南京大學(xué)，2017.