淺析中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題研究

張雷

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為近年國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)的增長(zhǎng)點(diǎn)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)GDP的增長(zhǎng)做出了很大貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，離不開高水平的財(cái)務(wù)管理模式的支持。但是，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)規(guī)模差異以及項(xiàng)目差異，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)管理水平高低不齊，缺乏規(guī)范性的管控措施，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的管理層管控意識(shí)薄弱、財(cái)務(wù)制度不健全、資金缺乏和運(yùn)作效率不高、成本核算不精細(xì)化等導(dǎo)致中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨一定風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施，中小型房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要普查財(cái)管中的問題，及時(shí)應(yīng)對(duì)和解決，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);財(cái)務(wù)管理;措施

一、引言

近年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如茶，銷售火爆，開工數(shù)量倍增，工商行政管理系統(tǒng)統(tǒng)訓(xùn)數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)內(nèi)企業(yè)注冊(cè)數(shù)量不斷增長(zhǎng)，拿地?cái)?shù)量和開工建設(shè)項(xiàng)目大量增加。值得關(guān)注的是，大部分新注冊(cè)房地產(chǎn)企業(yè)是是中型偏下的規(guī)模程度，財(cái)務(wù)管理缺乏系統(tǒng)性，財(cái)務(wù)管控質(zhì)量差，資金利用不均衡，費(fèi)用和成本管控不合理，導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)諸多風(fēng)險(xiǎn)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)要持續(xù)發(fā)展，必須認(rèn)識(shí)到企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理的諸多問題，并針對(duì)存在的問題深刻剖析，積極應(yīng)對(duì)及時(shí)解決，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作現(xiàn)狀和存在的問題

（1）領(lǐng)導(dǎo)決策層盲目投資導(dǎo)致財(cái)務(wù)前瞻性缺失

中小型房地產(chǎn)企業(yè)存在管理層主觀臆斷，在沒有做好充分的項(xiàng)目預(yù)算規(guī)劃準(zhǔn)備，僅憑主觀推測(cè)判斷等非理性因素盲目上馬項(xiàng)目，致使在短時(shí)間內(nèi)，歸集大量資金投入，沒有幣毋子資金預(yù)算工作，在資金的壓力下，不惜利用高息貸款，給財(cái)務(wù)資金運(yùn)作增加極大的壓力，若遇國(guó)家政策變化，銷售難以為繼，企業(yè)的資金流斷裂，導(dǎo)致成本難收回，甚至破產(chǎn)清算。

（2）融資渠道單一導(dǎo)致資金依賴程度高、資本壓力大、周轉(zhuǎn)慢

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，具有投資金額大，開發(fā)周期長(zhǎng)，融資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)外部融資只能依靠銀行貸款解決，依賴性強(qiáng)且資本結(jié)構(gòu)不合理，而多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)能抵押的資產(chǎn)有限，信貸能力比較弱，加之市場(chǎng)變化大，若無較完善的財(cái)務(wù)管理模式，容易出現(xiàn)資金短缺問題，久而久之容易面臨生存危機(jī)。

（3）缺乏完善的企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，管控不到位

中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度不健全，在預(yù)算管理、成本管理、內(nèi)部控制、風(fēng)險(xiǎn)管理上，沒有建立完善的財(cái)務(wù)管控制度，沒有分解到企業(yè)的全業(yè)務(wù)過程，且未覆蓋企業(yè)的全部門。在財(cái)務(wù)管控過程中，在加強(qiáng)內(nèi)部控制方面，未界定有效的職責(zé)權(quán)限，未實(shí)行職務(wù)分離，相互牽制，無形中加大了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（4）信息化系統(tǒng)配置不夠、財(cái)務(wù)管控意識(shí)薄弱、部門間配合程度低

中小型房地產(chǎn)企業(yè)因注冊(cè)時(shí)間較短，觀念陳舊，資金缺失等，缺乏信息化系統(tǒng)建設(shè)，有的中小型房地產(chǎn)企業(yè)仍然使用手工記賬的方式核算，財(cái)務(wù)管控效率極低，加普遍存在財(cái)管意識(shí)淡薄，企業(yè)內(nèi)部的人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，甚至親戚朋友到公司任職的情況較多，人員普遍存在財(cái)管意識(shí)薄弱的問題，加之缺乏必要的財(cái)管培訓(xùn)，照搬套用舊的財(cái)管模式，缺乏創(chuàng)新意識(shí)，不能與時(shí)俱進(jìn)，及時(shí)更新，只是財(cái)務(wù)管理發(fā)揮不出實(shí)際作用，在管控過程中容易出現(xiàn)資源浪費(fèi)和效率低下，使得中小型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)管活動(dòng)難以達(dá)到高效水平。

三、中小型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的實(shí)施措施

（1）拓寬融資渠道，強(qiáng)化資金管控

房地產(chǎn)行業(yè)投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、開發(fā)銷售周期長(zhǎng)，行業(yè)發(fā)展離不開資金的大力支持。資金是企業(yè)的血液，資金的使用效率直接影響開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的成敗。

資金籌措方面，根據(jù)公司高層的戰(zhàn)略目標(biāo)，制定適合本企業(yè)發(fā)展的融資方式，確定融資選則莫，盡可能的利用多渠道進(jìn)行融資，以降低融資的資金成本，節(jié)約資金利息支出;資金投放階段，根據(jù)本企業(yè)本項(xiàng)目現(xiàn)狀，積極組織多部門聯(lián)合調(diào)研，掌握原材料、施工人工費(fèi)等市場(chǎng)行清，以中肯的測(cè)算項(xiàng)目收入、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)周期，測(cè)算開發(fā)過程中的現(xiàn)金流，制作出項(xiàng)目資金使用管理模型，在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中分次投放，提高資金使用效率，避免資金沉降冗余。資金管控方面，財(cái)務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)細(xì)節(jié)管控，將財(cái)務(wù)管控手段融入到每項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)中，著重加強(qiáng)材料采購(gòu)和費(fèi)用管理，避免暗箱操作和吃回扣，在企業(yè)中增強(qiáng)節(jié)約意識(shí)，盡可能的節(jié)約資金，積少成多，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的管理目標(biāo)。

（2）完善財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)人員培訓(xùn)，促進(jìn)各部門相互配合

嚴(yán)格有效的財(cái)務(wù)管控制度是確保房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值增值以及規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的重要措施，財(cái)務(wù)管控制度的健全與否是衡量一個(gè)企業(yè)發(fā)展水平的重要標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的財(cái)務(wù)管控制度缺乏問題，引進(jìn)先進(jìn)的管理經(jīng)營(yíng)理念，建立適合企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的財(cái)務(wù)管控制度，包括預(yù)算制度、工程成本管控制度、資產(chǎn)采購(gòu)制度以及費(fèi)用控制制度等等。引進(jìn)德行好、素質(zhì)高，具有大型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)的和具有較高會(huì)計(jì)職稱的專業(yè)人員從事財(cái)務(wù)管理工作，對(duì)全體人員加強(qiáng)財(cái)務(wù)制度和國(guó)家政策方面的培訓(xùn)，普及財(cái)務(wù)預(yù)算管理的基本知識(shí)，增強(qiáng)預(yù)算意識(shí)和成本節(jié)約意識(shí);加強(qiáng)現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員的制度法規(guī)和實(shí)踐操作方面的學(xué)習(xí)，鉆研業(yè)務(wù)，交流心得體會(huì)，加強(qiáng)職業(yè)道德教育，展開定期輪崗避免資金風(fēng)險(xiǎn)，定期組織財(cái)務(wù)人員到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)了解業(yè)務(wù)流程，同其他部門做好溝通配合，強(qiáng)化全體員工的主人翁意識(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部自上而下全業(yè)務(wù)過程管理。

（3）實(shí)施精細(xì)化財(cái)務(wù)管理，加強(qiáng)成本管控

房地產(chǎn)項(xiàng)目將告別暴利時(shí)代，節(jié)流成為利潤(rùn)增長(zhǎng)的有效途徑，工程成本控制是節(jié)流措施的重中之重，決定項(xiàng)目利潤(rùn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)部門應(yīng)積極參與項(xiàng)目統(tǒng)籌規(guī)劃、以便進(jìn)行納稅籌劃，在征地和拆遷補(bǔ)償安置、前期工程規(guī)費(fèi)和勘察設(shè)計(jì)、建安施工階段、竣工驗(yàn)收階段過程中的精細(xì)化財(cái)務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)全過程控制。

對(duì)于項(xiàng)目征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用，財(cái)務(wù)部門著重配合高層和成本部門關(guān)注國(guó)家和地方對(duì)征地和拆遷補(bǔ)償安置方面的規(guī)定，對(duì)于土地轉(zhuǎn)讓金盡量分次繳納，以減少企業(yè)資金壓力;對(duì)于前期工程規(guī)費(fèi)中的行政事業(yè)費(fèi)，在熟悉國(guó)家和地方政策基礎(chǔ)上，盡量爭(zhēng)取減免或者優(yōu)惠;工程服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)，主要是勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)，財(cái)務(wù)部門應(yīng)予以重點(diǎn)關(guān)注，有數(shù)據(jù)顯示，設(shè)計(jì)階段資金的浪費(fèi)是巨大的，做好調(diào)研和可行性研究后開展勘察設(shè)計(jì)工作較為合理;在建筑施工階段，一是保證施工進(jìn)度和質(zhì)量的前提卜，利用總包方和分包方資金進(jìn)行工程墊資;二是要求供貨商提供有效的工程款發(fā)票，用于增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣;三是有效規(guī)范合同的簽訂，嚴(yán)格審查付款流程，跟蹤工程施工的節(jié)點(diǎn)，深入了解施工節(jié)點(diǎn)的技術(shù)參數(shù)，減少吃回扣和暗箱操作的幾率;竣工驗(yàn)收階段，財(cái)務(wù)部部門聯(lián)合企業(yè)其他部門，提前準(zhǔn)備清算資料，進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收，建立質(zhì)保金臺(tái)賬，避免竣工驗(yàn)收后的無效資金支出。

（4）提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理的信息化水平

隨著全球信息化的進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)企業(yè)提高信息化水平勢(shì)在必行，有效的信息化系統(tǒng)能提供企業(yè)每一項(xiàng)業(yè)務(wù)真實(shí)、準(zhǔn)確、有效的財(cái)務(wù)信息，不但可以加快了企業(yè)運(yùn)行效率，還可以參與經(jīng)營(yíng)決策，支持企業(yè)的戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)模式的要求，轉(zhuǎn)變舊的思維方式，克服資金緊張，積極參與企業(yè)的信息化系統(tǒng)建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門作為信息化系統(tǒng)的牽頭人，可以將預(yù)算編制、資金撥付、稅款繳納、工程施工進(jìn)度、銷售回款、費(fèi)用報(bào)銷等進(jìn)行融合，隨時(shí)隨地利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行流程審批等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，提升企業(yè)執(zhí)行力和工作效率，對(duì)業(yè)務(wù)活動(dòng)和財(cái)務(wù)審批活動(dòng)，形成有效的監(jiān)督控制?？傮w來說，有效的信息化管理系統(tǒng)，是可以有效的節(jié)約企業(yè)成本的。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，雖然中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨諸多內(nèi)外因素導(dǎo)致的財(cái)務(wù)管理問題，但是，只要中小型房地產(chǎn)企業(yè)與時(shí)俱進(jìn)轉(zhuǎn)變舊觀念，制定實(shí)施有效可行財(cái)務(wù)管理制度，融入全業(yè)務(wù)過程并加強(qiáng)培訓(xùn)提高人員素質(zhì)，利用先進(jìn)的信息化管理系統(tǒng)進(jìn)行有效監(jiān)督，必然增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

參考文獻(xiàn)

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