房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增變化論述

費(fèi)靜怡

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中扮演重要的作用，“營改增”全面實(shí)施以后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。鑒于此，本文在明晰營改增對(duì)企業(yè)經(jīng)營及稅收變化的影響后，來分析企業(yè)面臨的問題，并針對(duì)于此提出相應(yīng)的解決對(duì)策，旨在提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后籌劃的水準(zhǔn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);營改增;稅收籌劃

隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的穩(wěn)步發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)得到穩(wěn)步推行，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供了良好的氛圍，得到了社會(huì)的廣泛認(rèn)同及重視。然而，由于管理機(jī)制的缺失、市場體系不健全、稅收壓力大等多重原因，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展帶來重重阻力。為此，筆者以“營改增”為背景，以稅收為切入點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的納稅現(xiàn)狀展開分析，提出改善當(dāng)前現(xiàn)狀的針對(duì)性建議。

一、稅收籌劃的內(nèi)涵及原則

（1）內(nèi)涵

稅收籌劃是根據(jù)政府對(duì)于稅收政策的宏觀調(diào)控，納稅人在法律許可的范疇內(nèi)，利用納稅前提對(duì)經(jīng)營業(yè)務(wù)進(jìn)行優(yōu)化配置，從而制定出合理的優(yōu)化方案，從而減輕稅收負(fù)擔(dān)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)“節(jié)稅”的合法行為。目前，稅收籌劃在國內(nèi)沒有得到廣泛運(yùn)用，但是隨著領(lǐng)域內(nèi)學(xué)者的深入研究，在未來5-10年內(nèi)，將成為國內(nèi)的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。

（2）原則

對(duì)于納稅房地產(chǎn)企業(yè)而言，若想得到優(yōu)化的稅收籌劃方案須嚴(yán)格遵循相關(guān)原則，具體表現(xiàn)在：

1.超前性原則

基于稅收籌劃的內(nèi)涵可知，稅收籌劃是在獲取法律認(rèn)可的框架內(nèi)得以展開，主要在納稅前的關(guān)鍵時(shí)期進(jìn)行調(diào)整，并且大多數(shù)的調(diào)整都延續(xù)自身的運(yùn)行機(jī)制，因此在制定方案過程中表現(xiàn)出一定的超前性，從而更好實(shí)現(xiàn)稅收籌劃的目的。

2.合法性原則

稅收籌劃與偷稅、漏稅及抗稅的關(guān)鍵區(qū)別在于它是否為法律許可范圍內(nèi)的一種“節(jié)稅”行為。

3.時(shí)效性原則

任何一種優(yōu)化的稅收方案都是基于一定時(shí)期進(jìn)行制定。這種作用在經(jīng)濟(jì)全球化的今天日益凸顯。由于企業(yè)經(jīng)營的內(nèi)外部環(huán)境不斷交替變換，各個(gè)國家的稅收法律政策不斷調(diào)整，因此應(yīng)以與時(shí)俱進(jìn)的思想制定符合當(dāng)前的稅收籌劃方案。

4.目的性原則

稅收籌劃是為提供納稅人在當(dāng)今的稅收體制下提供盈利活動(dòng)的一種方針對(duì)策，最終通過企業(yè)“節(jié)稅”獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。

5.全局性原則

企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，面臨著各種類型、各種明目的稅收體制。而稅收籌劃是企業(yè)為“節(jié)稅”而采用的一種調(diào)整策略，在某種視角上說，它是以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化為目的而進(jìn)行的調(diào)整，然而由于各種稅收明目之間的耦合程度較高，因此稅收籌劃是基于全局視角而展開的一項(xiàng)活動(dòng)，在制定時(shí)應(yīng)綜合考慮。

二、“營改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響分析

（1）企業(yè)經(jīng)營成本結(jié)構(gòu)視角

“營改增”后，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營成本的增加主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。一方面是“營改增”使企業(yè)的整體稅收增加，基于稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的基本原理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)成本也會(huì)得到一定程度的遞增;另一方面是“營改增”直接將影響企業(yè)發(fā)票的獲取，在一定程度上增加房地產(chǎn)所衍生的稅負(fù)，顯著提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營開發(fā)成本。

（2）征管機(jī)制及稅收變化

自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營改增試點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，稅種由營業(yè)稅改為增值稅。營改增之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種主要有營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等。營改增后，繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，稅率由原來的營業(yè)稅5%改為增值稅10%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅是價(jià)外稅，而且存在抵扣事宜，所以從業(yè)務(wù)全面性來看，最終會(huì)降低整體稅負(fù)。但是，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法取得足夠的增值稅專用發(fā)票的話，則可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)整體的稅負(fù)增加。因此，能否取得增值稅專用發(fā)票將是企業(yè)稅負(fù)增減的重要因素。這需要企業(yè)及時(shí)掌握納稅人的相關(guān)信息，才可以盡力規(guī)避納稅人衍生的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）開發(fā)經(jīng)營模式

首先，“營改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從傳統(tǒng)單一發(fā)展模式向多元地產(chǎn)發(fā)展方向進(jìn)行衍變，在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的同時(shí)，也會(huì)衍生新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，主要體現(xiàn)在土地開發(fā)、房屋精裝、物業(yè)管理及商業(yè)地產(chǎn)等諸多視角，在一定程度上降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場風(fēng)險(xiǎn);其次，“營改增”后，若不同供應(yīng)商原材料價(jià)格相差區(qū)間不大，則會(huì)使得企業(yè)更加傾向于能夠提供正規(guī)發(fā)票、手續(xù)齊全的納稅人等進(jìn)行材料購買;最后，“營改增”后，為了最大程度保證相關(guān)數(shù)據(jù)的精確性，在進(jìn)行預(yù)算編制及利潤預(yù)算時(shí)應(yīng)基于不含稅的成本及收入來進(jìn)行展開，對(duì)價(jià)格體系產(chǎn)生一定的影響。

三、“營改增”后對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的問題

“營改增”給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了諸多問題，主要體現(xiàn)在兩個(gè)層面：

（1）企業(yè)經(jīng)營層面

一方面，在發(fā)票管理上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目遍及全國，材料管理部門也眾多，因此對(duì)于每一項(xiàng)采購業(yè)務(wù)均需要獲得相應(yīng)的增值稅發(fā)票，且進(jìn)項(xiàng)稅額的規(guī)定時(shí)間為360天，難度較大;另一方面，在企業(yè)財(cái)務(wù)核算層面，“營改增”打破現(xiàn)有的核算模式，衍生了報(bào)稅系統(tǒng)、稅款繳納、抵扣認(rèn)證等諸多新業(yè)問題，工作人員在處理中稍有不慎，就會(huì)衍生財(cái)務(wù)核算不合規(guī)定、申報(bào)納稅不精確等風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)人員的能力要求顯著提升;

（2）稅收負(fù)擔(dān)層面

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營方式上，原有營業(yè)稅與成本費(fèi)用之間的關(guān)聯(lián)度不大，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)諸多業(yè)務(wù)沒有索要發(fā)票的意識(shí)，然而營改增后，如果合作項(xiàng)目在租賃、采購、分包等眾多層面無法取的足額的增值稅發(fā)票，則抵扣相應(yīng)的稅款就會(huì)降低，會(huì)增加企業(yè)的稅務(wù)，稅負(fù)很可能超過10%，這在一定程度上超過了承包商的管理運(yùn)維費(fèi)用，甚至整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營利潤，給企業(yè)帶來嚴(yán)重的稅負(fù)挑戰(zhàn)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營改增”的對(duì)策

結(jié)合“營改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所帶來的問題為出發(fā)點(diǎn)，筆者結(jié)合自身工作經(jīng)驗(yàn)，從多重視角展開對(duì)策制定。

（1）關(guān)注政策變化

實(shí)踐證明，房地產(chǎn)企業(yè)依靠自身來減輕稅收負(fù)擔(dān)存在一定的困難。而目前國家在政策上給予了優(yōu)惠，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極通過申請(qǐng)地方財(cái)政、過渡性稅收政策等來對(duì)財(cái)政進(jìn)行支持，企業(yè)稅務(wù)人員應(yīng)積極了解本區(qū)域相關(guān)的優(yōu)惠機(jī)制，及時(shí)了解國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅收層面的設(shè)置條件及優(yōu)惠額度，從而給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一個(gè)過渡及緩沖，來減輕企業(yè)在經(jīng)營過程中產(chǎn)生的壓力。此外，針對(duì)老項(xiàng)目，財(cái)政部給予了過渡政策的相應(yīng)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員應(yīng)積極關(guān)注，做好老項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證。

（2）合理運(yùn)用稅收籌劃

科學(xué)運(yùn)用稅收籌劃，是“營改增”體系下房地產(chǎn)開發(fā)按企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營方案。

首先，在供應(yīng)方的選取上，應(yīng)體現(xiàn)出科學(xué)性。不僅需要考慮供應(yīng)商的能力、企業(yè)規(guī)模、報(bào)價(jià)及質(zhì)量，同時(shí)還需要將能否開具增值稅發(fā)票納入基本考核選項(xiàng)。對(duì)于產(chǎn)生的零星用工現(xiàn)狀，開發(fā)企業(yè)可以采用工程外包的方式，來防止小額無法獲得增值稅發(fā)票的尷尬局面;

其次，在銷售價(jià)格的確認(rèn)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視扣除項(xiàng)目與增值稅額之間的緊密關(guān)聯(lián)，在其中發(fā)現(xiàn)臨界的稅率點(diǎn)，從而科學(xué)合理的降低價(jià)格，提升利潤率。

最后，“營改增”為房地產(chǎn)企業(yè)拓展了業(yè)務(wù)范疇，因此企業(yè)應(yīng)打破傳統(tǒng)銷售住宅的單一發(fā)展格局，朝向多元化、散點(diǎn)化的方向發(fā)展，充分利用增值稅可以在一定程度上抵扣稅額的特征，來拓展商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理、園區(qū)規(guī)劃等多重業(yè)務(wù)，增強(qiáng)自身的風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力。

（3）完善財(cái)務(wù)管理機(jī)制

“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的財(cái)務(wù)核算更加負(fù)責(zé)，需要對(duì)財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)來進(jìn)行重新梳理。

一方面，要改變自身工作模式，適應(yīng)稅務(wù)申報(bào)的程序變化。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，增值稅及營業(yè)稅在時(shí)間上產(chǎn)生一定的延遲，企業(yè)應(yīng)充分利用合法模式，來適當(dāng)延遲企業(yè)納稅人的相應(yīng)時(shí)間，從而有效降低稅收負(fù)擔(dān);

另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視稅收管理的工作，引人精細(xì)化管理模式，科學(xué)組建稅收部門，根據(jù)財(cái)務(wù)狀況來實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理的稅收籌劃，增強(qiáng)稅收管理人員的整體業(yè)務(wù)素養(yǎng)，從而真正實(shí)現(xiàn)稅收的“精打細(xì)算”。

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