基于我國房地產(chǎn)證券化發(fā)展的思考

鄧春根 羅寶

摘要：房地產(chǎn)證券化在70年代興起于美國的住房抵押證券，隨著證券化技術(shù)的廣泛應(yīng)用，隨后很多領(lǐng)域也跟它產(chǎn)生關(guān)聯(lián)，最后導致美國次貸危機。由于這次的危機房地產(chǎn)證券化進入人們的視線。我國在1992年海南首推“地產(chǎn)投資券”，這是我國住房貸款證券化的首次嘗試。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)證券化發(fā)展也越來越成熟。但是，我國房地產(chǎn)證券化發(fā)展過程中還存在很多不足。本文論述了我國房地產(chǎn)證券化的發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展過程中存在的問題，重點分析了完善房地產(chǎn)證券化發(fā)展的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);證券化;發(fā)展現(xiàn)狀;對策;

房地產(chǎn)證券化對突破房地產(chǎn)融資瓶頸是‘種很好的手段，它可以為整個資產(chǎn)證券化提供了一個良性運作的環(huán)境。房地產(chǎn)證券化在我國金融融資值得提倡的‘種創(chuàng)新引沒。由于我房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)證券化在全國推行是迫切眼眉。基于我國國情的特殊性，房地產(chǎn)證券化的推行必須符合本國的特殊性質(zhì)，下面分析了我國房地產(chǎn)證券化的發(fā)展歷程。

一、市場體系發(fā)展歷程

1992年海南首推“地產(chǎn)投資券”，這是我國住房貸款證券化的首次嘗試。海南經(jīng)濟特區(qū)率先推出了由房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)行的房地產(chǎn)投資券。

1998年，中國人民銀行牽頭組織“住宅抵押貸款證券化研究”，表明中央銀行已開始關(guān)注這項業(yè)務(wù)。.…～

直到2005年，中國建設(shè)銀行首次以較為規(guī)范的方式發(fā)行以信貸資產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品。曲衛(wèi)東，陳爽（2005）通過對2005年第一期建行“建元個人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券”發(fā)行的研究指出，由銀行試行抵押貸款證券化是可行的。

二、我國房地產(chǎn)證券化發(fā)展的現(xiàn)狀

隨著證券化技術(shù)被廣泛應(yīng)用于抵押債權(quán)以外的非抵押債權(quán)資產(chǎn)，并于80、90年代在歐美市場、亞洲市場獲得蓬勃發(fā)展，目前包括房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化兩種形式。

（1）房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化的發(fā)展現(xiàn)狀

我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展還是處于剛剛起步階段，由于我國國情比車妙待殊，所以還需要適宜的發(fā)展條件和更努力的探索?，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化主要表現(xiàn)為：

首先，由于我國債券市場相對發(fā)達國家的規(guī)模比較小，主要品種是國債，普通企業(yè)債券和金融債券的規(guī)模都不大，而且債券的流動性欠缺、信息披露失真等，大多數(shù)債券只能以私募的方式發(fā)行，不能公開上市交易，當前的情況一直制約我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展。

其次，住房抵押貸款信貸資產(chǎn)的規(guī)模小。作為放款方銀行向居民個人發(fā)放的貸款中最適合證券化的資產(chǎn)之一的住房抵押貸款。

再次，投資者的結(jié)構(gòu)性缺陷。抵押貸款證券是一種結(jié)構(gòu)非常復雜的證券，大多數(shù)個人投資者因難以進行深入的分析和預計而導致其購買熱情不高，所以主要依靠機構(gòu)投資者參與投資。但是，我國機構(gòu)投資者參與證券市場的領(lǐng)域和參與程度都受到法律的嚴格限制。所以，必須培育機構(gòu)投資者，擴大市場需求。

（2）房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國改革開放以來，資本證券市場也得到不斷發(fā)展。同時，房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化也得益于資本證券市場的帶動，得到一定程度的發(fā)展。在當前來看房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化是現(xiàn)行房地產(chǎn)證券發(fā)展的主體格局。其現(xiàn)狀主要表現(xiàn)為：

首先，房地產(chǎn)股票市場的發(fā)展。我國目前股票市場的上市公司中，大部分企業(yè)從股票市場上發(fā)行股票籌集來的資金均有一部分流入房地產(chǎn)業(yè)。有條件的房地產(chǎn)企業(yè)，可以在深交所和上交所辦理一定的手續(xù)上市，這為房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的進一步擴展創(chuàng)造了極為有利的條件。

其次，房地產(chǎn)債券市場的發(fā)展。我國目前的債券巾.場上，為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)行的債券已有兩種：第一種是房地產(chǎn)投資券。第二種是受益?zhèn)?。沒有債券市場就沒有準確的定價，就沒有中介機構(gòu)，就沒有真正的金融衍生品。大力發(fā)展債券市場，是我國擴充投資品的重中之重，也是發(fā)展中國式金融衍生品和必經(jīng)之路。有了發(fā)達的債券市場，房地產(chǎn)作為重要投資品種的作用自然會有所下降。但是目前我國房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模還是很小，房地產(chǎn)債券基本上還處于初步發(fā)展階段。

三、房地產(chǎn)證券化發(fā)展存在主要問題

（1）專業(yè)人才缺乏

房地產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)相對其他行業(yè)來說其是一項綜合性強、過程復雜、涉及面廣、專業(yè)分工極其細致的一種專業(yè)業(yè)務(wù)。對本行業(yè)需要專門的證券化組織機構(gòu)和高精尖的專業(yè)人才。由于發(fā)展的起步問題，我國對房地產(chǎn)證券化的人才還處于培養(yǎng)建設(shè)階段，這方面的人才在數(shù)量和質(zhì)量上都是很欠缺的，目前的金融從業(yè)人員整體水平在短期內(nèi)很難達到要求。

（2）房地產(chǎn)證券化相關(guān)法規(guī)的不健全

房地產(chǎn)證券化涉及眾多的市場主體，包括原始債權(quán)人、證券特設(shè)機構(gòu)、信用評級機構(gòu)、貸款服務(wù)和證券投資者，房地產(chǎn)證券化的過程就是調(diào)和他們利益的過程。然而，在我國現(xiàn)行的證券法相關(guān)條款并沒有規(guī)定資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)中的應(yīng)用。同時，破產(chǎn)法和信托法都是涉及風險隔離機制的建立等問題，但是這兩部法律推出時間都不長，因此在實施過程中難免遇到各種困難。

（3）房地產(chǎn)證券化配套設(shè)施不完善

房地產(chǎn)證券化需要配套完善的會計、審計和稅收處理方面的設(shè)施，可是我們當前階段市場主體的水平還未達到如此階段。在會計、審計的角度，合理的房地產(chǎn)證券化會計制度和審計制度的設(shè)計習令是一個緩慢的過程，因為不同的會計制度和審計制度會導致不同的證券化成本與收益，所以我們應(yīng)該從長計議。從稅收的角度來講，稅收制度的設(shè)計既要保證效率減少征稅的成本和實現(xiàn)無重復征稅，還要兼顧公平，保證縱向平等和橫向平等。

（4）金融體系信用制度的不健全

想要房地產(chǎn)證券化得到很好的發(fā)展，其基礎(chǔ)條件就是必須擁有石、良好的信用環(huán)境。有由于我國這方面的發(fā)展比較晚，我國現(xiàn)階段還沒有建設(shè)有一個完善且覆蓋面比較廣的個人信用系統(tǒng)。除了人行的征信系統(tǒng)外，還沒有一個全國性的可以全行業(yè)通用或多部門聯(lián)動的信用信息數(shù)據(jù)庫，市場參與者的信用理念還較為欠缺，因此銀行無法對借款人的信用等級做出正確的判斷，從而也就無法準確的對貸款的風險做出評估。

（5）缺乏完善的中介服務(wù)機構(gòu)

房地產(chǎn)證券化發(fā)展過程需要多個組合為其服務(wù)，其中包括資產(chǎn)評估機構(gòu)、信用增級機構(gòu)、會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所等。所涉及的東西比較多，一系列的機構(gòu)建設(shè)還是相對比較滯后。從整體的服務(wù)機構(gòu)來說，會計行業(yè)的建設(shè)進程來說還是可以滿足房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的需要，但是還有些例如資信評級等機構(gòu)滿足地產(chǎn)資產(chǎn)證券化還是存在一定的差距的。所以完善的中介服務(wù)機構(gòu)是非常有必要的。影響著房地產(chǎn)證券化的推進。

（6）證券市場發(fā)展不完善

房地產(chǎn)證券化的產(chǎn)品種類繁多，當房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品的推出往往容易對證券市場產(chǎn)生巨大的壓力。尤其是當證券市場飽和的時候，它將對證券市場的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。當我們注意到房地產(chǎn)證券的流通要承受證券市場和房地產(chǎn)市場的雙重風險時，這將使房地產(chǎn)證券化得以推行更加困難。

四、推進我國房地產(chǎn)證券化的順利發(fā)展的建議

由于我國房地產(chǎn)證券化發(fā)展與歐美地區(qū)發(fā)展起步相對較晚，歐美地區(qū)的房地產(chǎn)證券化的經(jīng)驗我國可以借鑒，結(jié)合我國的基本國情可行的經(jīng)驗可以引用。例如在房地產(chǎn)證券化體系，培育多元化的投資主體及個人的信用體系中。下面分析我國應(yīng)從哪些方面進行改善推進我國房地產(chǎn)證券化發(fā)展。

（1）建設(shè)用人體系培養(yǎng)專業(yè)人才

由于我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化還處于初級階段，專業(yè)人才的培養(yǎng)是十分有必要的。培養(yǎng)專業(yè)人才首先要從相關(guān)機構(gòu)人手，通過國內(nèi)相關(guān)機構(gòu)與國際機構(gòu)建立緊密的合作關(guān)系，還可以設(shè)立專門的教育模式，設(shè)立多種渠道針對性地去培養(yǎng)相關(guān)的專業(yè)人才。同時，在繼續(xù)教育培訓方面也可以加強。促使更多的入學習國外先進的經(jīng)濟技術(shù)，這樣能夠很好地借鑒歐美地區(qū)先進的經(jīng)驗。再者，結(jié)合新時代我國社會主義特色國情總結(jié)一些經(jīng)驗來提高我國經(jīng)濟監(jiān)管和發(fā)展水平，建立一支既懂先進的金融知識，又了解我國國情的專業(yè)化隊伍，這樣才能更好的服務(wù)金融業(yè)務(wù)。

（2）建立健全個人信用制度

銀行發(fā)放個人住房消費貨款，除了審查借款人所購房屋的市場價格，還要審查借款人的資信狀況，以確保借款人具備良好的信用和較強的還本付息能力，從而為抵押貨款證券化奠定基礎(chǔ)。雖然近年來信用管理行業(yè)有了一定的發(fā)展，但總體來講，現(xiàn)階段我國尚無完整意義上的個人信用制度，銀行很難對借款人的資信狀況做出準確判斷，對個人信貨業(yè)務(wù)貨款風險的評價顯得困難重重。同時，由于個人流動性大，財務(wù)收支狀況難以確定，借款人有無民間負債和民間借貸不良信用記錄也無從得知。銀行為了減少信貨風險，只好在貨款方式上嚴格控制。這樣一來，無形中制約了個人信貨業(yè)務(wù)規(guī)模的擴展，而規(guī)模過小的初級市場對證券化的推行是沒有實際意義的。為此，應(yīng)盡快建立包括個人信用登記、評估、風險預報在內(nèi)的一系列個人信用制度和全行業(yè)多部門聯(lián)動的信用管理系統(tǒng)，對借款人就業(yè)和收入變動狀況以及資產(chǎn)增減情況實行動態(tài)監(jiān)控和跟蹤調(diào)查，以利于銀行擴大個人住房消費貨款規(guī)模，推動城鎮(zhèn)居民購房需求。

（3）完善房地產(chǎn)證券化的相關(guān)法律法規(guī)

房地產(chǎn)證券化過程離不開政府的適度管理和法制的保障。政府必須對房地產(chǎn)金融體制的建立和發(fā)展房地產(chǎn)證券化給予大力支持并加強有效管理。要求對我國現(xiàn)行證券法等進行修改，還要對土地管理法、房地產(chǎn)管理法等基礎(chǔ)性法規(guī)進行完善，而且人民銀行、證監(jiān)會、銀保監(jiān)會等也要對各個法律法規(guī)以及資本市場的運作進行監(jiān)督和管理，做到最大限度地保護房地產(chǎn)證券發(fā)起人、中間人和投資人的權(quán)益，以促進房地產(chǎn)證券化在我國健康、有序地發(fā)展。

（4）建立房地產(chǎn)證券化體系，培育多元化的投資主體

1.加快商業(yè)銀行轉(zhuǎn)制步伐?？梢栽试S商業(yè)銀行參與房地產(chǎn)信貨業(yè)務(wù)，在其推動住房商品化及社會化方面取得一定的成效，應(yīng)及時總結(jié)經(jīng)驗，積極培育住房消費市場。

2.組建全國性的住房銀行。住房銀行在吸收住房資金積極從事房地產(chǎn)的開發(fā)、支持住房消費方面可以發(fā)揮積極的作用。

3.建立專門的政府抵押貸款擔保機構(gòu)。該機構(gòu)可專門為住房抵押抵押貨款提供擔保，也可開展抵押貨款業(yè)務(wù)。但其主要職能是在抵押一級市場提供擔保或保險，以保障第一貨款人的利益并穩(wěn)定抵押貨款規(guī)模。

4.建立二級抵押貨款市場，不僅能為商業(yè)銀行的住房金融業(yè)務(wù)融入更多的資金，確保安全、可靠、流動性強的運作環(huán)境，而且為長期化資金的保值提供可靠的投資環(huán)境。

五、結(jié)語

總之，就當前房地產(chǎn)行業(yè)還不是很明朗，還面臨著較大的融資困境，雖然2016年之后一線城市房價又有一輪嘗試加速提升，但二三線城市還是面臨周期性壓力。而房地產(chǎn)證券化作為突破房地產(chǎn)融資的手段，是值得提倡的一種金融創(chuàng)新。但是，當前房地產(chǎn)證券化市場整體上還是不夠成熟還需要不斷創(chuàng)新及累積經(jīng)驗，積極學習借鑒歐美地區(qū)發(fā)展的經(jīng)驗。同時，結(jié)合我國國情總結(jié)一套可行的體系適合我國房地產(chǎn)證券化健康發(fā)展。其中我國可以對類似REITS產(chǎn)品探索研究克服其復制性不強、操作難度較大、面臨的障礙較多等特點，而為我國房地產(chǎn)證券化市場的擴大。

參考文獻

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