商服用地及其細(xì)分用途基準(zhǔn)地價評估研究

張家文

【摘要】當(dāng)前我國城市土地使用制度改革以及土地市場發(fā)展十分迅速，基準(zhǔn)地價精細(xì)化管理成為了當(dāng)前主流趨勢。本文主要分析了商服用地及其細(xì)分用途基準(zhǔn)地價評估，以供參考。

【關(guān)鍵詞】商服用地;精細(xì)化管理;基準(zhǔn)地價評估

基準(zhǔn)低價是公示地價當(dāng)中重要的一種，其是確定出讓底價、稅收標(biāo)準(zhǔn)和宗地地價的主要依據(jù)。城鎮(zhèn)土地使用制度變革至今，我國的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估中最為重要的用地類型即為商服、住宅和工礦倉儲用地，且在評估中沒有對三種用地基準(zhǔn)地價進行科學(xué)劃分。

1、概述

城鎮(zhèn)土地使用制度的改革促進了城市土地用途的細(xì)化工作，基準(zhǔn)地價的表現(xiàn)形式也展現(xiàn)出多樣化的發(fā)展。三類用地由于多種因素的影響其競租能力和市場地價水平存在著十分明顯的差異，所以單一的基準(zhǔn)地價用地分類機制已經(jīng)無法滿足當(dāng)前需求。且在評估方法層面也無法滿足商服用地分類的需要，對此應(yīng)細(xì)化用地分類，對其予以改進和革新。

2、評估思路及方法

商服用地在細(xì)分其用途后，不同部分細(xì)分用途樣本的資料，無論從數(shù)量上還是從空間分布上均存在著較大差異。如果僅在宏觀層面上按照土地級別來測算基準(zhǔn)地價，則無法很好地展現(xiàn)土地質(zhì)量與基準(zhǔn)地價之間的內(nèi)在關(guān)系，所以為了提高土地價值反映的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，在測算基準(zhǔn)地價的過程中應(yīng)以中觀層面片區(qū)為測算單元，先做好區(qū)片價評估工作，然后以此為基礎(chǔ)測算級別基準(zhǔn)地價。

商服用地和細(xì)分用途基準(zhǔn)地價評估體系建設(shè)中，要先確定測算細(xì)分用途區(qū)片價，之后利用不同區(qū)片面積所占的權(quán)重確定商服用地細(xì)分用途級別價，且測算商服用地基準(zhǔn)地價的過程，實際上是以細(xì)分用途區(qū)片價為基礎(chǔ)的，采取區(qū)片內(nèi)部不同細(xì)分用途面積的權(quán)重確定商服用地的區(qū)片價，進而得出商服用地級別基準(zhǔn)地價。

在評估方法方面，對于樣本數(shù)量較多的細(xì)分用途，應(yīng)在土地定級的基礎(chǔ)上合理利用市場交易價等多種材料，來完成基準(zhǔn)地價的評估工作。若細(xì)分用途樣本數(shù)量較小，則需高度重視市場細(xì)分樣本和土地質(zhì)量評估，同時利用不同行業(yè)基準(zhǔn)地價比價系數(shù)來調(diào)整評估手段。

3、商服用地及其細(xì)分用途區(qū)片價的評估

3.1商服用地細(xì)分用途區(qū)片價測算

3.1.1普通商服用地的測算

通常，普通商服用地的地價樣本資料數(shù)量較多，所以區(qū)片價測算中樣本地價資料占據(jù)了重要的位置。又因為普通商服用地調(diào)查樣點數(shù)較多，樣點數(shù)據(jù)較多，區(qū)片價測算時，首先要以區(qū)片劃分與區(qū)片綜合分值測算為基礎(chǔ)，利用樣點平均值法來確定有樣點區(qū)的片區(qū)價。其次充分結(jié)合有樣點區(qū)的價格和分值來完成建模，確立區(qū)域綜合分值與區(qū)片價格之間的關(guān)系。最后合理利用模型，以無樣點片區(qū)的綜合分值為基礎(chǔ)，測算無樣點區(qū)片的區(qū)片價。

3.1.2商務(wù)金融、旅館、專業(yè)市場用地的測算

（1）以市場樣本及區(qū)片綜合質(zhì)量資料為基礎(chǔ)，評估商務(wù)金融、旅館及專業(yè)市場用地區(qū)片價。

（2）商務(wù)金融、旅館和專業(yè)市場土地市場競爭不是十分激烈，且對土地區(qū)位的敏感度也相對較低，盡管地價樣點資料較少，但是其也能夠很好地反映樣點所在地的土地區(qū)片價格，而且以市場樣本資料為基礎(chǔ)評估商務(wù)金融、旅館以及專業(yè)市場區(qū)片價的思路，與普通商服用地區(qū)片價評估的方式基本相同。

（3）以不同行業(yè)基準(zhǔn)地價比價系數(shù)為基礎(chǔ)的評估，由于普通商服用地市場交易資料豐富，市場發(fā)育成熟，也是商服用地的主導(dǎo)用地類型，因此可以通過建立普通商服用地與商務(wù)金融、旅館及專業(yè)市場用地的比價關(guān)系，來推算商務(wù)金融、旅館及專業(yè)市場用地的地價，具體模型如下：

P細(xì)分=P0×γi×βi

式中，P細(xì)分為i細(xì)分用途的區(qū)片價，P0為i細(xì)分用途所對應(yīng)的普通商服用地區(qū)片價，γi為i細(xì)分用途基準(zhǔn)地價比價系數(shù)，βi為i細(xì)分用途容積率修正系數(shù)。

商務(wù)金融、旅館和專業(yè)市場用地與普通商服用地的比價系數(shù)估算是最為核心的內(nèi)容。

首先要仔細(xì)研究和分析市場交易的樣本資料，在確定有樣點片區(qū)的商務(wù)金融、旅館和專業(yè)市場用地與普通商服用地地價的比價關(guān)系后，再確定有樣點區(qū)片的比較系數(shù)。

其次要分析樣本地價分布的基本規(guī)律，同時研究其與普通商服用地地價在區(qū)域分布上的價格差異，在確定比價系數(shù)的前提下，對有樣點區(qū)片的比價系數(shù)進行科學(xué)調(diào)整。通常，商服用地會受到區(qū)位因素的影響，土地的級別與內(nèi)部的價格變動幅度呈正相關(guān)關(guān)系。站在商服用地細(xì)分用途的視角上來看，商務(wù)金融、旅館和專業(yè)市場用地與普通商服用地價格的變化幅度也會有所下降，地價的差異也因此不斷縮小。

再次是分析此類用地與普通商服用地樣本地價的空間變化規(guī)律，對不同區(qū)片和不同級別的比價系數(shù)變化予以深入探究，充分聽取和分析專家的意見和建議，從而確定無樣點區(qū)片的比價系數(shù)。此外，還應(yīng)將土地利用收益作為切入點，對該類商服用地的收益水平實行詳細(xì)分析，并以此為基礎(chǔ)對比價系數(shù)予以科學(xué)調(diào)整，這里比價系數(shù)與整體收益率呈正相關(guān)關(guān)系。

最后，以土地供求的基本情況作為切入點，對該類商服用地的土地需求情況予以全面且深入的分析，若需求量較大，且供需矛盾相對較為明顯，則其比價系數(shù)也相對較高，若供需矛盾不突出，則比價系數(shù)較低。

3.2商服用地（大類）區(qū)片價的確定

因為商服用地由細(xì)分類型用地組成，且商服用地所涉及到的行業(yè)較多，同時不同的行業(yè)地價差異十分顯著，為了能夠更加準(zhǔn)確地反映地價的水平，商服用地區(qū)片價格將細(xì)分用途區(qū)片價作為其基礎(chǔ)和前提，全面結(jié)合了不同細(xì)分用途用地的比例關(guān)系，采取平均值法完成計算。

細(xì)分用途區(qū)片價的內(nèi)涵與商服用地的地價內(nèi)涵不同，所以應(yīng)對不同細(xì)分用途片區(qū)價予以調(diào)整，其公式如下：

式中，Qi為i區(qū)片的商服用地（大類）的區(qū)片價，Qij為i區(qū)片中第j類細(xì)分用途商服用地區(qū)片價，αij為i區(qū)片中第j類細(xì)分用途商服用地面積比例系數(shù)，βij為i區(qū)片中第j類細(xì)分用途商服用地容積率修正系數(shù)。

3.3商服用地及其細(xì)分用途級別基準(zhǔn)地價的測算

商服用地和細(xì)分用途級別基準(zhǔn)地價測算，以級別內(nèi)區(qū)片地價面積加權(quán)平均值法為主要方法，其模型如下：

式中，V級為級別基準(zhǔn)地價，Vi為區(qū)片平均地價，Si為區(qū)片面積。

結(jié)語：

商服用地細(xì)分用途基準(zhǔn)地價評估是當(dāng)前主流發(fā)展方向，同時其也是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然，故而推行商服用地及其細(xì)分用途基準(zhǔn)地價評估體系，是充分順應(yīng)了時代發(fā)展的基本要求，從而為土地市場管理和評估創(chuàng)造有利條件。

參考文獻：

[1]方艷群.旅游用地細(xì)分用途基準(zhǔn)地價評估方法探析[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)，2017.