房地產(chǎn)工程成本造價(jià)全過(guò)程控制與管理分析

【摘要】房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的建設(shè)周期長(zhǎng)、投資大、協(xié)作部門多。建設(shè)單位對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的造價(jià)控制與管理，把工程造價(jià)控制在科學(xué)合理的范圍之內(nèi)，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，以保證投資目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，取得較好的投資效益和社會(huì)效益。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)工程;成本;造價(jià);全過(guò)程

工程造價(jià)即為在施工建設(shè)期間，管理人員對(duì)工程各個(gè)階段資金使用情況進(jìn)行管理，結(jié)合實(shí)際的情況、需求等做出科學(xué)決策，對(duì)工程建設(shè)活動(dòng)進(jìn)行全面監(jiān)管，評(píng)估工程建設(shè)的整體效果。工程造價(jià)控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、決算階段，各階段的控制管理既相互關(guān)聯(lián)又各自獨(dú)立，只有根據(jù)各階段的特點(diǎn)采取相應(yīng)的管理措施，才能有效的把工程造價(jià)控制在合理的造價(jià)范圍內(nèi)，并取得良好經(jīng)濟(jì)效果。

1、決策階段成本造價(jià)控制與管理措施

決策階段是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)控制的龍頭階段，投入的費(fèi)用少，一般占建設(shè)工程總費(fèi)用的1%左右，卻是工程造價(jià)控制最具影響的階段。同時(shí)，因?yàn)檫@階段僅有項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告等概括性文件，沒有施工圖紙、工程預(yù)算書、施工方案等實(shí)質(zhì)性文件，因此也是全過(guò)程造價(jià)控制中最不易實(shí)施和操作的階段。因此要注意以下幾點(diǎn)：一是，準(zhǔn)確、詳實(shí)收集基礎(chǔ)資料。收集掌握足夠的、準(zhǔn)確的、可靠的信息，如主要建材價(jià)格、設(shè)備價(jià)格、工程地質(zhì)情況，以及已建成類似工程或周邊建筑工程資料等，為項(xiàng)目決策提供參考性依據(jù)，確保項(xiàng)目決策具有科學(xué)性和準(zhǔn)確性。二是，著眼可持續(xù)發(fā)展，合理確定建設(shè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)。合理確定建設(shè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)是控制工程造價(jià)的關(guān)鍵，工程建設(shè)既要滿足當(dāng)前需要，又要考慮未來(lái)發(fā)展的需要，同時(shí)還需要考慮國(guó)家的國(guó)情和建設(shè)單位的財(cái)務(wù)承受能力，總之確定建設(shè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)堅(jiān)持適用、經(jīng)濟(jì)、安全、樸實(shí)的原則。三是，多方案比選、論證，擇優(yōu)確定或優(yōu)化建設(shè)方案。建設(shè)方案的確定應(yīng)在符合國(guó)家和地方規(guī)劃基礎(chǔ)上，從我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā)，根據(jù)建設(shè)規(guī)模、等級(jí)、使用功能要求等進(jìn)行合理確定，簡(jiǎn)而言之，既要“經(jīng)濟(jì)合理”，又要“先進(jìn)適用”，從多個(gè)方案中優(yōu)選出最佳方案或萃取多個(gè)方案中的優(yōu)點(diǎn)進(jìn)行再次組合，達(dá)到控制工程造價(jià)的目的。

2、設(shè)計(jì)階段成本造價(jià)控制與管理措施

房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中，設(shè)計(jì)階段的造價(jià)是其核心內(nèi)容。在項(xiàng)目工程立項(xiàng)以后，設(shè)計(jì)工作需要考慮經(jīng)濟(jì)等因素。在保證項(xiàng)目工程功能的基礎(chǔ)上，合理降低工程造價(jià)，保證項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)質(zhì)量。第一，要對(duì)設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)和優(yōu)選，應(yīng)該根據(jù)工程項(xiàng)目的使用要求，再聽取各參建單位意見，并保證各參建單位充分參與建筑項(xiàng)目的同時(shí)，確定工程設(shè)計(jì)的具體要求，要保證項(xiàng)目的質(zhì)量、造價(jià)以及范圍能夠與實(shí)際情況相符，避免在實(shí)施項(xiàng)目的過(guò)程中出現(xiàn)較大的變更問題，使項(xiàng)目造價(jià)變更現(xiàn)象能夠從源頭得到規(guī)避。在此過(guò)程中，可以針對(duì)工程設(shè)計(jì)展開招標(biāo)活動(dòng)，通過(guò)相關(guān)專家的有效組織，深入分析設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性和技術(shù)性，通過(guò)評(píng)審之后，選出最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案，同時(shí)要對(duì)勘察設(shè)計(jì)合同加以簽訂，并做好實(shí)施監(jiān)督工作，在實(shí)施期間，要組織設(shè)計(jì)單位對(duì)工程設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化，使設(shè)計(jì)階段中的工程造價(jià)能夠得到有效的控制;第二，要對(duì)限額設(shè)計(jì)加以落實(shí)，想要做好造價(jià)管理，限額設(shè)計(jì)是基礎(chǔ)，主要是根據(jù)投資估算以及設(shè)計(jì)方案在確保使用功能的同時(shí)，對(duì)概算及初步設(shè)計(jì)進(jìn)行控制，并以此來(lái)實(shí)現(xiàn)施工圖預(yù)算及設(shè)計(jì)的控制，除此之外，工程項(xiàng)目涉及的專業(yè)也要在滿足功能需求的基礎(chǔ)上，根據(jù)投資額分配進(jìn)行控制設(shè)計(jì)，確保在概算、估算以及預(yù)算的多層次控制當(dāng)中，將竣工結(jié)算控制在限額以內(nèi)。

3、招投標(biāo)階段成本造價(jià)控制與管理措施

利用招投標(biāo)的方式，能夠在競(jìng)爭(zhēng)模式下實(shí)現(xiàn)施工單位的優(yōu)選，達(dá)到控制房地產(chǎn)工程造價(jià)的目的，能夠有效避免造價(jià)超預(yù)算問題的出現(xiàn)，第一，要認(rèn)真編制招標(biāo)文件，尤其是招標(biāo)文件中專用合同條款，仔細(xì)斟酌合理確定最高投標(biāo)限價(jià)。確定最高投標(biāo)限價(jià)時(shí)首先要完成施工圖的會(huì)審工作，確保設(shè)計(jì)當(dāng)中的問題能夠被及時(shí)的發(fā)現(xiàn)和解決，做好招標(biāo)工程量清單，以便合理確定最高投標(biāo)限價(jià)，避免在后期施工中出現(xiàn)問題，影響工程質(zhì)量，或造成設(shè)計(jì)變更加大工程投入;第二，要進(jìn)行合理的定標(biāo)，在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，要避免盲目選擇低報(bào)價(jià)，不合理的報(bào)價(jià)會(huì)對(duì)工程的順利實(shí)施以及造價(jià)、質(zhì)量的控制造成不利影響，應(yīng)該對(duì)施工隊(duì)伍的質(zhì)量保證措施以及市場(chǎng)信譽(yù)加以考慮，在合理報(bào)價(jià)的施工單位中進(jìn)行優(yōu)選。

4、施工階段成本造價(jià)控制與管理措施

房地產(chǎn)工程施工階段的資金投入相對(duì)較大，而且在該階段當(dāng)中受到各種因素的影響，想要落實(shí)造價(jià)管理工作具有很大的難度，所以，在施工期間，要求建設(shè)單位對(duì)資金使用計(jì)劃進(jìn)行科學(xué)的編制，確保工程計(jì)量和結(jié)算處理的及時(shí)性，對(duì)于工程中的索賠及變更風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該做好預(yù)防及處理工作，使工程造價(jià)能夠得到有效的控制，同時(shí)，要求施工單位將成本計(jì)劃及相關(guān)管控工作做好，對(duì)工程的安全成本、工期成本、資金成本以及質(zhì)量成本等要素進(jìn)行綜合的考慮，建設(shè)單位要對(duì)施工單位提出的預(yù)算以外費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格的控制，包括工程內(nèi)容變更、額外用工以及現(xiàn)場(chǎng)簽證等，如果沒有特殊情況要盡可能的避免設(shè)計(jì)變更，若必須要進(jìn)行變更，需要做好造價(jià)及工程量的增減分析，在設(shè)計(jì)單位同意的情況下，對(duì)設(shè)備及材料管理進(jìn)行強(qiáng)化，以此來(lái)保證工程造價(jià)的有效控制。

5、竣工階段成本造價(jià)控制與管理措施

在房地產(chǎn)工程竣工階段，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的要求，開展項(xiàng)目的質(zhì)量檢驗(yàn)工作，開展工程款的結(jié)算。在實(shí)際的工作中，需要認(rèn)真核對(duì)結(jié)算方式，計(jì)算依據(jù)等內(nèi)容，根據(jù)竣工設(shè)計(jì)圖，設(shè)計(jì)變更以及現(xiàn)場(chǎng)簽證等開展工程驗(yàn)收工作。在工程造價(jià)計(jì)算的過(guò)程中，需要做好相應(yīng)的審計(jì)監(jiān)督工作，保證工程造價(jià)的真實(shí)與準(zhǔn)確。工程結(jié)算完成后，建設(shè)單位的工程項(xiàng)目總造價(jià)和總投資估算對(duì)比就一目了然了。要總結(jié)好節(jié)支部分的管理經(jīng)驗(yàn)及超支部分合理性，是否可避免不合理超支，建設(shè)單位要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在今后的工程項(xiàng)目建設(shè)中加以改進(jìn)。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)管理是全方位、全過(guò)程的，可以說(shuō)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。作為建設(shè)單位的項(xiàng)目管理人員特別是造價(jià)管理人員，想要做好建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)管理工作，更要從決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工階段進(jìn)行全面的管控?？茖W(xué)合理的造價(jià)控制，才能節(jié)約建設(shè)單位的投資成本，提高建設(shè)單位的經(jīng)濟(jì)效益。

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作者簡(jiǎn)介：

黃敏，南寧燦琮置業(yè)有限公司，廣西南寧。