房地產(chǎn)交易中“陰陽合同”的法律效力及治理

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系國計民生的重要行業(yè)，二手房交易是房地產(chǎn)市場未來的主力軍。面對房產(chǎn)交易過程中日趨嚴(yán)重的“陰陽合同”法律問題，本文從形式及危害著手，結(jié)合案例分析司法實踐中房產(chǎn)交易“陰陽合同”法律效力的認(rèn)定，并提出解決方案以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)交易；陰陽合同；法律效力

1、引言

一周前，2019年“兩會”剛剛落下帷幕。央廣網(wǎng)《我的兩會》節(jié)目嘉賓，全國人大代表、電影導(dǎo)演賈樟柯坦言，2018年對電影工作者而言有很大危機。不難想到，“大危機”與去年5月崔永元爆出的“范冰冰陰陽合同案”有極大關(guān)聯(lián)。但很少有人知道，“陰陽合同”一詞，最早來源于房地產(chǎn)建筑工程領(lǐng)域。

最高人民法院在審理建設(shè)工程施工合同糾紛時曾出臺有關(guān)規(guī)定，對必須招標(biāo)的同一建設(shè)工程簽訂兩份施工合同，另行簽訂的合同與經(jīng)過備案的中標(biāo)合同內(nèi)容存在實質(zhì)性不同的，以備案中標(biāo)合同作為結(jié)算工程款的依據(jù)。備案中標(biāo)合同公示備查，被稱之為陽合同；另行簽訂的合同只有當(dāng)事人知曉，被稱為陰合同。同一工程兩份不同的合同，一明一暗稱之為“陰陽合同”。

李克強總理在2019年政府工作報告中提出要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系國計民生的重要行業(yè)，它包括建設(shè)開發(fā)與經(jīng)營銷售兩個重要環(huán)節(jié)。目前就“陰陽合同”問題，法律在建設(shè)工程領(lǐng)域已有明確規(guī)定，但在房屋買賣問題上還缺乏相關(guān)規(guī)定，學(xué)界對此也是爭論不一。

“陰陽合同”問題的解決對房產(chǎn)買賣，乃至房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟秩序影響重大，意義深遠(yuǎn)。除了減少對國家稅收利益的損害，也影響統(tǒng)計數(shù)據(jù)的真實性，進(jìn)而影響政府對房地產(chǎn)行業(yè)所做出的宏觀調(diào)控，及中國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2、房產(chǎn)交易“陰陽合同”的形式及危害

目前，二手房交易一般涉及5種稅費，其中契稅、增值稅、個人所得稅及土地出讓金大都與網(wǎng)簽價格相關(guān)。由于房地產(chǎn)交易往往標(biāo)的額巨大，稅賦繁重，為了獲取高額貸款，降低稅款，在中介機構(gòu)建議或買方要求下，房產(chǎn)交易“陰陽合同”屢禁不止。

二手房交易市場中常用的“陰陽合同”形式有兩類：一類是簽訂兩份不同價格的房屋買賣合同，一份私下交易之用，另一份用來辦理過戶手續(xù)；另一類是把房屋網(wǎng)簽買賣價格簽低，然后另簽一份裝修補償協(xié)議和舊家具買賣協(xié)議，以裝修補償款和家具款的名義補足房屋實際成交價。兩類房屋買賣“陰陽合同”形式不同，但都是在價格上做文章?？雌饋碇皇歉膭恿藘r格條款，帶來的危害卻是不小。

（1）行政處罰甚至刑事處罰的風(fēng)險。因為房地產(chǎn)交易中“陰陽合同”產(chǎn)生的最主要的原因就是買家為了偷逃稅款，進(jìn)而降低房屋成交的總體價格。關(guān)于偷逃稅款的處罰，“范冰冰陰陽合同案”中江蘇省稅務(wù)局對范冰冰及其工作室處以的3倍和4倍罰款已經(jīng)給出了最好的答案。除了行政處罰，我國《刑法》第201條也規(guī)定，虛假申報偷逃稅款數(shù)額較大，占應(yīng)納稅額10%以上，且不積極配合補繳稅款，或5年內(nèi)受過稅務(wù)機關(guān)多次處罰的，即可按相關(guān)規(guī)定處以相應(yīng)刑事處罰。

（2）因涉嫌騙貸，被列入銀行黑名單。除了在網(wǎng)簽時簽低價格，“陰陽合同”還可以在辦理銀行貸款時做高價格。銀行在進(jìn)行房屋貸款額度評價時都要以房產(chǎn)作為抵押，為了降低自身風(fēng)險也不可能按房屋評估價值全額貸給貸款人，這時房屋買賣合同的銷售價格將成為房屋價值評估的重要依據(jù)。如果買方簽高房屋價款，按照比例銀行將評估出更高額的貸款。但是同樣，依照《刑法》第175條之規(guī)定，該行為可能涉嫌以欺騙手段取得銀行貸款。不僅貸款資格取消，被列入銀行的黑名單在信用記錄上留下污點，還可能受到刑事處罰。

（3）買賣雙方，糾紛不斷。房產(chǎn)交易“陰陽合同”簽訂之后，部分買賣防的當(dāng)事人既不涉及房屋貸款問題，也未被稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)偷逃稅款，以為已經(jīng)僥幸過關(guān)，其實面臨的法律風(fēng)險才剛剛開始。去年，二手房價格持續(xù)走低。除了被處罰的風(fēng)險，對賣方來說最大的風(fēng)險就是買方反悔。由于房價下跌，網(wǎng)簽價格大幅降低，買方難保不動按網(wǎng)簽價格付款甚至放棄購買的心思，賣方無論采取協(xié)商、催討還是起訴哪種方式解決問題，都要付出巨大的時間成本，造成巨大經(jīng)濟損失。而對買方而言，看似少繳稅款降低了房價，實則失去了法律保護的屏障，合同條款可能因此而部分無效。更何況根據(jù)目前的二手房交易政策，如果買方想要在五年內(nèi)再次出售房屋，需要按照兩次銷售差額的20%承擔(dān)高額的個人所得稅。網(wǎng)簽價格越低，將來銷售價格越高，所上繳的個人所得稅額也就越高。如今從稅務(wù)部門“省”下來的購房款，要在下次賣房時“還”給國家。

3、房產(chǎn)交易“陰陽合同”法律效力的認(rèn)定

關(guān)于房產(chǎn)交易“陰陽合同”法律效力的認(rèn)定，學(xué)界目前有四種觀點：第一種觀點認(rèn)為房產(chǎn)交易“陰陽合同”均為無效合同，原因是惡意串通損害國家利益；第二種觀點認(rèn)為“陽合同”有效，“陰合同”無效，理由是“陽合同”不是雙方真實意思的表示，而“陰合同”是雙方真實意思的表示；第三種觀點認(rèn)為“陰合同”有效，“陽合同”除價格條款外部分有效；第四種觀點認(rèn)為“陰陽合同”除價格條款外均“部分有效”。

首先，房產(chǎn)交易“陰陽合同”中損害國家稅收利益的只有價格條款部分，根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，條款部分無效并不影響合同的整體效力，因而第一種及第二種觀點都值得商榷。第三種及第四點觀點的差異在于整體看待房產(chǎn)交易“陰陽合同”對國家稅收利益的影響。第三種觀點認(rèn)為只有網(wǎng)簽低價合同損害了國家稅收收益，而觀點四認(rèn)為是“陰陽合同”兩份合同整體損害了國家稅收收益。所以不能直接斷定兩種觀點的對錯，只能說他們看待問題的角度有差異。

本文認(rèn)為，不能單純以“陰合同”及“陽合同”這樣的名詞本身來作為判別個案中各“陰、陽合同”法律效力的依據(jù)，不能單純的看到“陰合同”就判斷有效，或者看到“陽合同”就認(rèn)為部分有效，還是要像判斷其他一般合同一樣分兩步走：一、行為人是否具有相應(yīng)民事行為能力，意思表示是否真實？二、是否存在法定的，導(dǎo)致合同無效的5種情形？包括欺詐脅迫損害國家利益、惡意串通損害國家集體或者第三人利益、合法形式掩蓋非法目的、損害社會公共利益及違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定。需要注意的是，因偷稅漏稅問題主張合同條款無效需要稅務(wù)機關(guān)的確認(rèn)。

北京市第一中級人民法院法官在“徐某與楊某、曲某房屋買賣合同糾紛一案”中認(rèn)為：徐某主張楊某、曲某存在偷稅漏稅行為，但稅務(wù)機關(guān)并未進(jìn)行行政確認(rèn)，故法院對其據(jù)此主張網(wǎng)簽合同無效的理由，法院對此不予支持。 北京市第二中級人民法院法官在“張惠智與邢英房屋買賣合同糾紛”一案中也認(rèn)為：網(wǎng)簽的《存量房屋買賣合同》約定房屋價款2880000元，及《補充協(xié)議》約定配套設(shè)施折價款510000元，合計為該房屋買賣成交價款。

由此可見，司法實踐中認(rèn)為在沒有稅務(wù)機關(guān)行政確認(rèn)，且意思表示真實的情況下，整體而言兩個合同都是有效的。至于意思表示是否真實，要結(jié)合房屋交易時的市場價格、雙方的關(guān)系、合同中的其他約定內(nèi)容綜合判斷。需要特別說明的是，不能認(rèn)為第一個案例中的網(wǎng)簽合同是效力待定。因為案例中的交易雙方對買賣房屋都具有民事行為能力，也不存在無權(quán)代理與無權(quán)處分的情形。雖然價格條款是否無效基于稅務(wù)機關(guān)的認(rèn)定，但稅務(wù)機關(guān)的認(rèn)定不屬于《合同法》效力待定合同的情形。因而在稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)之間，合同條款一直有效。

4、房產(chǎn)交易“陰陽合同”法律問題的治理措施

（1）惠及買賣雙方的稅收及貸款政策。要解決好群眾住房問題，就要從買賣雙方的需求入手。房產(chǎn)交易“陰陽合同”法律問題產(chǎn)生的主要原因一方面是房產(chǎn)交易高稅賦，另一方面是購房貸款低額度。高稅賦提高了二手房交易成本，緊縮的房貸政策降低了購房者的購買力。“住房不炒”固然是對的，然而一味采取降溫降價政策只會讓購房者持觀望態(tài)度，急需現(xiàn)金的賣房人賣不出房，阻礙房地產(chǎn)市場的流通。如何盡快制定出惠及買賣雙方的稅收及貸款政策，讓買房人和賣房人真正受益，才是解決房地產(chǎn)問題的根本性方案。

（2）提高意識，加強監(jiān)管。建議有關(guān)部門借助網(wǎng)絡(luò)、報刊、電視媒體加大宣傳力度，提高房地產(chǎn)交易雙方法律意識，告知法律風(fēng)險。與此同時，有關(guān)部門也應(yīng)加強罰款、監(jiān)察力度，借助我國現(xiàn)有信用體系，把參與偷稅漏稅的買賣雙方當(dāng)事人及中介公司列入“黑名單”。

（3）完善法律規(guī)定，改善稅收模式，多部門協(xié)調(diào)配合，確保政策落實到位。房產(chǎn)交易“陰陽合同”法律問題的出現(xiàn)，在某種程度上也不得不歸咎于稅收模式上的弊端。對房屋進(jìn)行分類，建立新的房地產(chǎn)交易計稅依據(jù)，制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)計稅標(biāo)準(zhǔn)勢在必行。

結(jié)語：

“陰陽合同”的法律問題在我國房地產(chǎn)交易領(lǐng)域問題突出，幾乎已成常態(tài)。為進(jìn)一步凈化房地產(chǎn)中介市場環(huán)境、維護房地產(chǎn)買賣雙方合法權(quán)益，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于開展房地產(chǎn)中介市場專項整治的通知》，決定：從3月起，在全省范圍內(nèi)開展為期半年的房地產(chǎn)中介市場專項整治活動，對為客戶就同一房屋簽訂不同交易價款的“陰陽合同”提供便利，非法規(guī)避房屋交易稅費行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。可以預(yù)見到，這一專項整治活動將在不久的將來在全國范圍內(nèi)鋪開，我國的房地產(chǎn)交易市場必將向著更加健康、穩(wěn)定、繁榮的方向發(fā)展！

參考文獻(xiàn)：

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作者簡介：

胡映珂（1993——），女，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)碩士研究生，研究方向民商法。