房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理探究

吳鳴澄

【摘要】基于房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的必要性，本文以風(fēng)險管理意義入手，通過風(fēng)險因素與管理體系的分析，提出了風(fēng)險應(yīng)對措施，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);開發(fā)項目;風(fēng)險管理

自2017年以來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出較為復(fù)雜的局面，中央提出“房子是用來住的”，房產(chǎn)開發(fā)回歸住房屬性。限購、限貸、限售等一系列相關(guān)政策不斷出臺，在新一輪的調(diào)控措施之下，房地產(chǎn)市場的前景預(yù)測相當(dāng)困難，任何一家房地產(chǎn)企業(yè)要想生存下去，都必須積極和準(zhǔn)確的分析自身及市場的各種風(fēng)險。現(xiàn)從房地產(chǎn)項目開發(fā)中各風(fēng)險研究出發(fā)，探究項目開發(fā)中的風(fēng)險管理，總結(jié)對策及建議，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)生存并持續(xù)發(fā)展下去。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理意義

⑴基于房地產(chǎn)開發(fā)市場的不確定性，有利于項目風(fēng)險本質(zhì)的認(rèn)識，從而增強風(fēng)險管理意識，強化管理措施;

⑵提升房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理水平，促使風(fēng)險管理從被動型轉(zhuǎn)化為主動型，并對風(fēng)險損失加強防范與控制;

⑶項目風(fēng)險管理任務(wù)的實施，可通過小成本投入而最大化獲取管理效益，使項目開發(fā)企業(yè)因風(fēng)險損失的有效控制而實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的提升;

⑷對于企業(yè)生產(chǎn)運營而言，項目風(fēng)險的管理可以為企業(yè)職工創(chuàng)造更好、更安全以及更有保障的工作環(huán)境，使其在工作過程中無后顧之憂，工作狀態(tài)積極且具有一定的創(chuàng)造性，最終使企業(yè)因社會責(zé)任的充分履行而塑造良好的社會形象。

⑸有利于房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行、承包商以及消費者建立良好的協(xié)作關(guān)系。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，其越是具有風(fēng)險防范意識與管理能力，就越容易受到社會的信賴，從而對項目融資與產(chǎn)品銷售也就越有利。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目主要風(fēng)險因素

2.1政策風(fēng)險

在政策風(fēng)險方面，政治策略與金融政策為影響房地產(chǎn)項目開發(fā)的主要因素，例如國家在金融政策制定過程中，其主要目的是否為刺激消費者購買欲望，或是通過緊縮政策的實施來對消費行為進(jìn)行控制，此類變化對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，均會對產(chǎn)品營銷造成一定的影響。

2.2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

在社會經(jīng)濟(jì)形勢甚至體制變化情況下，由此給房地產(chǎn)開發(fā)項目造成的經(jīng)濟(jì)損失稱為經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。房地產(chǎn)項目從可行性研究至樓盤開盤階段，由于消費者的購買需求與消費欲望受市場影響較大，因此供需關(guān)系在極大程度上取決于市場變化。例如在項目可行性研究階段，樓盤情況良好且消費者擁有很強的購買欲，而隨著時間的推移，便有可能出現(xiàn)大量積壓情況，致使實際收益與計劃收益差距極大;若在通貨膨脹情況下，物價上漲而貨幣貶值，房地產(chǎn)業(yè)雖然對該現(xiàn)象具有一定的抵抗能力，但仍會不可避免的使樓價上漲（幅度較?。?，致使消費者在資金能力不變的情況下實際購買力下降，最終使房地產(chǎn)商因資金流轉(zhuǎn)困難（產(chǎn)品銷售量下降）而引發(fā)一系列經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。此外，對于樓盤的開發(fā)，其過程投入資金巨大，一般情況下僅靠開發(fā)商一己之力很難維持運轉(zhuǎn)，往往需要借助銀行貸款、商業(yè)信用、股權(quán)融資等外部融資，同樣會為房地產(chǎn)開發(fā)項目帶來一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。

2.3社會風(fēng)險

在社會風(fēng)險方面，主要是房地產(chǎn)項目因消費者購房意識與社會人文環(huán)境的變化而可能遭受的經(jīng)濟(jì)損失，其主要包括業(yè)主干預(yù)、公眾干預(yù)、社會治安、區(qū)域發(fā)展以及城市規(guī)劃等因素。

2.4技術(shù)風(fēng)險

在文化建設(shè)與社會科技快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)項目因與自身相關(guān)變量的變動而造成的經(jīng)濟(jì)損失稱之為技術(shù)風(fēng)險。例如隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，房地產(chǎn)項目的功能要求日趨嚴(yán)格化與多樣化，在此情況下迫使開發(fā)商對現(xiàn)有樓盤進(jìn)行返修、改造和更新，而在該過程中資金的額外投入很有可能成為企業(yè)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險因素，并且還會對后期預(yù)售造成影響。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理體系

3.1基本結(jié)構(gòu)

基于人類認(rèn)識事物的一般邏輯和項目風(fēng)險管理理論，房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理結(jié)構(gòu)可表示為下圖1：

⑴風(fēng)險管理體系作為項目管理的重要組成，主要涉及風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險響應(yīng)以及風(fēng)險監(jiān)控四大環(huán)節(jié)。其中風(fēng)險來源、類別等因素是通過風(fēng)險識別予以確定;風(fēng)險評估則以定量方式對單個風(fēng)險分析后，以此確定出發(fā)生機率及其影響程度，同時以定性方式對風(fēng)險集進(jìn)行評估后，最終將風(fēng)險等級表列出;風(fēng)險響應(yīng)是在風(fēng)險識別與評估的基礎(chǔ)上，以降低風(fēng)險損失為目的，根據(jù)風(fēng)險性質(zhì)而采取的處理措施;風(fēng)險監(jiān)控是指針對風(fēng)險計劃，以控制和消除風(fēng)險因素與風(fēng)險事件為目的而采取的措施，其可能需要對原風(fēng)險應(yīng)對計劃與項目實施方案進(jìn)行修改。

⑵從一定程度上講，風(fēng)險管理體系既開放而又閉環(huán)，開放性在于其和外界環(huán)境及項目管理的其他內(nèi)容呈相互影響、相互交流的關(guān)系;而閉合性則表現(xiàn)在項目風(fēng)險管理是在“識別 評估 響應(yīng)（應(yīng)對） 監(jiān)控”的不斷循環(huán)中實現(xiàn)管理水平的提升。對于風(fēng)險管理體系的實施，其過程既強調(diào)計劃性，又注重隨機應(yīng)變，受房地產(chǎn)項目點多、線長、面廣等特性的影響，項目風(fēng)險的管理必須依靠于科學(xué)的管理計劃，但是又在項目內(nèi)、外環(huán)境的不斷變化下，項目風(fēng)險管理體系又必須時刻處于動態(tài)變化與循環(huán)過程中。

3.2管理步驟

3.2.1風(fēng)險識別

風(fēng)險識別為風(fēng)險管理的基礎(chǔ)工作，主要職責(zé)是對風(fēng)險來源、類別等因素的確定，具體是通過風(fēng)險信息的收集，將風(fēng)險因素綜合確定并編制出風(fēng)險識別報告?；诜康禺a(chǎn)開發(fā)項目實施過程的分解，其不同階段擁有不同的風(fēng)險因素，而風(fēng)險分類的依據(jù)同樣存在差異。

3.2.2風(fēng)險評估

風(fēng)險評估是利用定性與定量的方式對項目風(fēng)險綜合分析后，以此估算出風(fēng)險發(fā)生的機率及其影響程度（即損失量），同時以此為依據(jù)確定出風(fēng)險量與風(fēng)險等級，從而進(jìn)行項目風(fēng)險的專替估量，對所面臨的風(fēng)險進(jìn)行排序并實施差別化應(yīng)對措施。風(fēng)險評估應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)與建設(shè)的全過程中，常用方法有損失估計法、概率分析法、趨勢分析法、敏感度分析法以及盈虧平衡分析法等。

3.2.3風(fēng)險響應(yīng)

風(fēng)險響應(yīng)是針對項目風(fēng)險所采取的應(yīng)對措施，具體內(nèi)容見第4節(jié)。

3.2.4風(fēng)險監(jiān)控

針對風(fēng)險計劃執(zhí)行的情況，風(fēng)險監(jiān)控的目的在于通過風(fēng)險管理過程的動態(tài)監(jiān)督與控制，以此優(yōu)化管理措施、提升管理水平。項目風(fēng)險監(jiān)控過程中，風(fēng)險應(yīng)對措施不僅要以風(fēng)險應(yīng)對計劃為依據(jù)進(jìn)行制定，同時還需隨著項目的推進(jìn)不斷修正風(fēng)險識別與評估結(jié)果，從而及時完善風(fēng)險應(yīng)對計劃，即是在動態(tài)循環(huán)過程中實現(xiàn)項目風(fēng)險的有效管控。

4、地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險應(yīng)對措施

4.1風(fēng)險回避

風(fēng)險回避是根據(jù)風(fēng)險預(yù)測評估，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止或改變開發(fā)項目條件，避開風(fēng)險源從根本上消除風(fēng)險隱患的措施，屬消極的防范手段。通常可能發(fā)生的事件損失程度和發(fā)生概率太大，又無適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險管理措施可用時，常采取風(fēng)險回避措施。風(fēng)險回避一種是放棄或終止可能引起風(fēng)險損失的活動，另一種是改變活動方案和目標(biāo)。需要指出的是，風(fēng)險回避雖然能避免損失，但同時也失去了獲利機會。

4.2風(fēng)險控制

風(fēng)險控制是積極的風(fēng)險管理措施，是在風(fēng)險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險損失程度的措施。風(fēng)險控制分為風(fēng)險預(yù)防和風(fēng)險抑制。風(fēng)險預(yù)防以降低風(fēng)險損失發(fā)生概率為目的，風(fēng)險抑制以縮小風(fēng)險的損失程度為目的。風(fēng)險控制從主動采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險隱患，成本低、效益好，不會產(chǎn)生不良后遺癥，房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險控制措施。

4.3風(fēng)險轉(zhuǎn)移

風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。開發(fā)商可以根據(jù)項目的情況采取適當(dāng)?shù)男问?，合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險。采用風(fēng)險轉(zhuǎn)移的情況：①風(fēng)險的轉(zhuǎn)移方和風(fēng)險接受方之間的損失可以清楚地計算和劃分;②被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險;③風(fēng)險轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險管理措施。

4.4風(fēng)險自留

在房地產(chǎn)開發(fā)中，對一些無法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險，或因冒該風(fēng)險可能獲得較大利益時，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險自留措施。風(fēng)險自留具體措施有：自己保險、損失攤銷、借款補償、自負(fù)額保險。風(fēng)險自留對策應(yīng)與風(fēng)險控制對策結(jié)合使用，實行風(fēng)險自留對策時，應(yīng)盡可能地保證重大項目風(fēng)險已經(jīng)保險或?qū)嵤┝孙L(fēng)險控制計劃。風(fēng)險自留對策也應(yīng)與保險對策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險管理成本的決定。

結(jié)語：

總而言之，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，受其投資規(guī)模大、建設(shè)周期長以及涉及范圍廣等自身屬性的影響，在開發(fā)全過程中不可避免的會伴隨各種風(fēng)險。在此情況下，為提升風(fēng)險管理水平，實現(xiàn)項目風(fēng)險的有效管控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立完善的風(fēng)險管理體系，以實時、動態(tài)、系統(tǒng)以及全方位的管理措施主動防范和控制風(fēng)險，以此提升企業(yè)抗風(fēng)險能力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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