供給側(cè)改革背景下廣西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究

張日芬

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展與人民生活息息相關(guān)，該文基于供給側(cè)改革的背景下，研究針對(duì)廣西房地產(chǎn)供給側(cè)改革中存在的問(wèn)題，積極探討推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)效發(fā)展的路徑。

【關(guān)鍵詞】供給側(cè)改革;房地產(chǎn)業(yè)

2018年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“八字方針”（鞏固、增強(qiáng)、提升、暢通）深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，解決發(fā)展不平衡不充分問(wèn)題。近年，廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)由去庫(kù)存、促銷售轉(zhuǎn)向防風(fēng)險(xiǎn)、防泡沫的市場(chǎng)調(diào)控階段，房地產(chǎn)調(diào)控監(jiān)管成效顯現(xiàn)，但還需要采取更多改革的辦法，更多運(yùn)用市場(chǎng)化、法治化手段，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

1、廣西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1房地產(chǎn)投資情況

受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策影響，2017年廣西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資2683.48億元，比去年同期增長(zhǎng)11.9%，2018年同比增長(zhǎng)13.0%。累計(jì)完成投資增速穩(wěn)中回調(diào)，個(gè)別房地產(chǎn)樓盤施工進(jìn)度有所放緩，新增房地產(chǎn)投資項(xiàng)目穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資整體保持平穩(wěn)運(yùn)行。

全區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源較為充足，2018年實(shí)際到位資金同比增長(zhǎng)11.8%。受調(diào)控政策影響，國(guó)有銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款審批更加嚴(yán)格，放款數(shù)額減少。隨著金融市場(chǎng)的放開(kāi)，融資渠道增多，房地產(chǎn)企業(yè)在金融市場(chǎng)融資數(shù)額增加，資金來(lái)源結(jié)構(gòu)有所變化。

1.2房地產(chǎn)銷售情況

2018年第四季度，廣西商品房銷售整體向好，增速比前三季度略有回調(diào)。銷售面積、銷售額有所回落，全區(qū)14個(gè)市銷售面積出現(xiàn)回落的有12個(gè)市，其中回落幅度最大的是防城港市，回落34.7個(gè)百分點(diǎn)，其他的11個(gè)市均不同程度回落。此外，銷售面積占比最大的南寧市銷售繼續(xù)回落，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)14.9%，比前三個(gè)季度回落3.2個(gè)百分點(diǎn)。

從整體上看，2018年，廣西消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的需求較為樂(lè)觀，對(duì)購(gòu)房置業(yè)的需求較為旺盛，廣西幾大重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)保持良好的銷售勢(shì)頭，全區(qū)商品房銷售面積比上年增長(zhǎng)20.1%，商品房銷售額比上年增長(zhǎng)26.8%。

1.3房地產(chǎn)去庫(kù)存情況

從商品房類型看，商業(yè)營(yíng)業(yè)住房去化周期最長(zhǎng)，住宅去化周期最短。2017年，全區(qū)住宅去化周期為3.1個(gè)月，辦公樓去化周期為5.3個(gè)月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房去化周期為25.4個(gè)月。2018年，廣西商品房待售面積繼續(xù)較少，庫(kù)存去化周期3.3個(gè)月，比上年同期縮短1.3個(gè)月。改革成效凸顯，去化周期進(jìn)一步縮短。房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房欲望提升，購(gòu)房置業(yè)的人群增多，需求較為旺盛，銷售面積增加，待售面積減持續(xù)少，凸顯供給側(cè)改革調(diào)控政策在持續(xù)顯效。

2、廣西房地產(chǎn)業(yè)目前存在的問(wèn)題

區(qū)域去庫(kù)存失衡，非住宅商品房去庫(kù)存壓力大。梧州市13.2個(gè)月、北海市12.4個(gè)月、欽州市10.9個(gè)月，部分城市去化周期較長(zhǎng)、問(wèn)題突出，應(yīng)引起重視。廣西住宅商品房去化周期為3個(gè)多月，而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房去化周期為25個(gè)多月，二者相差22個(gè)多月。從各市來(lái)看，商品房去化周期最短的為貴港市，僅2.0個(gè)月，最長(zhǎng)為梧州市，13.2個(gè)月，二者相差11.2個(gè)月。

3、供給側(cè)改革下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑

3.1充分發(fā)揮各區(qū)域潛力，平衡發(fā)展

堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位。要促進(jìn)全區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性、高效發(fā)展，一要切實(shí)加強(qiáng)全區(qū)間往來(lái)的交通建設(shè)，保證通達(dá)順暢，讓居住、工作充分便利;二要加強(qiáng)全區(qū)之間房地產(chǎn)企業(yè)的交流、溝通，提高資金的活躍性和有效利用率，普及先進(jìn)企業(yè)的發(fā)展理念;三要綜合考慮各區(qū)域的剛需性住房情況，制定相應(yīng)鼓勵(lì)及引導(dǎo)政策，精準(zhǔn)規(guī)劃市場(chǎng)發(fā)展布局，使房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相得益彰。為了維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，全區(qū)房地產(chǎn)的重心不能過(guò)于集中在某一區(qū)域，要全區(qū)共同協(xié)調(diào)，平衡發(fā)展。

3.2減少商業(yè)營(yíng)業(yè)用房用地供應(yīng)

近年來(lái)，受互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的影響，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售不景氣，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房存量市場(chǎng)是廣西房地產(chǎn)去庫(kù)存的重點(diǎn)。從房地產(chǎn)去庫(kù)存結(jié)構(gòu)性差異看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的庫(kù)存占比不小，且去化周期長(zhǎng)達(dá) 25個(gè)月。應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的去庫(kù)存力度，增加住宅用地供應(yīng)，減少商業(yè)營(yíng)業(yè)用地供應(yīng)，適度減少非住宅類商品房開(kāi)發(fā)和供給，引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)商業(yè)用地轉(zhuǎn)型利用，加快培育和發(fā)展商業(yè)營(yíng)業(yè)用房租賃市場(chǎng)，注意防控商業(yè)辦公用房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.3精準(zhǔn)供給熱銷房源

二孩政策的實(shí)施對(duì)廣西人口規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，也對(duì)住房類型需求產(chǎn)生影響。鼓勵(lì)房開(kāi)企業(yè)推動(dòng)產(chǎn)品創(chuàng)新、戶型創(chuàng)新、注重配套細(xì)節(jié)，以滿足和適應(yīng)市民多元化、個(gè)性化需求;鼓勵(lì)房開(kāi)企業(yè)根據(jù)熱銷房型分布情況，合理設(shè)計(jì)商品房戶型、面積，加大四房戶型有效供給，減少兩房戶型的供給。

政府出臺(tái)供給優(yōu)惠政策，針對(duì) “二孩”家庭的改善性住房需求，可適時(shí)出臺(tái)對(duì)144～199 平方米購(gòu)房給予資金補(bǔ)助的政策，激發(fā)群眾購(gòu)買改善性住房的意愿，釋放購(gòu)房潛力。

3.4出臺(tái)政策支持，降低公積金貸款門檻

從全區(qū)看，個(gè)別區(qū)域公積金貸款受阻，尤其是大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)限制消費(fèi)者采用住房公積金貸款更為多見(jiàn) ，比如恒大、碧桂園、華潤(rùn)等開(kāi)發(fā)商，這對(duì)剛需住房的消費(fèi)者是硬傷。政府應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)政策，明確規(guī)定房開(kāi)企業(yè)不能強(qiáng)制消費(fèi)者采用商業(yè)貸款而限制住房公積金貸款，并逐步將符合條件的農(nóng)民工和個(gè)體工商戶納入住房公積金制度覆蓋范圍，不限城市不限戶籍，適時(shí)放寬住房公積金使用條件，降低首付比例，提高貸款額度。

結(jié)語(yǔ)：

廣西房地產(chǎn)業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的政策措施和工作要求。對(duì)于城市人口流入較多的城市，應(yīng)培育新市民住房需求。支持農(nóng)民工進(jìn)城落戶，加快農(nóng)民工市民化進(jìn)程，培育潛在購(gòu)房需求，打通房地產(chǎn)供需通道。對(duì)于去化周期較長(zhǎng)的地區(qū)，必須完善和強(qiáng)化去庫(kù)存措施的落實(shí)，因城施策，強(qiáng)化措施，加大去庫(kù)存力度。

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