只有“地產(chǎn)”沒有“養(yǎng)老” 養(yǎng)老地產(chǎn)如何回歸服務本質(zhì)

近年來，隨著中國社會老齡化程度的加劇，“銀發(fā)”市場得以迅速擴張。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)更是被地產(chǎn)商們稱為“夕陽下的朝陽銀發(fā)市場”。

然而，在養(yǎng)老地產(chǎn)概念被炒得火熱的同時，由于回報周期長、盈利難等原因，讓習慣于高周轉和高利潤的房企陷入了兩難的境地。一些購買了新建“養(yǎng)老小區(qū)”“老年公寓”房子的老人們慨嘆，“養(yǎng)老”只是噱頭，賣房才是本質(zhì)。

養(yǎng)老地產(chǎn)“錢景”可期

“隨著我國老齡化程度的加深，未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將大有可為?！比涨?，多家在渝房企的相關負責人向媒體透露，他們所在的企業(yè)今后的房開工程，很大程度上將著眼于“養(yǎng)老”，搶占重慶的“銀發(fā)”市場，爭取摸索出一條能回籠資金、持續(xù)盈利的模式。

據(jù)了解，重慶是西部地區(qū)第一個進入老齡化社會的城市。根據(jù)重慶統(tǒng)計年鑒顯示，預計到2020年，重慶60歲以上總人口將超過800萬人，即全市戶籍人口的23%均為老齡人口。因此，重慶的養(yǎng)老地產(chǎn)市場將是一塊規(guī)模龐大的“蛋糕”。

全國老齡辦《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃》報告披露，到2030年我國養(yǎng)老服務業(yè)市場的總產(chǎn)值將突破10萬億元大關。未來10～15年將是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時期。

“養(yǎng)老地產(chǎn)其實不算特別新潮，其概念的誕生可以追溯到10多年前，只是以前有點不溫不火?！敝貞c一地產(chǎn)企業(yè)的銷售部負責人余驊表示，2008年，保利就曾派出高層奔赴國外考察養(yǎng)老地產(chǎn)，到2013年初，保利首個養(yǎng)老地產(chǎn)試點項目——和熹會老齡公寓順利落地并展開運營。期間，大大小小的地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始“試水”，近年來，伴隨國家政策的支持，養(yǎng)老地產(chǎn)又取得了較大規(guī)模的發(fā)展。

據(jù)不完全統(tǒng)計，全國已有80家地產(chǎn)商進軍養(yǎng)老地產(chǎn)領域，公開信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項目達百余個。除龍頭房企踴躍入場外，一些中小房企也紛至沓來，成為養(yǎng)老地產(chǎn)領域中的重要構成。

“從2017年開始，很多做得好的養(yǎng)老公寓已經(jīng)是一房難求。所以這種情況下，它的資產(chǎn)證券化的一些項目，基本是可期待的?！比?lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生曾表示，隨著老齡人口的急劇上升，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一定會成為下一步的朝陽產(chǎn)業(yè)。

還有業(yè)內(nèi)人士分析稱，我國逐漸邁入老齡化社會已是毋庸置疑的事實，房企、保險公司等涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，實際上是布局了一個萬億級經(jīng)濟藍海。

“養(yǎng)老”是噱頭，“賣房”是本質(zhì)

盡管當前養(yǎng)老地產(chǎn)大火，各地以“養(yǎng)老”為宣傳口號的項目遍地開花，但對于一些受此吸引的老人們來說，養(yǎng)老地產(chǎn)有點名不副實。

今年67歲的傅明東（化名），是重鋼集團的退休職工。因為他和老伴年齡都大了，不能長時間吹空調(diào)，但重慶的夏季又特別炎熱，退休后，每年夏季就會到貴州或湖北等地去避暑。

兩年前，傅明東的兒子給他在湖北利川買了一套小戶型公寓，并告訴他，該公寓有很成熟的配套設施，還有專門考慮到老年人養(yǎng)老的需求，設有一些針對老人的服務。

“去年夏季，我和老伴到了那里后，發(fā)現(xiàn)一點都不方便，之前承諾的配套設施也不見蹤跡，更別提針對老人的醫(yī)療、家政等服務，買點菜還要坐十幾分鐘的車?！备得鳀|稱，該公寓對外一直打的旗號都是“避暑圣地，養(yǎng)老的不二選擇”，“所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)，其實就是賣房子，養(yǎng)老只不過是個噱頭罷了?！?/p>

據(jù)了解，不少人對養(yǎng)老地產(chǎn)頗有微詞。他們認為，地產(chǎn)公司自己都可能沒弄清什么是養(yǎng)老地產(chǎn)，也沒有把老人真正的需求放在心上，只要房子賣出去了，就萬事大吉了。

事實上，這些年，房企打著“養(yǎng)老”名義賣房子的做法已是屢見不鮮。在業(yè)界專家看來，養(yǎng)老沒錯，地產(chǎn)沒錯，養(yǎng)老地產(chǎn)也沒錯，錯的是開發(fā)商打著養(yǎng)老的名義借助政策的支持來大搞圈地活動，完全不知養(yǎng)老地產(chǎn)該怎么做，只知道拿地蓋房子賣房子。

北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志曾公開表示，由于定位不明，現(xiàn)階段的養(yǎng)老地產(chǎn)只是貼上了不同的標簽，以不同形式賣房，并沒有擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)。

對此，重慶一本土房企的相關負責人則表示，對從事養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來說，不賣房很難盈利，而賣房又背離了做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的初衷，房企也處在兩難的境地。“面對這么大一塊‘蛋糕，地產(chǎn)企業(yè)不可能不動心，但又苦于國內(nèi)沒有真正成功的商業(yè)模式可以借鑒，傳統(tǒng)房企做養(yǎng)老地產(chǎn)也是在‘摸著石頭過河，起碼還需要5年以上的成長期?！?/p>

需轉變?yōu)椤梆B(yǎng)老服務”

當前，雖然眾多房企紛紛搶灘打造養(yǎng)老產(chǎn)品線，但養(yǎng)老服務的投資回報率遠低于傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資。養(yǎng)老地產(chǎn)的概念雖產(chǎn)生已久，卻尚無明確的成功商業(yè)模式。

據(jù)了解，一個養(yǎng)老項目從立項、籌備到開業(yè)的周期，比一般產(chǎn)業(yè)要長，達到盈利平衡點需要3～4年，實現(xiàn)盈利需要5～6年。有業(yè)內(nèi)人士指出，在房企多元化的業(yè)務中，養(yǎng)老地產(chǎn)的回報周期無疑是“進展最緩慢”的。

保利地產(chǎn)董事長宋廣菊曾言，養(yǎng)老地產(chǎn)這種長期投入、持有運營型的地產(chǎn)模式，與以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一點前期的預估不足，都可能造成投資風險。

除了缺乏成功的商業(yè)模式外，不少從業(yè)者認為，養(yǎng)老地產(chǎn)雖然概念誕生已久，但落地的項目仍是新生事物，還有很多地方不完善，其中，項目獲取是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的行業(yè)痛點。

“由于相關法律法規(guī)尚不成熟，缺乏有效的市場監(jiān)管，養(yǎng)老機構資質(zhì)良莠不齊，社會目前對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在信任危機……”重慶大渡口區(qū)一街道工作人員坦言，人們對地產(chǎn)企業(yè)存有成見，因為確有房企給業(yè)主的承諾未兌現(xiàn)的情況發(fā)生，因此，很多養(yǎng)老項目及政策難以落地。

針對養(yǎng)老地產(chǎn)如今面臨的困局，地產(chǎn)界人士認為，要進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造真正的養(yǎng)老地產(chǎn)，首先要完成“地產(chǎn)人”到“養(yǎng)老服務人”的角色轉變，爭取在政府支持和企業(yè)運營雙管齊下的基礎上，將“養(yǎng)老地產(chǎn)”轉變?yōu)椤梆B(yǎng)老服務”，實現(xiàn)老人的“老有所養(yǎng)”以及讓企業(yè)能回籠資金和利潤增長。

“養(yǎng)老地產(chǎn)回歸養(yǎng)老需求的實質(zhì)是房企如何提供養(yǎng)老服務?！痹谥貞c資深地產(chǎn)人許波看來，養(yǎng)老地產(chǎn)核心也在于服務運營上，但中國養(yǎng)老服務運營公司的流程體系、人才培養(yǎng)方面較為薄弱，各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、人群消費層次和服務需求不盡相同，因此，選擇適配產(chǎn)品與運營模式，將決定項目落地，而如何提供人們真正需要的養(yǎng)老服務將決定項目能否走得長久。

（文章來源： 工人日報）