轉(zhuǎn)型時期的存量土地再利用模式研究

【摘要】隨著我國城市發(fā)展進(jìn)入降速-提質(zhì)的階段，規(guī)劃轉(zhuǎn)型研究勢在必行。本文從存量土地再利用的特征和問題出發(fā)，結(jié)合國內(nèi)先進(jìn)城市更新實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，基于對存量土地的綜合容量評價確定存量土地再利用的空間邊界和更新模式。并通過大連市魯迅路北側(cè)地塊改造為例進(jìn)行實(shí)證研究，探索適合東北地區(qū)城市發(fā)展的存量土地再利用模式。

【關(guān)鍵詞】存量土地再利用;存量規(guī)劃;綜合容量評價

1、緣起

經(jīng)過改革開放以來的快速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程也進(jìn)入降速-提質(zhì)的轉(zhuǎn)型階段。十九大提出社會主要矛盾的轉(zhuǎn)變以及自然資源部的成立，從國家層面明確對國土空間管制和生態(tài)保護(hù)的決心。城鄉(xiāng)規(guī)劃作為空間規(guī)劃體系的重要組成部分，生態(tài)空間保護(hù)和土地提質(zhì)高效使用無疑是今后規(guī)劃轉(zhuǎn)型發(fā)展的目標(biāo)之一。

而具體到城市建成區(qū)，快速發(fā)展的過程中也出現(xiàn)城市特色缺失、空間品質(zhì)不高、土地低效利用、基礎(chǔ)設(shè)施失衡、自然資源破壞等等問題。因此，如何盤活存量土地，實(shí)現(xiàn)存量空間的提質(zhì)高效利用就是規(guī)劃轉(zhuǎn)型的重要方向之一。

這些除了總規(guī)在宏觀層面的發(fā)展轉(zhuǎn)型和戰(zhàn)略調(diào)整以外，還需要控規(guī)在實(shí)施層面形成適宜存量土地再利用的規(guī)劃模式和落實(shí)辦法。目前，關(guān)于控規(guī)的轉(zhuǎn)型研究相較于總規(guī)還比較少，并沒有形成相匹配的聯(lián)動效果。如果沒有基于實(shí)施操作層面的具體規(guī)劃方法加以落實(shí)，空間提質(zhì)高效發(fā)展將難以實(shí)現(xiàn)。因此，基于存量土地再利用的控規(guī)轉(zhuǎn)型研究更為迫切。

近年來國內(nèi)專家學(xué)者提出運(yùn)用存量規(guī)劃的思維來解決城市發(fā)展問題，并且普遍認(rèn)識到如何在保障公共利益的前提下，平衡協(xié)調(diào)各方利益，實(shí)現(xiàn)存量土地整體容量的提升和再發(fā)展，是存量規(guī)劃區(qū)別于增量規(guī)劃的不同點(diǎn)也是工作的難點(diǎn)。

1.1存量土地再利用特征分析

地物關(guān)系復(fù)雜、協(xié)調(diào)機(jī)制缺失。城市建成區(qū)的改造都涉及地物權(quán)益方的矛盾協(xié)調(diào)和產(chǎn)權(quán)置換等內(nèi)容，大部分的存量土地再利用過程都是漫長的利益協(xié)調(diào)和談判博弈的過程。一方面這是城市空間更新演進(jìn)不可避免的必需環(huán)節(jié)，另一方面也反映規(guī)劃環(huán)節(jié)在協(xié)調(diào)機(jī)制方面的缺失。過多的協(xié)商談判和缺少統(tǒng)一的評判標(biāo)準(zhǔn)，使得改造過程漫長低效。

增量思維影響，評估環(huán)節(jié)缺失。受增量規(guī)劃慣性思維影響，控規(guī)編制前期缺少對城市建成區(qū)地-物關(guān)系的必要評估。造成規(guī)劃對土地和建筑物兩方面指導(dǎo)力的失控，規(guī)劃成果的實(shí)施性不足。

整體考慮不足，空間分化加劇。應(yīng)該說，城市發(fā)展本就是一個長期的過程，需要整體性的時序安排和針對性改造演替。在缺少對存量土地整體考慮的情況下，存量土地再利用更多是自下而上的模式。這往往導(dǎo)致利益矛盾少、改造難度低的項(xiàng)目更易付諸實(shí)施。擇易執(zhí)行的模式加劇了城市空間分化加劇，空間混亂、設(shè)施落后、矛盾復(fù)雜的地塊長期更新困難，空間質(zhì)量不升反降。

1.2存量土地篩選機(jī)制缺失

目前，大連市針對存量土地再利用尚處于探索階段，存量土地基本都是納入城市控規(guī)單元編制體系中。在涉及建成區(qū)存量土地較多的控規(guī)單元編制中，由于缺少產(chǎn)權(quán)情況和地-物關(guān)系的分析。開發(fā)容量和開發(fā)強(qiáng)度的確定也基本遵于經(jīng)驗(yàn)判斷和規(guī)范要求，較少考慮實(shí)施性。交通路網(wǎng)、公共空間、基礎(chǔ)設(shè)施等的選址較少考慮利益協(xié)調(diào)內(nèi)容。一方面，開發(fā)強(qiáng)度確定的不合理、交通路網(wǎng)組織的可行性缺失以及市政公共基礎(chǔ)設(shè)施的配置隨意性，都會導(dǎo)致控規(guī)對于城市發(fā)展的指導(dǎo)意義不佳;另一方面，當(dāng)有具體開發(fā)項(xiàng)目介入，就會導(dǎo)致開發(fā)容量不好把控、公眾利益不能保障。由于控規(guī)的彈性和剛性的不足就會面臨反復(fù)修改，規(guī)劃的權(quán)威性受到挑戰(zhàn)。

因此，編制初期缺乏必要的存量土地篩選機(jī)制是制約控規(guī)實(shí)施性的原因之一，筆者基于多位學(xué)者研究成果和成功案例實(shí)踐，嘗試歸納總結(jié)出影響存量土地再利用的評價指標(biāo)體系，并通過構(gòu)建存量土地評價模型確定出規(guī)劃基期內(nèi)存量土地再利用的空間邊界和更新模式。

2、綜合容量評價指標(biāo)體系制定

2.1相關(guān)技術(shù)方法探索

通過研究深圳舊城改造、廣東三舊改造等實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在存量土地評價方法上，應(yīng)用比較成熟的方法是層次分析法，但是在影響因子、判別標(biāo)準(zhǔn)與權(quán)重關(guān)系上，不同城市和地區(qū)的情況又有所不同。比較代表的有王嘉、郭立德提出的以解決空間增量分配為出發(fā)點(diǎn)，針對宗地的二次交融取值方法。這種方法在城市更新法規(guī)、編制審批等環(huán)境發(fā)展成熟的深圳具有很強(qiáng)的操作性;周鶴龍結(jié)合廣東三舊改造實(shí)踐案例，提出的基于空間價值理念對存量土地進(jìn)行地-物關(guān)系評估的方法，通過圖像疊加方法直觀展現(xiàn)各宗地改造方式，成果表述明晰。

總體來說，存量土地的評價需要與城市發(fā)展實(shí)際相結(jié)合，并且判別指標(biāo)需要根據(jù)城市、地區(qū)以及發(fā)展階段的不同實(shí)時進(jìn)行替換，才使得評價結(jié)果持續(xù)具有較強(qiáng)的操作意義和指導(dǎo)價值。

2.2指標(biāo)構(gòu)成分析

城市存量土地再利用實(shí)質(zhì)是對既有建設(shè)用地上的建筑開發(fā)量的改變，通過存量土地內(nèi)建筑量的增加過程來協(xié)調(diào)各方的利益問題，實(shí)現(xiàn)城市空間的演進(jìn)提質(zhì)。因此，指標(biāo)體系的構(gòu)成基于權(quán)益方改造意愿度、設(shè)施更新急迫度、城市演進(jìn)整體性三方面制定。把存量土地綜合容量評價指標(biāo)分為動態(tài)交往容量、靜態(tài)承載容量、環(huán)境文化容量三方面內(nèi)容。

其中，動態(tài)交往容量反映存量土地與城市聯(lián)系的緊密程度，是基于權(quán)益方面的考慮內(nèi)容為出發(fā)點(diǎn)。包括所能支撐的交通流、信息流、物質(zhì)流等動態(tài)容量;靜態(tài)承載容量反映存量土地的利用效率與功能飽和度，體現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施的承載能力和更新需要。包括地理屬性、建筑、設(shè)施、道路、停車設(shè)施、配套空間以及其他公共設(shè)施在一定時間內(nèi)所能夠承載的靜態(tài)容量;環(huán)境文化容量反映存量土地所具有的景觀風(fēng)貌、生態(tài)格局、歷史傳承、文化積淀的慣性內(nèi)容，是針對城市整體性空間提質(zhì)的要求。

2.3指標(biāo)體系建立

基于形成的動態(tài)交流容量、靜態(tài)承載容量、環(huán)境歷史容量三個方面的指標(biāo)內(nèi)容，依據(jù)從屬關(guān)系建立多級評價指標(biāo)體系，進(jìn)而運(yùn)用層次分析法用評價指標(biāo)體系構(gòu)建判斷矩陣、進(jìn)行權(quán)重分配，形成指標(biāo)體系內(nèi)容。具體方法如下：

首先，列舉評價因子與篩選指標(biāo)菜單。邀請具有豐富經(jīng)驗(yàn)的院內(nèi)外專家與相關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行列舉比對，形成一個可供選擇的評價指標(biāo)菜單。其次，建立判斷矩陣與指標(biāo)賦值打分。邀請若干位專家根據(jù)相對重要性進(jìn)行評價打分。建立判斷矩陣計算各指標(biāo)權(quán)重，并進(jìn)行一致性的檢驗(yàn)，盡可能剔除判斷主觀性影響，使權(quán)重符合客觀描述。最后，把篩選后的指標(biāo)按不同容量進(jìn)行分類，形成分別針對宗地和建筑物的綜合容量評價指標(biāo)表方便表述管理與權(quán)重判別。

結(jié)語：

本文從存量土地再利用的問題和特點(diǎn)出發(fā)，基于對存量土地的綜合容量分析構(gòu)建評價模型，形成存量土地再利用的空間邊界與建議更新模式，提升控規(guī)對存量土地再利用的指導(dǎo)力和針對性。目前結(jié)論尚處探索階段，還需要在接下來的研究工作中繼續(xù)研究和完善。

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作者簡介：

楊禎（1984.5-），男，漢族，山西太原人，注冊城鄉(xiāng)規(guī)劃師。