淺析我國房地產(chǎn)價(jià)格過快增長的原因和不利影響

【摘要】改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民眾收入水平均有了質(zhì)的飛躍，同時(shí)，我國房地產(chǎn)市場的平均交易價(jià)格開始飛速增長，我國房地產(chǎn)市場是影響民生的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要產(chǎn)業(yè)，成為了社會(huì)各界關(guān)心的焦點(diǎn)問題。在2018年中共中央政治局會(huì)議上，我國更加嚴(yán)格和明確地提出了“遏制房價(jià)上漲”的要求，并開始對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行更大力度的引導(dǎo)調(diào)控，通過廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的興建、土地供給制度的完善和投資渠道拓展等多種方式來滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住房需要，在抑制房價(jià)過快增長的同時(shí)積極發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);增長過快;原因;影響;廉租房

近些年來，我國房價(jià)快速增長問題的熱度一直久居不下。為了實(shí)現(xiàn)民眾“居有其所”的目標(biāo)，我國政府推出了系列針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施。2018年7月31日，中共中央政治局會(huì)議明確提出“遏制房價(jià)過快上漲”的要求，這次會(huì)議對于抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的表述更加明確和嚴(yán)格，房地產(chǎn)價(jià)格也再次成為了社會(huì)關(guān)心的焦點(diǎn)問題。

1、我國房地產(chǎn)市場價(jià)格現(xiàn)狀

房價(jià)收入比是經(jīng)濟(jì)學(xué)中用來衡量房價(jià)與收入兩者之間比例關(guān)系的綜合指標(biāo)，一般認(rèn)為，住房價(jià)格與居民家庭的收入的比例在3-6倍區(qū)間內(nèi)就表明了該國家或城市的房地產(chǎn)價(jià)格在居民的可支出范圍內(nèi)，是最為合理的[ ]。眾多歐美國家因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，居民的人均年收入普遍高于發(fā)展中國家，因而房價(jià)收入比略低，大概在2-4倍區(qū)間范圍內(nèi)，而在處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)期的發(fā)展中國家，其房價(jià)收入比一般處于4-6倍的區(qū)間內(nèi)。無論是發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家，如果住房價(jià)格和居民家庭年收入的比例超過了其所屬的合理區(qū)間，則被視為區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格偏高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)泡沫化現(xiàn)象的可能性較高。近年來，我國大部分城市房價(jià)的增速遠(yuǎn)高于居民平均收入的增速，因而帶來了區(qū)域房價(jià)收入比的過高，已經(jīng)超過了區(qū)間內(nèi)的最大合理值。

我國是經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展時(shí)期的發(fā)展中國家，房價(jià)收入比偏高，尤其是在北上廣等一線城市更為明顯，該比例遠(yuǎn)超日本經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí)期的峰值水平。此外，由于我國對房價(jià)漲幅預(yù)算中的低估，且缺乏考慮我國中西部城市房價(jià)增長緩慢而居民收入增加快速對全國整體房價(jià)收入比帶來的影響因素，因而造成了我國各城市區(qū)域之間房價(jià)收入比分化過大的現(xiàn)象。

2、我國房地產(chǎn)市場價(jià)格過快增長的原因

2.1數(shù)量龐大剛性需求的存在

首先，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶來了我國城市化進(jìn)程的加快，更多的人離開家鄉(xiāng)涌向一二線城市，以此謀求更好的工資福利待遇，同時(shí)也為我國一二線城市帶來了巨大的住房需求。城市外來人口的住房需求快速提升，這也就使得我國社會(huì)資金向房地產(chǎn)市場大規(guī)模涌入，房地產(chǎn)開發(fā)商大興修建住房以獲取自身利益并滿足市場需求，這種數(shù)量龐大的對住房的剛性需求是城市化進(jìn)程的結(jié)果，也是導(dǎo)致我國房價(jià)過快增長的主要原因之一。

2.2我國土地的壟斷供給

我國是社會(huì)主義國家，土地供給存在專門的政府管理部門，居民只有土地的使用權(quán)而非所有權(quán)，只能通過征地這一環(huán)節(jié)來促成居民土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，在這個(gè)過程中，國家的宏觀調(diào)控起到了重要的作用。一般來說，地方市、縣級(jí)政府部門是土地一級(jí)市場的供應(yīng)方，對土地實(shí)行批租，壟斷著我國土地的供給。20世紀(jì)90年代以來，我國逐漸改變了過去對土地建設(shè)的“分配指標(biāo)”的供應(yīng)模式，而轉(zhuǎn)向了更為市場化和自由化的運(yùn)作模式，通過招標(biāo)、拍賣以及掛牌等方式進(jìn)行土地讓出[ ]。因此，我國地方政府過度出讓土地給市場在推動(dòng)地方GDP的同時(shí)，也使得地價(jià)抬高，且住房建設(shè)成本增加，房地產(chǎn)價(jià)格隨之快讀增長。

3、我國房地產(chǎn)價(jià)格增長過快帶來的不利影響

3.1居民消費(fèi)能力下降，幸福感降低

房價(jià)的過快增長對準(zhǔn)備買房的家庭來說意味著他們要在原本住房這一剛性需求滿足的基礎(chǔ)上增添額外支出，住房貸款的壓力也相應(yīng)增大。這種現(xiàn)象直接導(dǎo)致了我國居民購房消費(fèi)支出的增加和可支配收入的減少，因此，住房以外的其他類型產(chǎn)品消費(fèi)也隨之有所降低。另外，對處于租房階段的租客而言，房價(jià)上升勢必帶來租金的提高，為了滿足住房的基本需求，租客的生活成本會(huì)有不同程度的增加，用于其他類型的消費(fèi)支出會(huì)相應(yīng)的減少，進(jìn)而對居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重要影響。

3.2遏制經(jīng)濟(jì)增長，減少創(chuàng)新收入

在我國城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用是顯而易見的，這種推動(dòng)力短時(shí)間內(nèi)快速有效，但隨著時(shí)間的推移，其作用力不斷降低，也對相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來了不利影響。目前，我國各房地產(chǎn)企業(yè)為了在城市化進(jìn)程中快速取得經(jīng)濟(jì)效益，大規(guī)模進(jìn)行住房建設(shè)，該發(fā)展模式制約了我國以服務(wù)為主導(dǎo)的新型經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的形成。且隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，該行業(yè)自身存在的問題和矛盾也日益顯現(xiàn)，直接對區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長速度產(chǎn)生了直接影響。從我國目前房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀來看，一二線城市房價(jià)普遍偏高，民眾平均購買力難以支撐過快的房價(jià)增速，增加了樓市泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，而三四線城市因?yàn)槿丝诘耐庖茖?dǎo)致城市住房空置率過高，造成了行業(yè)資金流動(dòng)性的減弱。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展在帶動(dòng)了水泥、五金、鋼鐵等相關(guān)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)振興的同時(shí)，不利于我國傳統(tǒng)行業(yè)過剩產(chǎn)能向第三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，降低了創(chuàng)新收入[ ]。

3.3貧富分化擴(kuò)大

我國基尼系數(shù)長期位于0.4這一國際警戒線以上，貧富差距過大的問題始終存在。而房價(jià)的過快增長對處于租房階段的租客而言，租金的提高增加了他們的生活成本，不利于其生活水平和質(zhì)量的提升;而對于房東和住房投資者而言，房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長帶來了的房屋租賃收入和交易價(jià)格的增加，使得其財(cái)富累積更為迅速。因而，房價(jià)的過快增長擴(kuò)大了我國居民的貧富差距。

4、結(jié)論及政策建議

改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，居民收入不斷增加，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之上漲，對居民的生活水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展都帶來了不利影響，因此，解決他們的住房問題，遏制房價(jià)的過快增長顯得格外重要。

4.1房地產(chǎn)市場供給角度

為了讓不同居民群體實(shí)現(xiàn)“有房可居”，政府相關(guān)部門應(yīng)該將不同層次的供房體系置于住房供給結(jié)構(gòu)的中心，以此滿足不同收入群體的住房需求。首先，廉租房的增加是一項(xiàng)有效的措施。房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長讓大量的年輕人對于買房望而卻步，而我國當(dāng)前廉租房的發(fā)展本身存在著戶型過小、質(zhì)量差、基礎(chǔ)設(shè)施和家庭不便等不足。政府作為新建廉租房的主體，首先就應(yīng)該對存在的問題予以解決。對廉租房質(zhì)量差的問題應(yīng)明確責(zé)任的歸屬，建立廉租房建設(shè)和管理的獎(jiǎng)罰機(jī)制，加強(qiáng)周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，解決實(shí)際存在的交通問題。其次，經(jīng)濟(jì)適用房也是我國抑制房價(jià)過快增長的又一重要舉措[ ]。我國政府相關(guān)部門在增加經(jīng)濟(jì)適用房的同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)對購買者的身份審查，嚴(yán)格監(jiān)管我國的經(jīng)濟(jì)適用房市場，做到使其真正解決中低收入家庭的住房問題。

4.2土地供給角度

我國實(shí)行的是土地公有制度，政府控制著行業(yè)和區(qū)域的土地供給總量，為了經(jīng)濟(jì)健康的發(fā)展，政府相關(guān)部門要根據(jù)市場的實(shí)際需求狀況來進(jìn)行土地出讓，防止出現(xiàn)供給過度和供給過少情況的發(fā)生。為了緩解市場上人們?nèi)找嬖鲩L的住房需求和住房緊張的供需矛盾，降低房價(jià)過快增長帶來的不利影響，應(yīng)該通過市場化的發(fā)展方式由市場決定價(jià)格自動(dòng)調(diào)節(jié)供需帶來的住房價(jià)格變化。

另外，政府部門在對土地供給的同時(shí)要注意提高資源配置效率，通過集約性的經(jīng)營方式提高土地的使用效率，在同樣面積的土地上建造更多數(shù)量的住房，同時(shí)增加中低價(jià)為房屋的建設(shè)，拉低房價(jià)，改善房地產(chǎn)的住房結(jié)構(gòu)，以此滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住房需求與住房緊張的供應(yīng)矛盾。

4.3完善國內(nèi)資本市場，增加投資渠道。

房地產(chǎn)是一個(gè)資金往來非常密集的行業(yè)，開發(fā)資本源頭顯得格外重要。目前市場上大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款和預(yù)售款這兩種形式進(jìn)行產(chǎn)業(yè)開發(fā)，資金籌措比較單一，如果其中的任何一種方式對資金的籌措貢獻(xiàn)不足，那么就會(huì)影響后續(xù)的產(chǎn)業(yè)鏈條各環(huán)節(jié)的分工合作。因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該擴(kuò)寬和增加投資渠道，在吸引更多民間資金進(jìn)入的同時(shí)可通過兼并、聯(lián)合等方式引進(jìn)外資，擴(kuò)大企業(yè)自由資金規(guī)模，從而推進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)化開發(fā)。

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作者簡介：

鄧呈潔，南寧市第三十三中學(xué)，廣西南寧。