“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響及應對策略

姚亞凡

“營改增”一直都是我國稅制改革的一項重要內(nèi)容，其目的在于減輕企業(yè)稅負，減少重復征稅。而房地產(chǎn)企業(yè)因運營資金龐大、規(guī)劃籌建周期長、涉及行業(yè)廣等特點，在“營改增”過程中對會計核算方面帶來較大的影響。

我國“營改增”工作是從2012年1月1日起開始試點，房地產(chǎn)等行業(yè)從2016年5月1日起正式實施。后來根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展形勢，政府又于2018年5月1日起下調了增值稅稅率，進一步夯實“營改增”落地生根，使企業(yè)充分享受稅收優(yōu)惠，徹底享受改革紅利，促進經(jīng)濟穩(wěn)定、長遠發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”的必然性

我國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展經(jīng)歷過興盛也徘徊過低谷，在此期間各種矛盾凸顯，尤其目前我國相關的房地產(chǎn)政策一直給房地產(chǎn)企業(yè)施加壓力，按壓其不良歪曲的瘋漲，所以當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)依舊不健康。

（一）減輕企業(yè)稅負

“營改增”的目的是減輕企業(yè)稅負，減少重復征稅，在原來的營業(yè)稅稅制下，企業(yè)面臨的是對營業(yè)額的各環(huán)節(jié)征稅，所以出現(xiàn)了很多重復征稅的問題，這不僅給企業(yè)帶來了沉重的稅負也不利于企業(yè)日常資金的運轉，而“營改增”后無疑在一定程度上減輕的了企業(yè)的稅負，讓企業(yè)能夠更加合理的分配資金并且緩解了稅收壓力。

（二）稅收貢獻

我國經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展需要以堅實收稅基礎為依靠，增值稅作為我國稅收的主要來源，對稅收事業(yè)的發(fā)展乃至國家經(jīng)濟的發(fā)展有著不可磨滅的貢獻。在中高速經(jīng)濟發(fā)展的背景下，僅僅只是對個人、企業(yè)征收稅額已經(jīng)遠遠不能滿足我國發(fā)展的內(nèi)生動力，國際博弈的明槍暗箭更是愈演愈烈，所以“營改增”在全行業(yè)鋪展開來更是一種現(xiàn)實的需要。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響

（一）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務核算方式的影響

新政策的出臺倒逼企業(yè)改變與完善現(xiàn)行的會計核算?！盃I改增”的出臺雖然從宏觀層面上來看是減輕了稅負，但從微觀層面上來看對企業(yè)的會計核算水平有了更高的要求。原來的房地產(chǎn)企業(yè)繳納的流轉稅為營業(yè)稅，只需要以當期營業(yè)收入（銷售額）為依據(jù)，乘以本企業(yè)適用的稅率計算出營業(yè)稅額，并記錄在“應交稅費——應交營業(yè)稅”的科目下即可。但在“營改增”之后，企業(yè)涉及的增值稅稅率比較復雜，會計核算難度增加，財務人員面對新的稅收政策，消化和接受程度良莠不齊，都可能會增加企業(yè)的稅收負擔。所以企業(yè)為了應對政策的改變要對現(xiàn)行的粗放式的會計核算方式進行優(yōu)化，不斷提高財務人員的專業(yè)水平，做好新舊政策之間的連接工作，做好相關的稅務籌劃。

（二）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的影響

1.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)建筑材料成本核算的影響

因增值稅是對業(yè)務增值部分進行收稅，如果要真正達到減輕稅負的目的，就要規(guī)范增值稅專用發(fā)票的獲取。然而，目前的房地產(chǎn)施工企業(yè)在購買基礎材料時，相關的商家大多數(shù)是一些小型、微型的企業(yè)，沒有辦法向購買方提供增值稅專用發(fā)票。并且有些房地產(chǎn)企業(yè)所用的這些材料都是按照5%的簡易辦法計算的增值稅，而建筑施工企業(yè)適用10%的稅率，兩者之間就出現(xiàn)5%的銷項稅率與進項稅率差，從而讓建筑施工企業(yè)稅負增加，但是建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)的上游，最終還是會把這個負擔轉嫁到房地產(chǎn)企業(yè)身上。更值得引起注意的是，往往這一部分支出在成本當中的占比很大，都在20%至30%之間，這就在很大程度上增加了企業(yè)稅負，讓“營改增”不能很好的為企業(yè)減輕稅負。

2.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)人力成本核算的影響

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中代建的建筑施工企業(yè)需要很龐大的勞動力，這也構成了房地產(chǎn)企業(yè)很大一部分的成本。為了低廉的勞動力成本，企業(yè)一般會臨時招聘農(nóng)民工或者是與勞務企業(yè)簽訂合作協(xié)議來獲取勞動力。這一部分的成本就很難取得增值稅專用發(fā)票，因為農(nóng)民為個體戶工作自然無法提供，而目前市場上的勞務企業(yè)也并沒有什么進項稅額可以抵扣的。由于增值稅專用發(fā)票的無法取得，所以房地產(chǎn)企業(yè)在面對人工成本這一塊無法抵扣成本。

（三）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金核算及票據(jù)管理的影響

1.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金核算的影響

企業(yè)一定要保障資金有與之相適應的流動性，現(xiàn)金流也成了各企業(yè)生存發(fā)展的命脈。特別是房地產(chǎn)企業(yè)，其涉及的資金項目都非常龐大并且周期運轉時間長，如若不能解決資金流轉的問題會給企業(yè)帶來巨大的傷害，發(fā)展停滯不前。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售模式大多采用“期房銷售”，所以在“營改增”以前，當企業(yè)收到客戶的預收款項時，當期便產(chǎn)生營業(yè)稅納稅義務，需要交納相應的營業(yè)稅，給企業(yè)帶來了巨大的稅收預繳的壓力。但是在“營改增”之后，由于只對產(chǎn)品增值部分交稅，而房地產(chǎn)企業(yè)幾乎僅在房地產(chǎn)開發(fā)建造時期會發(fā)生增值，產(chǎn)生進項稅額;而在后續(xù)的預售過程中產(chǎn)生的銷項稅額正好前期的進項稅額進行抵扣，所以在預售階段只需要繳納少部分的增值稅，這就可以降低房地產(chǎn)企業(yè)在預售階段的稅收壓力。

2.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)票據(jù)管理的影響

“營改增”以來，房地產(chǎn)企業(yè)實際能獲得的進項稅額的多少直接影響企業(yè)的實際稅負，而目前很多企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票的難度很大，從而影響企業(yè)進項稅款抵扣不足，而一般納稅人征稅稅率由5%提升至10%后，又提升了企業(yè)的稅負水平，此外，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇把業(yè)務外包，但其外包的建筑企業(yè)的絕大多數(shù)員工都是農(nóng)民工或是臨時無資質人員，企業(yè)在這一方面難以取得專票抵扣稅，使得企業(yè)在“營改增”之后不但沒有達到減輕企業(yè)稅負目的，相反較之前還有所增加。因此，“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)對財務票據(jù)規(guī)范合理的要求更加迫切。

（四）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅核算的影響

在“營改增”之前，成本由價款和稅款組成，而“營改增”之后，增值稅是價外稅，如果企業(yè)是一般納稅人，在獲取發(fā)票后，用發(fā)票價款也就是不含稅的價格計算成本并核算利潤，并且扣除數(shù)目的大小由取得專用發(fā)票的類型決定。由于收入、成本的計算方法的改變，企業(yè)在日常經(jīng)營活動中計算得出的應納稅所得額也發(fā)生了變化。

（五）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務報表核算的影響

關于資產(chǎn)負債表，由上述的固定資產(chǎn)入賬方式的變化，營業(yè)稅不再納入固定資產(chǎn)的成本，并且購置固定資產(chǎn)獲得的增值稅專用發(fā)票其進項稅額可以抵扣，減少了入賬價值。資產(chǎn)負債表中的資產(chǎn)總額一欄也因固定資產(chǎn)總額的減少而降低，也就在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率，從而提高了企業(yè)的財務風險。關于現(xiàn)金流量表，“營改增”會對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生不利影響。由于增值稅專用發(fā)票的取得大多都是在企業(yè)完成項目工程之后，所以在這之前企業(yè)要墊付大量的工程費用。而由上述房地產(chǎn)企業(yè)的特點可知，企業(yè)支付的每一筆款項的數(shù)額都是巨大的，這就給企業(yè)帶來了很大的資金流動壓力。關于利潤表，“營改增”之后通常房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入不包含銷項稅，這就相當于營業(yè)收入的減少，給企業(yè)收入方面的數(shù)據(jù)帶來了不可觀的因素。在以上論述中已提及房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)成本，相關建筑材料成本、勞動力成本也因增值稅專用發(fā)票的難取得而讓營業(yè)成本上升，導致利潤的降低。

三、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)影響的應對策略

（一）加強項目成本稅務籌劃

在企業(yè)運營的過程當中追求收入最大化的目標沒有錯，但是收入的增長更多的是依靠市場的活力，在這其間企業(yè)除了通過廣告等宣傳方式來拓展市場外，其他的方式對收入的影響并不大。而真正企業(yè)更多關注的是利益最大化，成本的適度對利潤來說舉足輕重。如若我們企業(yè)的財務部門能對采購項目進行充分的市場調研并結合增值稅進行稅務籌劃，對可能會產(chǎn)生的稅收和支出加以分析，盡可能地減少企業(yè)的開發(fā)成本并將建筑成本合理分攤。

（二）及時取得發(fā)票

房地產(chǎn)企業(yè)還需要在增值稅專用發(fā)票上把關，無論是購買什么材料，不要貪圖一時的小便宜就不向商家索取發(fā)票，或許作為買方的企業(yè)會因不索取發(fā)票獲得小數(shù)目的價款折扣，但這卻是因小失大的行徑。畢竟房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅金額方面是巨大的，小小的忽視可能會帶來巨大的蝴蝶效應。同時也要加強對其他業(yè)務部門發(fā)票意識的建立，積極主動地在進行經(jīng)濟活動時向供應方索取發(fā)票，并及時地交付于財務部門。財務人員還是要提高自己的會計專業(yè)素養(yǎng)，提高稅務意識，合理使用、甄別發(fā)票。

（三）做好對增值稅涉稅業(yè)務的會計處理

“營改增”后，了解增值稅的特征是最基本的工作，再根據(jù)增值稅的相關特性培養(yǎng)應有的處理反應，各部門要關注企業(yè)發(fā)生的增值稅業(yè)務并對其產(chǎn)生的過程進行詳細的記錄，處理好每一筆涉稅的金額和整理好與之相對的增值稅發(fā)票，做到專事有專票，同時還要對涉稅管理工作加以監(jiān)督，可以設立涉稅監(jiān)督小組對企業(yè)發(fā)生的涉稅經(jīng)濟活動進行監(jiān)督并對有關票據(jù)進行稽核。

（四）強化內(nèi)部會計核算管理制度

一是企業(yè)要建立科學的會計核算制度，將會計核算中的每一步驟都做好詳細的規(guī)劃，尤其是在“營改增”之后，一些發(fā)生變化的會計核算要做好事前籌劃;并且要做到專事有專人，專人有專責，落實好責任制度，這樣才能保證各項工作順利開展。二是企業(yè)要建立嚴格的內(nèi)控管理制度，用制度管理經(jīng)濟業(yè)務，規(guī)范企業(yè)的業(yè)務操作流程，對重要的業(yè)務和事項實施全方位的監(jiān)督和控制。

四、結語

“營改增”政策落地以后對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響，不僅對各行各業(yè)有積極引導作用，也對會計產(chǎn)業(yè)發(fā)展有現(xiàn)實意義?？傮w來看“營改增”在宏觀層面上確是可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負，避免了營業(yè)稅的重復征稅的問題。為了能夠讓“營改增”真正發(fā)揮實效，讓房地產(chǎn)企業(yè)提高市場熱度，各企業(yè)的財務人員要學習運用好“營改增”的內(nèi)容及實施細則，規(guī)范完善企業(yè)內(nèi)部的會計核算并使之與“營改增”相適配。（作者單位：淳安千島湖旅游集團有限公司）