吉林省養(yǎng)老地產(chǎn)項目市場化研究

張鑫蕾

[摘要]隨著我國老年人口數(shù)量的不斷增多，傳統(tǒng)的公益性養(yǎng)老巳遠遠不能滿足需求，在此情況下，市場化的養(yǎng)老地產(chǎn)營運而生。同時，隨著人口紅利的不斷消失，公益性養(yǎng)老項目的大量投入會嚴重增加政府的負擔，因此養(yǎng)老地產(chǎn)項目市場化已成為必然趨勢。本文主要以吉林省作為研究對象，對其養(yǎng)老地產(chǎn)項目的市場化問題進行了研究。首先，對當前吉林省養(yǎng)老的現(xiàn)狀進行概括和總結;其次，對吉林省養(yǎng)老地產(chǎn)市場化存在的問題進行了深入分析;最后，在借鑒相關理論成果的基礎上，從政府、開發(fā)商和消費者三個方面，提出了吉林省養(yǎng)老地產(chǎn)項目市場化的意見和建議。

[關鍵詞]養(yǎng)老地產(chǎn);市場化;吉林省

文章編號：2095-4085（2019）03-0081-01

1吉林省養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析

近年來，吉林省人口老齡化現(xiàn)象嚴重，截止至2017年底，全省養(yǎng)老機構還不到3000家，所能提供的床位總數(shù)僅為16.2萬張，平均為每千名老年人提供的床位數(shù)量僅為45張，已遠遠不能滿足吉林省老年人和諧養(yǎng)老的需求。

2吉林省養(yǎng)老地產(chǎn)市場化存在的問題

2.1市場力量參與積極性不足

由于企業(yè)融資困難、經(jīng)營管理模式不健全等各方面的原因，大多企業(yè)對于養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏興趣。據(jù)調(diào)查得知，吉林省福利性的公辦養(yǎng)老機構收費標準一般在每月800元左右，但為了支付巨大的成本支出，民營養(yǎng)老機構的收費標準只能維持在每月2000元以上，較大的費用差距，導致不少民辦養(yǎng)老機構存在“床等人”的情況，更是嚴重削弱了市場力量參與養(yǎng)老地產(chǎn)的積極性。

2.2養(yǎng)老模式較為單一

我國養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式主要分為出售型、租賃型和售賃結合型三種模式，各個不同的模式各有優(yōu)缺點。但在吉林省，運營模式卻是較為單一，大多是以養(yǎng)老機構的租賃型為主，對于養(yǎng)老機構來說，這種運營模式成本較低，風險較小，但對于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商來說，由于資金回收周期較長，因此給資金的流轉(zhuǎn)帶來了巨大壓力。

2.3缺少金融體系的支撐

養(yǎng)老地產(chǎn)項目帶有一定的公益性，需要得到金融體系的支撐。但從目前情況來看，盡管吉林省出臺了一系列的扶持政策，但卻很少得到具體的落實，政府主導作用發(fā)揮不足，導致養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商與政府機構以及金融機構缺乏密切的合作，投資壓力較大，因此難以將全部精力投入到養(yǎng)老地產(chǎn)的項目開發(fā)中來。

2.4管理服務體系不完善

養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)，涉及到規(guī)劃、設計、營銷等多個方面，因此需要在各方面建立完善的管理和服務體系。但在吉林省，卻是存在運營管理服務體系不完善的問題，主要表現(xiàn)如下。首先，開發(fā)商方面，政府在用地，規(guī)劃等方面的服務體系不完善，導致開發(fā)商難以快速，便捷的得到各種支持;其次，運營商方面，由于缺乏專業(yè)人才，工作人員服務意識和能力不強，養(yǎng)老服務缺乏吸引力，導致不少養(yǎng)老機構存在“床等人”的現(xiàn)象，從而導致養(yǎng)老機構在購買或租賃養(yǎng)老地產(chǎn)時存在顧慮，更是給開發(fā)商帶來了巨大的壓力。

3吉林省養(yǎng)老地產(chǎn)市場化的建議

3.1政府要加大支持力度

根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)高投資，慢回收的特點，政府應該加大支持力度。在用地規(guī)劃和審批方面要給與一定的支持，盡可能降低開發(fā)商拿地的時間成本和資金成本;同時政府應充分發(fā)揮主導作用，建立完善的養(yǎng)老地產(chǎn)金融支持體系，在資金方面給開發(fā)商較大的支持。

3.2開發(fā)商要明確市場定位

盡管養(yǎng)老地產(chǎn)是一個“大蛋糕”，但如果缺乏明確的市場定位，會導致開發(fā)商投資并不能取得明顯收益。養(yǎng)老地產(chǎn)的主要消費者是廣大的老年人口，老年人口缺乏穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，對于養(yǎng)老項目的費用有著較高的要求，因此開發(fā)商在進行項目開發(fā)時，要首先對本地的養(yǎng)老市場進行深入調(diào)研，明確養(yǎng)老地產(chǎn)的市場定位，盡可能考慮大多數(shù)老年人對養(yǎng)老成本的資金需求和對建筑設計的外觀需求。

3.3消費者要轉(zhuǎn)變養(yǎng)老觀念

首先，要改變傳統(tǒng)的居家型養(yǎng)老觀念。居家型養(yǎng)老模式，盡管有著成本低的優(yōu)勢，但同樣有著服務體系不完善、保障措施不到位等問題，而市場化的養(yǎng)老模式，在服務質(zhì)量、保障能力等方面有著不可替代的獨特優(yōu)勢;其次，消費者要配合養(yǎng)老地產(chǎn)的運營。對于養(yǎng)老地產(chǎn)項目來說，除了基本的食宿設施外，還需要配備一系列的公共設施，公共設施的購買和維護需要支付較高的成本，這就需要消費者密切配合，愛護公共設施，從而共同營造良好的生活環(huán)境。

4結語

由于越來越多的年輕人選擇在外地工作，沒有足夠的時間和精力照顧老人，傳統(tǒng)的居家型養(yǎng)老模式已不能滿足老年人的養(yǎng)老需求。同時，隨著人口紅利的逐漸消失，單純依靠政府進行投資會極大增加政府財政壓力，在此情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場化已成為必然趨勢。要推動養(yǎng)老地產(chǎn)的市場化，需要政府、開發(fā)商和消費者共同努力，不斷為養(yǎng)老地產(chǎn)項目的市場化提供各種支持和保障。

參考文獻：

[1]楊清哲.吉林省人口老齡化問題研究[J].行政與法，2013，（09）.

[2]衣保中，張鳳龍吉林省人口老齡化的特點及其對策[J].人口學刊，2008，（06）.

[3]李雪，栗景順.吉林省養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及對策研究[J].勞動保障世界，2013，（10）.