當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在的問題與對策探討

徐勇彪

房地產(chǎn)行業(yè)不僅僅關(guān)系著產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟的建設(shè)，同時其也關(guān)系著人們的基本生活保障，因此對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我們必須要予以高度的關(guān)注和重視。在前一階段的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，我國取得了較為理想的成果，一方面房地產(chǎn)市場越來越健全、規(guī)范，另一方面社會經(jīng)濟水平也在房地產(chǎn)的帶動下顯著提升。但房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈較長、涉及面廣、資金需求量大，而且牽扯到了非常多的社會利益主體、利益關(guān)系，所以在我國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的發(fā)展中，必然會存在一些問題，對此我們應(yīng)當(dāng)做出正確、科學(xué)的應(yīng)對，有效的解決問題，推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康、平穩(wěn)、長遠的發(fā)展，這樣才能使房地產(chǎn)行業(yè)在我國的產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟以及民生建設(shè)中，發(fā)揮出更加積極的作用。

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在的問題

改革開放之后，我國的現(xiàn)代房地產(chǎn)市場才開始逐漸的建立了起來，雖然只經(jīng)過了幾十年的發(fā)展，但是我國房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)前已經(jīng)取得了相當(dāng)顯著的發(fā)展成果，不過客觀來講的話，在我國當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展當(dāng)中，還存在著一些不容忽視的問題亟待解決。

（一）房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟區(qū)域發(fā)展不均衡

由于歷史、地理位置以及早期國家政策的影響，所以區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不均衡的現(xiàn)象在我國普遍存在，而我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不均衡的最突出表現(xiàn)，便集中在房地產(chǎn)行業(yè)上。例如沿海或經(jīng)濟發(fā)達的城市，尤其是以北、上、廣、深為代表的一線城市，其房價水平一路高歌猛進，和三四線城市及小城鎮(zhèn)房價拉開了非常大的差距，甚至不可相互比較。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因很多，最根本的就是區(qū)域之間經(jīng)濟發(fā)展的不平衡。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的狀況息息相關(guān)，北上廣深能夠提供更多的資源和更多的機會，導(dǎo)致有才能有夢想的年輕人大量地聚集在這些地方，他們受惠于新興行業(yè)的發(fā)展，進而具備了更強的經(jīng)濟能力。這些人助推地方經(jīng)濟的發(fā)展的同時，也引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)過快過熱發(fā)展，導(dǎo)致房價的持續(xù)增長。而三四線城市及小城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展落后引發(fā)的馬太效應(yīng)，使得地區(qū)房價與一線城市房價差距越拉越大，這是房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域發(fā)展不均的重要原因。我國房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域發(fā)展不均，不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的問題，同時也是我國整體經(jīng)濟建設(shè)、社會公平建設(shè)，所面臨的一大問題，需要引起我們的首要關(guān)注。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的投資結(jié)構(gòu)欠缺合理性

房地產(chǎn)行業(yè)對資金的需求量非常大，需要大量的投資才能有效驅(qū)動，而現(xiàn)目前我國卻存在著房地產(chǎn)行業(yè)投資結(jié)構(gòu)欠缺合理性的問題。如不論是開發(fā)商還是普通的個人，他們對于房地產(chǎn)的建設(shè)投資、購買投資，很大一部分的資金都來自于銀行的貸款。對于個人來說，貸款按揭住房其實是正?，F(xiàn)象，在高房價壓力下，作為普通的社會群眾，大多只能選擇貸款按揭。但是對于開發(fā)商來說，在建設(shè)過程當(dāng)中，過多的貸款投資，就并不正常，如果市場不穩(wěn)定，就會引起自身的財務(wù)風(fēng)險，并且“羊毛出在羊身上”，貸款的成本最終都會在漲在房價中，買單的依然是普通大眾，增加大眾的經(jīng)濟壓力。同時，當(dāng)前我國的投資市場產(chǎn)品已經(jīng)較為豐富，但是大多數(shù)的投資，都集中在房地產(chǎn)投資上，在其他方面的投資明顯更少，這也是極不合理的，對于個人來講這會增加投資風(fēng)險，對于市場來說這又會抬高異常的房價。

（三）房價過高的問題突出

房價過高，是我國房地產(chǎn)行業(yè)不容回避和忽視的一大問題，改革開放以來，現(xiàn)代房地產(chǎn)市場建立起來之后，我國的房價就一路高漲，不僅僅是一二線城市的房價“突飛猛進”，其他次線城市的房價同樣也增長迅速。從一方面來講，高房價確實帶動了經(jīng)濟的建設(shè)，但是從另一方面來講，這卻會引起諸多的社會矛盾，因為過高的經(jīng)濟房價與我國的社會經(jīng)濟收入是不成正比的，會給很多人帶來巨大的經(jīng)濟壓力，形成泡沫經(jīng)濟。針對這樣的情況，雖然國家也采取了一定的調(diào)控政策，但是依舊是漲得多、降得少，房價居高不下。

（四）社會的保障性住房建設(shè)成果不理想

房屋是民生的根本，只有解決了住房問題，民生才能有最基本的保障。我國的房地產(chǎn)行業(yè)雖然發(fā)展迅速，但是這僅限于市場經(jīng)濟價值更高的商品房，以真正滿足社會民生需求的保障性住房建設(shè)卻還非常的落后，當(dāng)然這與我國推行保障性住房政策的時間較晚也有關(guān)系，不過就現(xiàn)狀來看，我國對于保障性住房的建設(shè)積極性也依然不是很高，而且在管理方面存在著諸多的問題。如當(dāng)前我國保障性住房的購買關(guān)系結(jié)構(gòu)較為混亂，當(dāng)前我國社會家庭的經(jīng)濟收入還不能得到準(zhǔn)確的統(tǒng)計，而保障性住房的供給又是必須要考慮到家庭經(jīng)濟收入情況的，這就可能讓一些人有機可乘，通過造假、撒謊、走后門等方式，享受到保障性住房政策，而其他一些真正經(jīng)濟收入較低的社會家庭，卻難以得到保障性住房。還有就是很多地方的保障性住房建設(shè)戶型規(guī)劃不合理，要么過于緊小，要么過大，甚至還出現(xiàn)了一些復(fù)式超大戶型。

（五）社會的市場消費觀念需要轉(zhuǎn)變

在傳統(tǒng)的思想觀念影響下，我國大眾對于住房有著一種特殊的情結(jié)，認為有了安身之所，才能成家立業(yè)。所以在所有的市場消費選項中，大眾所真正優(yōu)先考慮的必然是住房，這是受我國傳統(tǒng)思想、文化影響而出現(xiàn)的一種市場消費觀念。對于那些對住房真正具有剛性需求的人來說，這樣的消費觀念其實并無不妥，但是如前文當(dāng)中所提到的，當(dāng)前我國已經(jīng)有很多的人將購房當(dāng)做是了一種投資、增值的途徑，即使是在自身剛性住房需求得到了滿足之后，依然還會優(yōu)先選擇購房消費，如此的消費觀念便是極其不合理的。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展對策

針對上述當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在的問題，我們應(yīng)當(dāng)針對性的采取以下策略予以積極的應(yīng)對。

（一）推進房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域均衡發(fā)展

解決當(dāng)前問題的第一個對策，就是要以地方經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)實狀況為指引，強調(diào)全國視野之內(nèi)的宏觀調(diào)控。當(dāng)前和未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，我國地區(qū)發(fā)展不平衡不協(xié)調(diào)的問題將持續(xù)存在，而由此帶來的房地產(chǎn)行業(yè)在各個地區(qū)之間發(fā)展的不平衡性也是一個必須要面對的問題。這樣的現(xiàn)實狀況之下，應(yīng)著眼于我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)、著眼于縮小地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展差異，緩解大城市過快發(fā)展所導(dǎo)致的“大城市病”。各個地區(qū)應(yīng)該以地方經(jīng)濟發(fā)展為指引，吃透國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的同時，針對地區(qū)發(fā)展不同的現(xiàn)實狀況來對地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進行有針對性的、卓有成效的調(diào)控，推進我國房地產(chǎn)行業(yè)整體實現(xiàn)區(qū)域均衡發(fā)展，將不同區(qū)域的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展差異保持在合理的范圍內(nèi)。

（二）加強對房地產(chǎn)行業(yè)的市場監(jiān)控體

現(xiàn)目前，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)的市場管理雖然越來越嚴格，但力度仍需進一步加強。從當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場監(jiān)控需求來看，我們重點應(yīng)當(dāng)依據(jù)收入劃分投資規(guī)模來加強對房地產(chǎn)的投資管理，加強對二級房產(chǎn)市場的管理，防炒房囤房，同時大力開發(fā)保障性住房以調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。并且，要強化對金融的監(jiān)管、引導(dǎo)，加強對房地產(chǎn)開放商以及其他相關(guān)利益主體的審計檢查，嚴格貸款信用管理，嚴防出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫。

（三）科學(xué)、合理的調(diào)控房價

整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，離不開國家的宏觀調(diào)控。就我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，我國還應(yīng)當(dāng)進一步強化宏觀調(diào)控力度，并提高宏觀調(diào)控的科學(xué)性，目標(biāo)是要控制好房價，既不能再無限制的陡增，當(dāng)然也不能出現(xiàn)暴跌，這兩種情況對于我國房地產(chǎn)行業(yè)以及整體市場經(jīng)濟來說，都是不利的。再者，是需要有效的平衡供需，遏制房地產(chǎn)投資的增長，使更多有剛性需求的人，能更加順利的購得住房。

（四）提高保障下住房建設(shè)力度

房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)與發(fā)展，應(yīng)當(dāng)以民生為先。當(dāng)前乃至未來較長的一段時間內(nèi)，我國都應(yīng)當(dāng)重視并切實做好保障下住房的建設(shè)工作，這雖然不能直接提升房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟，但是卻可以從其他方面提高內(nèi)需，使我國的市場經(jīng)濟得到更加平衡的發(fā)展。為此，我們首先是應(yīng)當(dāng)通過政策性的引導(dǎo)和要求，增加保障性住房建設(shè)數(shù)量，加快保障性住房的建設(shè)速度，盡快滿足低收入家庭的住房需求;其次是要加強對保障性住房的分配管理，嚴格對保障性住房的資質(zhì)審核，一定要防止有人鉆漏洞，保證保障性住房可以達到真正需要的人手上;還有一點就是要優(yōu)化保障性住房的設(shè)計，不論是選址、整體布局還是室內(nèi)格局，都要以人性化、實用化為標(biāo)準(zhǔn)。

（五）做好市場消費的教育、引導(dǎo)工作

除了上面所提到的幾點之外，我們還需要認識到，過于的依靠房地產(chǎn)，并不能使我國的經(jīng)濟走多遠，在社會的住房需求基本得到滿足之后，房地產(chǎn)經(jīng)濟肯定會趨于平緩。因此，不論是為了開辟新的市場消費與投資空間，還是防止過度投資導(dǎo)致房價不正常升高，我國都應(yīng)當(dāng)加強對市場消費與投資的引導(dǎo)，逐漸轉(zhuǎn)變大眾的消費與投資觀念，使大家能夠更加理性和多樣化的進行投資。

三、結(jié)語

對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展，我們必須要予以高度的關(guān)注和重視。應(yīng)當(dāng)客觀的分析和認識當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在的問題，并采取針對性的科學(xué)應(yīng)對策略，妥善的解決好問題，從而推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康、平穩(wěn)、長遠發(fā)展，并帶動我國社會經(jīng)濟、民生水平的提升。（作者單位：內(nèi)蒙古雙欣環(huán)保材料股份有限公司）