商業(yè)銀行開(kāi)展住房租賃融資需警惕五大風(fēng)險(xiǎn)

文／楊洪坤

黨的十九大報(bào)告明確指出“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，并明確了加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。隨后，有關(guān)住房租賃的鼓勵(lì)政策頻出，中國(guó)住宅租賃行業(yè)超速增長(zhǎng)。但住房租賃貸款前期成本投入大、利潤(rùn)回報(bào)率不高、回報(bào)周期長(zhǎng)也一直是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的主要障礙。對(duì)于住房租賃市場(chǎng)，商業(yè)銀行一方面要積極響應(yīng)政府的號(hào)召，支持住房租賃業(yè)務(wù)持續(xù)、有效地健康發(fā)展；另一方面要直面近期住房租賃市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題,給銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。如何做好客戶(hù)選擇、加強(qiáng)客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)特征的研究，做好風(fēng)險(xiǎn)控制措施的安排，使得銀行信貸資金有效、安全地分配至住房租賃市場(chǎng)中，是亟需解決的問(wèn)題。

“商業(yè)銀行在開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)時(shí)，要積極響應(yīng)號(hào)召，加快推進(jìn)住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展，但不應(yīng)忽視過(guò)程中不斷出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。應(yīng)正面積極面對(duì)，不能只看風(fēng)險(xiǎn)，因噎廢食，也不能無(wú)視風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

上海市房屋租賃市場(chǎng)政策利好頻出

上海“十三五”計(jì)劃提出，培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，大幅增加租賃住房供應(yīng)，促進(jìn)購(gòu)租并舉住房體系建設(shè)?！笆濉睍r(shí)期提出了“新增租賃住房4250萬(wàn)平方米、約70萬(wàn)套”的發(fā)展目標(biāo)。隨后，2017年7月，上海在全國(guó)率先推出純租賃住房用地。數(shù)據(jù)顯示，從2017年7月至2018年底成交的57塊租賃住房用地，至少提供了51679套新建租賃房源。

上海土地資源緊缺，嚴(yán)重制約租賃住房建設(shè)。建設(shè)用地按正常的供應(yīng)渠道難以解決，必須拓寬思路。根據(jù)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（國(guó)土資發(fā)【2017】100號(hào)）的規(guī)定，上海決定在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房。2018年10月22日，經(jīng)松江區(qū)人民政府批準(zhǔn)，華潤(rùn)置地控股有限公司全資子公司以起始價(jià)12503萬(wàn)元競(jìng)得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)集體土地試點(diǎn)地塊。這是上海市首次通過(guò)土地市場(chǎng)推出集體土地入市建設(shè)租賃住房項(xiàng)目。

鑒于上述利好政策，各大實(shí)力健將搶灘上海住房租賃市場(chǎng)。

根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《2018年中國(guó)住房租賃白皮書(shū)》，2018年是我國(guó)租賃行業(yè)超速增長(zhǎng)的一年，一線(xiàn)城市新開(kāi)公寓門(mén)店數(shù)量同比增速高達(dá)35%。

上海住房租賃市場(chǎng)中，有傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商，主要以龍湖、萬(wàn)科、綠地等大型房企集團(tuán)出資成立的、專(zhuān)業(yè)從事住房租賃的子公司為主，并已在市場(chǎng)初步創(chuàng)出品牌，如冠寓、銘寓、泊寓等。同時(shí)，也有上海張江集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)、浦東開(kāi)發(fā)集團(tuán)、莘莊工業(yè)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展有限公司、嘉定新城發(fā)展有限公司等一些國(guó)有企業(yè)，他們成為重要主體積極參與引導(dǎo)租賃市場(chǎng)發(fā)展。如上海地產(chǎn)集團(tuán)作為上海租賃住房市場(chǎng)的主力軍，提出在未來(lái)五年在17塊地、2萬(wàn)套房的基礎(chǔ)上，做到5萬(wàn)-8萬(wàn)套租賃住房。

與此同時(shí)各家商業(yè)銀行也積極響應(yīng)號(hào)召，加快推進(jìn)住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展。

在融資模式上，商業(yè)銀行主要通過(guò)設(shè)立住房租賃支持貸款、住房租賃購(gòu)買(mǎi)貸款、購(gòu)房租賃經(jīng)營(yíng)貸款、購(gòu)房租賃抵押貸款以及住房租賃質(zhì)押貸款，滿(mǎn)足了住房租賃企業(yè)在房源建設(shè)、購(gòu)買(mǎi)、運(yùn)營(yíng)管理、盤(pán)活資產(chǎn)等環(huán)節(jié)的資金需求。

另外，長(zhǎng)租公寓具有“租金收入穩(wěn)定、運(yùn)營(yíng)模式清晰”的特點(diǎn)，符合資產(chǎn)證券化對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的相關(guān)要求。因此，商業(yè)銀行在租金或租金收益權(quán)ABS/ABN、REITS等業(yè)務(wù)模式上展開(kāi)探索，實(shí)現(xiàn)了與住房租賃市場(chǎng)和客戶(hù)需求的有效對(duì)接。建設(shè)銀行還專(zhuān)門(mén)成立了上海建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司子公司，與上海市分行業(yè)務(wù)緊密結(jié)合，在住房租賃業(yè)務(wù)方面建立客戶(hù)聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、房源聯(lián)動(dòng)推廣、“C to C”聯(lián)動(dòng)等模式，全方位展開(kāi)住房租賃支持業(yè)務(wù)。

住房租賃市場(chǎng)面臨新挑戰(zhàn)

在經(jīng)歷了跑馬圈地的幾年規(guī)模擴(kuò)張后，住房租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出了一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與收益并存的兩難境地。

2018年，上海寓見(jiàn)、杭州鼎家等多個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌爆雷。2019年，朗詩(shī)、遠(yuǎn)洋等房企剝離了長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，萬(wàn)科、碧桂園、世聯(lián)行等也已暫緩旗下長(zhǎng)租公寓的擴(kuò)張。

由此可見(jiàn)，住房租賃市場(chǎng)面臨著許多問(wèn)題：一是，住房租賃的經(jīng)營(yíng)模式自身存在收房成本高、租金回報(bào)周期長(zhǎng)、缺乏造血方式、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重等問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。為了擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，住房租賃企業(yè)一方面高價(jià)收房，一方面要保持高出租率，這讓部分長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)期處于薄利甚至虧損的狀態(tài)。資產(chǎn)收益低，回報(bào)周期長(zhǎng)，而融資成本高，這在很大程度上限制了企業(yè)快速做大的可能性，激烈的競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)導(dǎo)致部分企業(yè)出局。

二是，在市場(chǎng)發(fā)展初期，參與主體為搶占份額，快速壯大規(guī)模，非理性擴(kuò)張、違規(guī)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題較為突出。在擴(kuò)張房源的過(guò)程中，就不可避免的會(huì)出現(xiàn)空置率過(guò)高、經(jīng)營(yíng)虧損，以及資金鏈緊張等問(wèn)題。前期投入資金較大，實(shí)現(xiàn)盈利至少需要5年以上，運(yùn)營(yíng)商如不能妥善安排，度過(guò)前期運(yùn)營(yíng)的困難期，也將造成其資金鏈斷裂。

住房租賃市場(chǎng)五大融資風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

面對(duì)近期出現(xiàn)住房租賃頻發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行參與住房租賃市場(chǎng)也面臨了一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如何做好客戶(hù)選擇，加強(qiáng)客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)特征的研究，做好風(fēng)險(xiǎn)控制措施的安排，使得銀行信貸資金有效、安全地分配至住房租賃市場(chǎng)中，是亟需解決的問(wèn)題。在推進(jìn)住房租賃業(yè)務(wù)的同時(shí)，商業(yè)銀行針對(duì)目前住房租賃市場(chǎng)遇見(jiàn)的新挑戰(zhàn)，亟需關(guān)注如下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

1、“偏高”風(fēng)險(xiǎn)

綜合考察市場(chǎng)上正在建設(shè)中的重資產(chǎn)租賃住房項(xiàng)目，以及基本成型的輕資產(chǎn)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，基本上都存在成本偏高的現(xiàn)象。其中，重資產(chǎn)項(xiàng)目成本偏高主要體現(xiàn)在房屋成本，也就是租賃住房在初始購(gòu)買(mǎi)或建造時(shí)的購(gòu)置成本或?qū)嶋H投資總成本。當(dāng)前過(guò)高的地價(jià)和房?jī)r(jià)也大大提高了建造或購(gòu)買(mǎi)租賃住房的成本。輕資產(chǎn)項(xiàng)目成本偏高主要在于裝修成本和管理成本。

此外，應(yīng)審慎關(guān)注短期內(nèi)為擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)?？焖贁U(kuò)張而進(jìn)行高杠桿融資的客戶(hù)。在房租上漲預(yù)期之下，巨額的信貸、信托、海外資金紛紛涌入租賃市場(chǎng)，甚至一些險(xiǎn)資、理財(cái)資金也違規(guī)“借道”，以各種名目進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，最終個(gè)人也不惜加杠桿、偽造收入甚至借信用貸殺入住房租賃。

2、“偏低”風(fēng)險(xiǎn)

第一太平戴維斯華北地區(qū)研究部負(fù)責(zé)人指出，長(zhǎng)租業(yè)務(wù)融資利率基本在5%以上，而長(zhǎng)租公寓的回報(bào)率僅為1%-3%，一線(xiàn)城市普遍低于2%。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以我國(guó)租賃住房市場(chǎng)較為活躍的一線(xiàn)城市為例，上海的租售比為1.9%。過(guò)低的租售比一方面體現(xiàn)在房?jī)r(jià)超過(guò)合理水平，另一方面體現(xiàn)在租金低于合理水平。

另外，按照《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》，上海常住人口到2035年將控制在2500多萬(wàn)人左右。也就是說(shuō)，按照上海市2018年末常住人口2415.27萬(wàn)人計(jì)算，人口年均增長(zhǎng)0.18%。而全市房地產(chǎn)的供應(yīng)一直在不斷增長(zhǎng)。2018年，上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4033.92億元，同比增長(zhǎng)4.6%。而目前市場(chǎng)上在對(duì)住房租賃還款現(xiàn)金流測(cè)算假設(shè)房租將持續(xù)上漲的可行性值得商榷。

3、“名不正、言不順”風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于在原工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、商辦等非住宅用地上新建租賃住房時(shí)要關(guān)注用地性質(zhì)或用途是否轉(zhuǎn)變，是否按照當(dāng)?shù)毓芾碚呗男邢鄳?yīng)程序，需要補(bǔ)簽用于住房租賃用途的土地出讓合同并補(bǔ)繳土地出讓金等費(fèi)用。

此外，如借款人為非項(xiàng)目公司，既有日常經(jīng)營(yíng)，又有其他建設(shè)項(xiàng)目，涉及資金往來(lái)眾多，要采取一定的措施確保住房租賃項(xiàng)目建設(shè)期資金不被挪用。

4、“重復(fù)”風(fēng)險(xiǎn)

要避免不同產(chǎn)品的疊加形成重復(fù)融資：客戶(hù)在存量項(xiàng)目貸款時(shí)包含部分裝修費(fèi)用的，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)融資需求測(cè)算時(shí)，應(yīng)扣除前期已投入的裝修改建貸款。

對(duì)租賃住房所有權(quán)人已申請(qǐng)住房租賃抵押貸，租賃住房經(jīng)營(yíng)權(quán)人不得同時(shí)以同一項(xiàng)目申請(qǐng)住房租賃質(zhì)押貸，避免不同借款人利用同一項(xiàng)目重復(fù)融資。

部分集體用地存在無(wú)權(quán)屬證明、無(wú)租賃住宅認(rèn)定證明等，項(xiàng)目本身隱藏著一定的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)隱患。如某住房租賃經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)，由于可租賃房產(chǎn)在對(duì)外租賃前已全部抵押給他行進(jìn)行融資，租賃關(guān)系無(wú)法對(duì)抗已登記的抵押權(quán)，存在較大權(quán)屬瑕疵。

5、“不確定因素”風(fēng)險(xiǎn)

首先，集體建設(shè)用地租賃房建設(shè)融資的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，強(qiáng)制拍賣(mài)尚需補(bǔ)交土地出讓金才能成交，而補(bǔ)交的數(shù)額為不確定因素，無(wú)法按照目前的價(jià)值來(lái)估算。為抵押價(jià)值的判斷帶來(lái)一定的不確定性。

其次，由于項(xiàng)目歷時(shí)期限久，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及裝修標(biāo)準(zhǔn)未來(lái)進(jìn)一步提高、項(xiàng)目建設(shè)期延長(zhǎng)、設(shè)計(jì)方案變動(dòng)、人工和材料費(fèi)用上漲等情況的發(fā)生，可能存在項(xiàng)目超投資風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)銀行在開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)時(shí)，要積極響應(yīng)號(hào)召，加快推進(jìn)住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展，但不應(yīng)忽視過(guò)程中不斷出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。應(yīng)正面積極面對(duì)，不能只看風(fēng)險(xiǎn)，因噎廢食，也不能無(wú)視風(fēng)險(xiǎn)。

在實(shí)際工作中，要充分認(rèn)識(shí)加快推進(jìn)住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的必要性；對(duì)項(xiàng)目要有清醒的判斷能力，堅(jiān)持實(shí)質(zhì)性獨(dú)立風(fēng)險(xiǎn)判斷，有的放矢，擇優(yōu)支持；提升專(zhuān)業(yè)化研究，拓展風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)能力；堅(jiān)持及時(shí)跟進(jìn)最新住房租賃政策及業(yè)務(wù)動(dòng)態(tài)，以發(fā)展的眼光看問(wèn)題。