城市進(jìn)入存量提升階段 城市更新改造成主戰(zhàn)場

文／林小昭

近年來，大城市發(fā)展逐漸由增量擴(kuò)張向存量提升轉(zhuǎn)變。

國家發(fā)改委等15部門日前聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于推動(dòng)先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)深度融合發(fā)展的實(shí)施意見》提出，要鼓勵(lì)地方創(chuàng)新用地供給，盤活閑置土地和城鎮(zhèn)低效用地，實(shí)行長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合等供應(yīng)方式，保障兩業(yè)融合發(fā)展用地需求。

盤活存量土地和低效用地，加快存量提升，也成為許多城市發(fā)展的重要方向。在廣東順德，以村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造為突破口，順德目前已完成改造面積1.6萬畝，今年要完成超2萬畝的改造目標(biāo)，而村級(jí)工業(yè)園改造完畢后騰出的13.5萬畝，將為高端制造業(yè)發(fā)展騰出空間。

11月5日，深圳召開產(chǎn)業(yè)用地全球推介計(jì)劃新聞發(fā)布會(huì)，宣布將一次性集中推出30平方公里產(chǎn)業(yè)用地，總共25宗地。深圳此輪向全球推介的產(chǎn)業(yè)用地全部來自土地整備，通過集中資源、集中力量、集中智慧，創(chuàng)新“規(guī)模整備、一體規(guī)劃、連片開發(fā)”實(shí)施模式。

根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，目前深圳全市有工業(yè)區(qū)約7200個(gè)，平均規(guī)模3.6公頃，平均毛容積率1.4、平均建筑層數(shù)4層，近90%分布在原特區(qū)外；目前全市清查出的已批未建土地達(dá)到564宗，面積11.9平方公里，其中出讓10年以上未建宗地398宗，面積869公頃。除此之外，深圳還梳理出有潛力的低效用地約300平方公里。這一連串的數(shù)字意味著，深圳的國土空間潛力巨大，只待挖掘。

華南城市研究會(huì)會(huì)長、暨南大學(xué)教授胡剛對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，經(jīng)過幾十年的快速發(fā)展，珠三角的土地開發(fā)空間已經(jīng)日趨飽和，在嚴(yán)格的農(nóng)田和生態(tài)保護(hù)線以及大城市劃定城市邊界的情況下，今后新增建設(shè)用地將較為有限，占比也會(huì)下降。相比之下，存量土地的改造提升對(duì)城市拓展發(fā)展空間十分重要，未來存量土地的改造會(huì)占據(jù)大城市建設(shè)用地的主要部分。

在廣州，今年8月，廣州市發(fā)布村級(jí)工業(yè)園整治提升的實(shí)施意見，提出要通過淘汰關(guān)停一批、功能轉(zhuǎn)換一批、改造提升一批，分批次有步驟進(jìn)行村級(jí)工業(yè)園整治提升，創(chuàng)新村級(jí)工業(yè)園整治提升工作的體制機(jī)制，強(qiáng)化環(huán)境及安全整治，淘汰污染及落后產(chǎn)能；全面提升村級(jí)工業(yè)園的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及單位產(chǎn)出；提高土地集約節(jié)約利用效率，完善區(qū)域市政基礎(chǔ)及公共服務(wù)設(shè)施。

珠三角的發(fā)展也是我國大中城市發(fā)展的一個(gè)縮影。把城市有限的存量土地資源進(jìn)行提升、擴(kuò)容，實(shí)現(xiàn)更加集約化的發(fā)展，這也是今后大中城市發(fā)展的思路。

此前10月19日，在由中國城市規(guī)劃學(xué)會(huì)和重慶市政府主辦的2019中國城市規(guī)劃年會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長黃艷表示，我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%，城市建設(shè)的重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)入對(duì)存量的提質(zhì)增效階段，對(duì)城市建成區(qū)的改造提質(zhì)，已經(jīng)成為主要工作內(nèi)容。

在這個(gè)過程中，各地正加快城市更新改造的步伐，城市更新改造也蘊(yùn)含著巨大的市場空間，吸引各大企業(yè)進(jìn)入。

以龍光地產(chǎn)為例，截至2019年6月末，龍光地產(chǎn)3200億元舊改貨值中，深圳占比最高達(dá)到930億元。而就類型結(jié)構(gòu)來看，在龍光地產(chǎn)的總舊改貨值中，舊廠占比為60%，舊村占比為40%。

佳兆業(yè)集團(tuán)控股戰(zhàn)略官、戰(zhàn)略研究院院長劉策在第五屆中國城市鎮(zhèn)運(yùn)營商大會(huì)上表示，低效土地需要更新的模式體現(xiàn)其價(jià)值。當(dāng)前大灣區(qū)各城因地制宜不斷完善城市更新政策，均以“存量規(guī)劃”為主要內(nèi)容。一方面嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地的總量，鼓勵(lì)盤活存量資產(chǎn)釋放優(yōu)質(zhì)土地資源；另一方面加大政策扶持力度助推“工改工”發(fā)展，加快城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉表示，未來大城市新增的土地指標(biāo)將不斷減少，更多的將是存量土地的再升級(jí)再改造。存量土地的改造，會(huì)釋放城市發(fā)展所需要的空間，也會(huì)提升大中城市整體的容積率。

此前10月24日，萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮在談房地產(chǎn)市場應(yīng)如何建立長效機(jī)制時(shí)表示，當(dāng)前國內(nèi)大城市的土地開發(fā)率大部分低于25%，且存在土地用途供應(yīng)錯(cuò)配問題。他建議大城市、核心城市、特大城市的土地開發(fā)率應(yīng)該提升到60%。