物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)管理分析

馮華

摘 要：物業(yè)管理公司主要經(jīng)營內(nèi)容為小區(qū)日常物業(yè)管理運(yùn)營，以及維護(hù)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施，為小區(qū)業(yè)主日常生活提供服務(wù)，物業(yè)管理對人們的日常生活有著直接的影響，加強(qiáng)對企業(yè)財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)的管理，可促進(jìn)物業(yè)管理公司服務(wù)水平的提升，從而在競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理公司? 財(cái)務(wù)管理? 風(fēng)險(xiǎn)管理

國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，及業(yè)主對物業(yè)管理水平要求的不斷提高，推進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)步，使得物業(yè)行業(yè)競爭變得更加激烈，物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理即對資金運(yùn)行設(shè)施有效管控，包括投資融資、固定資產(chǎn)管理、租金收入等多個(gè)項(xiàng)目，其面臨的主要為財(cái)務(wù)、經(jīng)營及市場開拓等方面風(fēng)險(xiǎn)，分析財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)管理中的問題，可促進(jìn)公司不斷改善經(jīng)營中的不足之處，提升整體管理水平，促進(jìn)公司健康發(fā)展。

一、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理

物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理主要是對資金運(yùn)行進(jìn)行管理，包括資金籌集管理、固定資產(chǎn)租金管理、出租房租金管理、租金收支管理、服務(wù)管理費(fèi)管理、流動(dòng)資金管理、專用資金管理、資金分配管理、收支匯總平衡管理等。物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理任務(wù)是在加強(qiáng)預(yù)算編制及管理同時(shí)，做好收費(fèi)工作，管理服務(wù)費(fèi)用、押金、水電費(fèi)等各種款項(xiàng)是公司資金的主要來源，選擇適合公司模式的費(fèi)用收取方式，強(qiáng)化資金管理效率;通過做好投資管理，對各項(xiàng)支持進(jìn)行嚴(yán)格控制，保證物業(yè)公司的正常運(yùn)行，充分發(fā)揮資金效果;并且積極組織資金，開拓經(jīng)營市場，不斷尋找新的生長點(diǎn)，形成競爭優(yōu)勢;還要加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析及經(jīng)濟(jì)核算，節(jié)約經(jīng)營成本，對各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)執(zhí)行情況進(jìn)行嚴(yán)格考核，促進(jìn)經(jīng)管水平提升;同時(shí)還要做好財(cái)務(wù)監(jiān)督，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合財(cái)務(wù)計(jì)劃對預(yù)算、開支及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)監(jiān)督，使管理更加科學(xué)高效，調(diào)動(dòng)多方面積極性，確保正確的經(jīng)營方向。在財(cái)務(wù)管理中最常見風(fēng)險(xiǎn)為預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)，在物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)預(yù)算管理中，上報(bào)、審核、咨詢、確定等各環(huán)節(jié)中都存在風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)算制定人員相對而言更加注重短期的利益，預(yù)算審核人員則更加重視公司長期效益，有時(shí)需要犧牲部分利益實(shí)現(xiàn)整體效益增長，因此預(yù)算與戰(zhàn)略目標(biāo)間有著偏離的風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)對公司財(cái)務(wù)的管理，制定科學(xué)的考核指標(biāo)，定期核對財(cái)務(wù)資料，建立完善的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，形成適應(yīng)公司財(cái)務(wù)核算及管理的體系和機(jī)制，規(guī)范公司財(cái)務(wù)管理行為，并且通過提高公司成本意識(shí)，加強(qiáng)對經(jīng)營管理各環(huán)節(jié)的成本控制及優(yōu)化人力資源，可降低低效勞動(dòng)，提升服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)公司的健康發(fā)展。

二、物業(yè)管理公司常見風(fēng)險(xiǎn)因素

物業(yè)管理服務(wù)容易受到多種因素影響，包括自然因素、技術(shù)因素、安全管理因素、決策因素等等。自然風(fēng)險(xiǎn)指氣溫、暴雨、暴風(fēng)、雷擊等自然因素導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失，常見事故有火災(zāi)、房屋倒塌、人員傷亡等;技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)指應(yīng)用新材料、新工藝和新方法帶來的成本及質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，由于新的技術(shù)在應(yīng)用時(shí)間及應(yīng)用范圍上都還具有一定的局限，具有較高的不確定性，影響因素較多，容易使質(zhì)量和成本受到影響，若為了規(guī)避新技術(shù)帶來的風(fēng)險(xiǎn)而僅是沿用傳統(tǒng)技術(shù)，則影響管理質(zhì)量和水平;管理者素質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)是指管理者綜合素質(zhì)對物業(yè)管理公司的管理水平和經(jīng)濟(jì)效益有著直接的影響;決策風(fēng)險(xiǎn)即指包括管理層決策及技術(shù)人員的決策都會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)，如技術(shù)改造、設(shè)備維修等項(xiàng)目若出現(xiàn)決策失誤，容易造成經(jīng)濟(jì)損失;經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)為物業(yè)管理在經(jīng)營和開拓市場中，若選擇經(jīng)營的項(xiàng)目沒有充足的市場調(diào)查作為基礎(chǔ)，則容易導(dǎo)致類型、定位及價(jià)格等的制定與市場需求發(fā)生偏離，導(dǎo)致公司經(jīng)營成本增加，但經(jīng)營效益降低;合同風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)管理服務(wù)的合同在具體內(nèi)容、范圍、費(fèi)用等方面缺乏明確規(guī)定，對違約責(zé)任的規(guī)定也不夠具體，并且對權(quán)利和義務(wù)劃分不夠詳盡，在履行合同時(shí)會(huì)出現(xiàn)矛盾和糾紛;物業(yè)承接驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)即物業(yè)管理公司驗(yàn)收人員在進(jìn)行房屋接管驗(yàn)收中，若沒有嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)或有疏忽，會(huì)為房屋及設(shè)備使用留下潛在問題，可能增加日后維修成本、工作量及維修難度，若風(fēng)險(xiǎn)處理不當(dāng)，則會(huì)引發(fā)與施工方、開發(fā)方及業(yè)主間的矛盾;裝修風(fēng)險(xiǎn)為物業(yè)管理在裝修管理中，對裝修方案及施工進(jìn)行審核并監(jiān)督和驗(yàn)收裝修施工時(shí)，若未能嚴(yán)格審核及驗(yàn)收，則會(huì)使房屋結(jié)構(gòu)及設(shè)備存在公共安全隱患，對其正常使用造成影響，物業(yè)管理公司此時(shí)需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任;維修管理風(fēng)險(xiǎn)多由于物業(yè)管理公司多缺乏完善的維修管理及巡查制度，因此對一些房屋及設(shè)備隱患不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理，或是在發(fā)現(xiàn)損壞后無法及時(shí)采取措施進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，導(dǎo)致房屋及設(shè)備損壞程度加重。而一些物業(yè)管理公司則缺少有效維修安全管理制度及措施，因此在物業(yè)管理維修中會(huì)造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)受損、員工高考墜落、員工觸電等情況，增加了公司承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償;安全管理風(fēng)險(xiǎn)指其管理區(qū)域內(nèi)的安全管理活動(dòng)中，員工工作出現(xiàn)過失、管理不善等，可能會(huì)造成意外事故，如盜竊、兇殺、火災(zāi)等，造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失或人身傷亡，物業(yè)管理公司則需要承擔(dān)賠償責(zé)任風(fēng)險(xiǎn);服務(wù)費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn)指業(yè)主用服務(wù)質(zhì)量不到位、管理不善等原由拒交或拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，會(huì)對物業(yè)管理公司的經(jīng)費(fèi)管理造成影響，依靠經(jīng)營收益支撐服務(wù)經(jīng)費(fèi)時(shí)，則會(huì)存在經(jīng)費(fèi)支出管理困難，影響管理服務(wù)的正常進(jìn)行，若拒交及拖欠的費(fèi)用比例過高，則物業(yè)管理公司只能放棄項(xiàng)目管理;業(yè)主投訴風(fēng)險(xiǎn)指業(yè)主對物業(yè)管理范圍、質(zhì)量、態(tài)度及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等項(xiàng)目，若存在不滿引發(fā)爭議及糾紛，可能會(huì)導(dǎo)致業(yè)主向公司行政主管部門、相關(guān)行政管理機(jī)關(guān)或人民法院提起訴訟，進(jìn)而對物業(yè)管理信譽(yù)造成影響，增加經(jīng)濟(jì)損失。

三、財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)管理中的問題

（一）缺少對財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)管理的重視

隨著國內(nèi)物業(yè)行業(yè)發(fā)展，物業(yè)管理已經(jīng)由傳統(tǒng)的開發(fā)商負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)為承包經(jīng)營模式，物業(yè)管理公司承接項(xiàng)目，并提供專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)。一些物業(yè)管理公司在經(jīng)營中將小區(qū)公共設(shè)施維護(hù)、環(huán)境綠化及清潔等作為主要內(nèi)容，缺少企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，對財(cái)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)管理工作沒有給予足夠的重視，進(jìn)而造成企業(yè)資源浪費(fèi)及信息不對稱等情況。

（二）缺乏健全的內(nèi)部控制制度

物業(yè)管理公司多具有較強(qiáng)的地域性，公司規(guī)模相對較小，業(yè)務(wù)多為勞動(dòng)力密集型，公司經(jīng)營運(yùn)營中投入成本主要為人力成本，并且物業(yè)管理公司涉及的資金金額較小，而業(yè)務(wù)量大，令公司在控制人力成本方面存在一定的難度。很多物業(yè)管理公司由于缺乏有效的內(nèi)部控制制度，導(dǎo)致公司無法實(shí)現(xiàn)有效的人力成本管控，造成工作中存在大量重復(fù)性工作，增加了人力資源的浪費(fèi)，為公司日常工作開展帶來了一定的難度，同時(shí)由于多數(shù)公司規(guī)模較小，并且還沒有設(shè)置具有一定專業(yè)水平的內(nèi)部控制部門，由此使得公司的日常開銷和成本等財(cái)務(wù)管理方面存在紕漏，為物業(yè)管理公司的日常經(jīng)管帶來了較高的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）會(huì)計(jì)核算及風(fēng)險(xiǎn)管理制度不完善

目前很多物業(yè)管理公司在會(huì)計(jì)核算方面存在較多問題，缺少全面系統(tǒng)的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制度，不能完成公司經(jīng)管中靈活會(huì)計(jì)項(xiàng)目的核算，不同物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)指標(biāo)不具有可比性，進(jìn)而無法有效衡量公司會(huì)計(jì)管理水平。有些物業(yè)管理公司缺少完善的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理制度，無法對面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范，可能會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營中出現(xiàn)巨大風(fēng)險(xiǎn)。并且很多物業(yè)管理公司的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較差，對內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理重視度不夠，無法正確處理風(fēng)險(xiǎn)容易造成損失，使公司經(jīng)營受到影響。

（四）財(cái)務(wù)管理人員業(yè)務(wù)水平有待提升

物業(yè)管理公司發(fā)展時(shí)間較短，內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化，其財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)水平大多較低，掌握的相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)較少，對公司財(cái)務(wù)管理缺乏長期規(guī)劃，在籌資資金時(shí)運(yùn)用的方法過為單一，不能全面滿足企業(yè)發(fā)展的資金需求，并且管理人員不能進(jìn)行合理的資金統(tǒng)籌分配，無法進(jìn)行長期投資或物業(yè)服務(wù)，管理人員對業(yè)務(wù)中的預(yù)算管理無法施行有效控制，導(dǎo)致流動(dòng)資金少，公司無法使資金利用達(dá)到最大化。

（五）信息管理水平有待加強(qiáng)

物業(yè)管理公司在管理中會(huì)涉及到信息管理，而財(cái)務(wù)信息占比相對較多，在管理中財(cái)務(wù)信息提供具有一定的滯后性，大部分是根據(jù)會(huì)計(jì)歷史成本原則核算，在網(wǎng)絡(luò)、媒體等信息高水平發(fā)展的環(huán)境中，企業(yè)需要及時(shí)、全面的信息為其決策和監(jiān)管提供有力的數(shù)據(jù)支撐。再有大量的經(jīng)營管理信息會(huì)增加相關(guān)工作人員的工作難度，為了提升公司信息管理水平，多數(shù)公司都采取了電算化管理，但在實(shí)際管理中公司在信息利用方面有效率較低，并且信息傳遞存在中較大的安全性問題。

四、提升財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)管理水平的對策

（一）完善內(nèi)部控制制度

物業(yè)管理公司需要結(jié)合自身情況和特點(diǎn)，制定更加適合公司經(jīng)營發(fā)展的內(nèi)部控制制度，認(rèn)真分析內(nèi)部控制中存在的問題，并針對影響較大的問題進(jìn)行及時(shí)有效的處理。在完善內(nèi)控制度中要將日常運(yùn)營、后勤、財(cái)務(wù)等多方面均考慮在內(nèi)，從而形成更加完整、系統(tǒng)且具有連貫性的內(nèi)部控制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對財(cái)務(wù)的有效管理和對風(fēng)險(xiǎn)的及時(shí)規(guī)避。

（二）健全會(huì)計(jì)核算及風(fēng)險(xiǎn)管理制度

通過對物業(yè)管理業(yè)務(wù)進(jìn)行充分的調(diào)查分析，并結(jié)合公司實(shí)際制定更加完善的會(huì)計(jì)核算體系，提高財(cái)務(wù)管理水平。在公司會(huì)計(jì)核算中對不能明確的款項(xiàng)和存在問題的項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的核查，防止出現(xiàn)虛假報(bào)款等情況。同時(shí)對企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理制定進(jìn)行不斷的完善，根據(jù)收集到的數(shù)據(jù)和信息，對投招標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)算分析，在風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對管理中不斷改進(jìn)管理制度，提升企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，使企業(yè)能夠及時(shí)有效的預(yù)測和防范風(fēng)險(xiǎn)，從而保證企業(yè)的正常運(yùn)營。

（三）健全財(cái)務(wù)管理體系

嚴(yán)格依據(jù)國家有關(guān)法規(guī)，并融入自身經(jīng)營特點(diǎn)制定健全的財(cái)務(wù)管理體系，對經(jīng)營中的資金項(xiàng)目進(jìn)行明確規(guī)定，并對有關(guān)管理人員進(jìn)行嚴(yán)格考核，建立有效的獎(jiǎng)懲機(jī)制，詳細(xì)記錄和監(jiān)督公司資金的流向和使用情況，從而為優(yōu)化資源利用提供數(shù)據(jù)參考。定期對員工進(jìn)行考核，對進(jìn)行違反規(guī)定操作的人員進(jìn)行懲罰，對表現(xiàn)優(yōu)秀的員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，促進(jìn)員工整體素質(zhì)提升。在管理中不斷完善財(cái)務(wù)管理制度，提高公司財(cái)務(wù)管理工作效率，促進(jìn)物業(yè)管理公司的穩(wěn)定發(fā)展。

（四）完善風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別管理

物業(yè)管理服務(wù)范圍廣、收費(fèi)難、法規(guī)不健全，在管理服務(wù)中多種因素影響會(huì)導(dǎo)致公司面臨各種風(fēng)險(xiǎn)，若不能有效防范控制，則會(huì)對物業(yè)管理服務(wù)造成直接影響。物業(yè)公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)包括自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、組織風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別管理，應(yīng)用識(shí)別問詢法、流程圖法、財(cái)務(wù)報(bào)表法、現(xiàn)場勘測法、環(huán)境分析法等多種方法，可以有效的加強(qiáng)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對能力。在項(xiàng)目開發(fā)投資決策階段，需要做好開發(fā)方案風(fēng)險(xiǎn)評估，權(quán)衡項(xiàng)目收益和風(fēng)險(xiǎn)，采取有效措施預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)事件。

（五）健全公司管理信息系統(tǒng)

現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)快速發(fā)展，對物業(yè)管理公司經(jīng)營管理信息化水平提出了更高的要求，公司財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)信息管理需要更加具有全面性和實(shí)效性，提高整個(gè)公司信息管理透明度，健全公司信息管理系統(tǒng)，做好數(shù)據(jù)的收集和分析，促進(jìn)物業(yè)管理公司工作透明化和高效化。同時(shí)加強(qiáng)信息系統(tǒng)建設(shè)，可以提高財(cái)務(wù)管理規(guī)劃及預(yù)估水平，及對風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測和分析能力，從而提高公司的整體管理水平，保證公司的健康持續(xù)發(fā)展。

（六）提高相關(guān)人員專業(yè)素質(zhì)

人力因素是管理工作的重要基礎(chǔ)，物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理及風(fēng)險(xiǎn)管理都具有一定的復(fù)雜性，對員工的素質(zhì)要求較高，因此在管理中需要加強(qiáng)對有關(guān)工作人員的培訓(xùn)，提高其專業(yè)技能和綜合素質(zhì)，保證財(cái)務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)管理工作能夠順利開展。將人才培養(yǎng)放到人力資源管理戰(zhàn)略性高度，聘請高素質(zhì)人才，并定期舉辦培訓(xùn)活動(dòng)，提高員工財(cái)務(wù)管理、法律等方面知識(shí)水平，增強(qiáng)員工責(zé)任意識(shí)及法律意識(shí)，組織員工學(xué)習(xí)新制度，通過提高員工財(cái)務(wù)管理意識(shí)及風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，保障經(jīng)營管理工作順利開展。

五、結(jié)束語

目前國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)正在快速發(fā)展，在新的形勢下，物業(yè)管理公司要充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，不斷改善內(nèi)部控制水平，加強(qiáng)對財(cái)務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)管理的重視，并不斷拓寬經(jīng)營范圍，提升經(jīng)濟(jì)利益，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，提高物業(yè)管理公司整體財(cái)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)管理的水平，從而在競爭中取得穩(wěn)定地位，獲得長遠(yuǎn)發(fā)展。

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