房產(chǎn)泡沫沖擊與政府的調(diào)控行為分析

王都

摘 要 近十余年來(lái)，隨著我國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了重大的貢獻(xiàn)。但房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度“繁榮”會(huì)產(chǎn)生重大的負(fù)面效應(yīng)，其“常態(tài)化”必然對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成不可逆轉(zhuǎn)的傷害。本文通過(guò)分析房產(chǎn)泡沫形成的原因，梳理了房?jī)r(jià)、銀行貸款、泡沫以及經(jīng)濟(jì)崩潰之間聯(lián)系，并對(duì)政府調(diào)控行為進(jìn)行解讀，從而對(duì)關(guān)注于此的人們產(chǎn)生一定的啟示。

關(guān)鍵詞 房產(chǎn) 泡沫 貨款 調(diào)控

一、房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度“繁榮”的負(fù)面效應(yīng)

百度百科對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)作出定義，指資產(chǎn)價(jià)值超越實(shí)體經(jīng)濟(jì)，極易喪失持續(xù)發(fā)展能力的宏觀經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。而泡沫經(jīng)濟(jì)是由大量投機(jī)活動(dòng)作支撐，貪婪是其本質(zhì)屬性。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)，投機(jī)促使房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度“繁榮”，結(jié)果造成了房?jī)r(jià)飆升，滋生泡沫，這就是所謂的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。

（一）房產(chǎn)泡沫的形成

住房作為一種商品，其價(jià)格本身應(yīng)當(dāng)由供需關(guān)系決定。[1]如同其他商品一樣，消費(fèi)者需求量大，價(jià)格自然上漲；而需求量小的時(shí)候，其價(jià)格自然走低。這時(shí)候就有人動(dòng)起了歪腦筋，“投機(jī)者”出現(xiàn)了。他們購(gòu)房并不是為了住，而是在房?jī)r(jià)低時(shí)買(mǎi)入，在房?jī)r(jià)高時(shí)拋售，從而賺取差價(jià)。這種“投機(jī)”行為產(chǎn)生的需求，我們稱(chēng)之為“虛假需求”，在這種供需關(guān)系作用下，房?jī)r(jià)上漲。

（二）房產(chǎn)價(jià)格的飆升

在開(kāi)始少數(shù)的投機(jī)者的推動(dòng)下，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲成為越來(lái)越多人們的心理預(yù)期。于是，懷著各種目的，人們一窩蜂地沖向樓盤(pán)、爭(zhēng)先恐后地購(gòu)買(mǎi)住房，其間也涌入了大量的投機(jī)者。因此，“虛假需求”量一路攀升，房地產(chǎn)泡沫則越吹越大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升。

二、銀行貸款、泡沫與經(jīng)濟(jì)崩潰

接上所述，如果每位投機(jī)者和實(shí)際購(gòu)房者都是用自己的錢(qián)來(lái)交易，在這種情況下，就不會(huì)出現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)崩潰”的局面。即使房地產(chǎn)業(yè)由于投機(jī)的存在而產(chǎn)生了泡沫，但由于用于購(gòu)房的“原始資本”是自己賺來(lái)的，那么泡沫必然是有限的，即便爆裂，對(duì)整體的影響也不大。[2]但事實(shí)上，很多人用于買(mǎi)房的錢(qián)不是自己的，而是通過(guò)銀行貸款獲得。這樣，大規(guī)模房?jī)r(jià)下降的出現(xiàn)，就會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。

（一）泡沫與銀行貸款

回溯房?jī)r(jià)不斷上漲的時(shí)間，由于房?jī)r(jià)上漲的心里預(yù)期，實(shí)際住房需求者會(huì)急于購(gòu)買(mǎi)，投機(jī)者會(huì)選擇繼續(xù)持有，而房地產(chǎn)商面對(duì)如此豐厚的利潤(rùn)急于擴(kuò)建新房。每個(gè)人都需要錢(qián)，但是每個(gè)人的錢(qián)終究是有限的，于是三方都想到了銀行貸款。實(shí)際住房需求者認(rèn)為，房?jī)r(jià)越漲越高，現(xiàn)在從銀行貸款買(mǎi)房一定比將來(lái)買(mǎi)房便宜；投機(jī)者認(rèn)為，只要通過(guò)貸款投機(jī)所賺取的差額高于支付銀行的利息，那么從銀行貸款購(gòu)房就是有利可圖的；房地產(chǎn)商認(rèn)為，開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)的獲取的利潤(rùn)一定會(huì)遠(yuǎn)高于銀行的貸款利率。其結(jié)果，就是所有人都瘋狂跑向銀行，以房子作為抵押，向銀行貸款。而這些人因?yàn)橘J款有了錢(qián)，需求就會(huì)進(jìn)一步上升，導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫越做越大。

（二）泡沫與經(jīng)濟(jì)崩潰

投機(jī)者和開(kāi)發(fā)商因?yàn)榉康禺a(chǎn)的超高收益賺得盆滿缽滿，銀行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)收也是不斷繁榮，GDP也是形勢(shì)大好。但是，當(dāng)人們把更多的錢(qián)用于購(gòu)買(mǎi)住房，也就意味著在別的方面投入減少，對(duì)其他商品需求下降。而當(dāng)銀行把資金大幅注入房地產(chǎn)，使其及相關(guān)行業(yè)欣欣向榮，就會(huì)不斷擠兌其他產(chǎn)業(yè)，引起發(fā)展縮水。而其他行業(yè)因?yàn)槿藗兿M(fèi)能力變小，利潤(rùn)不斷下滑；既而行業(yè)為了生存，將不得不斷削減開(kāi)支、裁減雇員。這就引起了失業(yè)率的上升。人們失了業(yè)，收入下降，逐漸對(duì)于房產(chǎn)需求降低。

三、政府調(diào)控行為的策略和作用

日本早年的房地產(chǎn)泡沫破裂對(duì)我們有很大啟迪。1990年，日本政府對(duì)于如此高的房?jī)r(jià)，決心加以限制，規(guī)定了用于買(mǎi)房的貸款，銀行一律不許借出。投機(jī)者覺(jué)得房?jī)r(jià)到頂，選擇了拋售，于是意料之中結(jié)局，房地產(chǎn)“硬著陸”。[3]這直接導(dǎo)致其房地產(chǎn)陷入了長(zhǎng)達(dá)二十多年的倒退。我國(guó)政府在對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控方面做了大量工作，其政策更加趨于靈活明。除了在建筑用地等環(huán)節(jié)嚴(yán)格審批外，政府也出臺(tái)了其他相關(guān)政策。比如，規(guī)定個(gè)人欠銀行貸款不還者一律列入失信黑名單，在高檔消費(fèi)、出行等方面做了諸多限制，并從法律層面給予嚴(yán)重懲戒。這種擠壓迫使購(gòu)房人為信用破產(chǎn)買(mǎi)單，意味著房?jī)r(jià)下跌也要是還貸的。政府也在積極舉措清理投機(jī)者，逐漸清理泡沫。比如規(guī)定房產(chǎn)限購(gòu)、多房納稅、購(gòu)房五年內(nèi)變賣(mài)重稅等。這使得購(gòu)房人通過(guò)投機(jī)帶來(lái)的利潤(rùn)越來(lái)越低，風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，逼迫投機(jī)者慢慢退出房市，引導(dǎo)房?jī)r(jià)良性下降。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，按照國(guó)家意圖，真正的購(gòu)房者逐漸取代投機(jī)者，逐步使房產(chǎn)泡沫脫水，令房?jī)r(jià)回歸自然水平，這個(gè)過(guò)程叫作“軟著陸”。在此過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)沒(méi)有崩潰，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的逐漸破碎中，部分行業(yè)雖然受到一定沖擊，但是影響是可控的，經(jīng)濟(jì)發(fā)展又回到了正常軌道。

四、結(jié)語(yǔ)

投機(jī)行為使房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了泡沫，又因銀行貸款的刺激，泡沫進(jìn)一步膨脹，這對(duì)國(guó)家實(shí)體經(jīng)濟(jì)是一種沖擊和隱患。投機(jī)者認(rèn)為泡沫已達(dá)到頂點(diǎn)時(shí)，房產(chǎn)拋售，房?jī)r(jià)斷崖，導(dǎo)致泡沫突然破裂，房地產(chǎn)行業(yè)“硬著陸”，造成銀行破產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)生隨之崩潰。為了避免這種情況的發(fā)生，政府積極舉措，對(duì)投機(jī)行為進(jìn)行有效打擊，并以增大“真實(shí)需求”來(lái)逐步替代“虛假需求”，引導(dǎo)房?jī)r(jià)理性下降，從而實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展回歸正常。

（作者單位為北京理工大學(xué)國(guó)際合作學(xué)院、猶他州立大學(xué)亨茨曼商學(xué)院）

參考文獻(xiàn)

[1] 周易.中國(guó)房產(chǎn)價(jià)格的影響因素[D].浙江大學(xué)，2017.

[2] 荊慕妍.我國(guó)房地產(chǎn)泡沫及其防范研究[D].安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)，2017.

[3] 王菁華.日本泡沫經(jīng)濟(jì)形成機(jī)制研究——兼論對(duì)我國(guó)的警示意義[D].中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院碩士學(xué)位論文，2017.