房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素分析及對(duì)策研究

張春君

摘 要：在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展迎來了比較好的時(shí)代，在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中是不可或缺的產(chǎn)業(yè)，具有投資大、回報(bào)長(zhǎng)、波動(dòng)性強(qiáng)等特點(diǎn)。本文首先闡釋了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)各個(gè)階段的特征，然后分析了波動(dòng)的因素，最后詳細(xì)論述了具有針對(duì)性的對(duì)策，旨在強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，造福于人民群眾。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；波動(dòng)；因素；對(duì)策；分析

近年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平取得了非常明顯的進(jìn)步，在改善人們生活質(zhì)量的同時(shí)，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展迎來了新的契機(jī)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著越來越關(guān)鍵的位置。當(dāng)前，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在著不同程度的波動(dòng)現(xiàn)象，需要結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)其中的影響因素進(jìn)行詳細(xì)分析，并將各方面的資源進(jìn)行整合，提出科學(xué)合理的對(duì)策，增強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)性。

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)各個(gè)階段的特征

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)階段是相互聯(lián)系并且不斷循環(huán)，蕭條時(shí)期之后是復(fù)蘇時(shí)期。因此，這個(gè)階段中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求不均，供給量大于需求量，在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)中，開發(fā)商的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)減少，導(dǎo)致投資的項(xiàng)目和金額也不斷減少。在需求量增加的情況下，供給之間的平衡狀態(tài)將被打破，房地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入第一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期，進(jìn)步的速度較快。

1.2 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮階段

復(fù)蘇之后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)取得了比較快速的發(fā)展，交易的數(shù)量大大增加，在需求量增大的背景下，抬高了房地產(chǎn)的價(jià)格，大大增加了投資回報(bào)率。這種現(xiàn)象會(huì)使開發(fā)商重視房地產(chǎn)的投資項(xiàng)目，投資的數(shù)量逐漸增多，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)入繁榮階段。

1.3 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退階段

繁榮之后將會(huì)衰退，這是必然的階段，在最繁榮的階段，房地產(chǎn)的需求量增加到一定程度時(shí)，市場(chǎng)過度飽和之后將逐漸萎縮。在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)出現(xiàn)節(jié)節(jié)攀高的現(xiàn)象，超出了消費(fèi)者的承受能力，需求開始經(jīng)歷下滑趨勢(shì)，供求之間的關(guān)系出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)。

1.4 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)蕭條階段

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供求關(guān)系出現(xiàn)了一些不可避免的矛盾，開發(fā)商手上的房地產(chǎn)項(xiàng)目堆積，為了減輕自身的壓力，開發(fā)商之間出現(xiàn)了較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。此時(shí)，開發(fā)商們開始?jí)旱晚?xiàng)目的價(jià)格，但是，在價(jià)值量一定的情況下，雖然出現(xiàn)了降低，仍然難以取得良好的交易效果，出現(xiàn)有價(jià)無市的局面，加重了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的蕭條現(xiàn)象。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素分析

2.1 外部的影響因素分析

金融、土地和市場(chǎng)是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要外部因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)是密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金支持，只有在資金充足的情況下，才能使行業(yè)內(nèi)部的資金能夠正常流轉(zhuǎn)。同樣，市場(chǎng)資金在運(yùn)轉(zhuǎn)的過程中，能夠吸引較多的資金，兩者在相互促進(jìn)的過程中，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠與金融行業(yè)聯(lián)系的更加緊密。土地資源是房地產(chǎn)項(xiàng)目中的另一個(gè)重要因素，更像是一種商品，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是交易過程中的重要內(nèi)容，這會(huì)在很大程度上使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)的現(xiàn)象。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有自主調(diào)節(jié)的特點(diǎn)，因此，政策的主要作用是進(jìn)行宏觀調(diào)控，對(duì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)進(jìn)行相應(yīng)性的引導(dǎo)，最終影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

2.2 內(nèi)部的影響因素分析

在制定市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，與供求關(guān)系緊密聯(lián)系，這種供求矛盾一直存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)。在房地產(chǎn)規(guī)模不斷增加的過程中，開發(fā)商和消費(fèi)者是影響的兩個(gè)主體，市場(chǎng)價(jià)格受到供求關(guān)系的直接影響。在供求關(guān)系穩(wěn)定的情況下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也會(huì)出現(xiàn)一定的波動(dòng)現(xiàn)象，在價(jià)格變動(dòng)的過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的波動(dòng)現(xiàn)象。為了追求經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)行業(yè)涌入越來越多的社會(huì)資本，隨著市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，價(jià)格的增長(zhǎng)只能降低實(shí)際的交易量，最終出現(xiàn)衰退現(xiàn)象。同時(shí)，投資的增加擴(kuò)展了房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資減少會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)陷入低谷中，掌握房地產(chǎn)投資與收益是至關(guān)重要。

2.3 經(jīng)濟(jì)的影響因素分析

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際發(fā)展過程中是完全離不開金融資金，特別是對(duì)于剛剛起步的房地產(chǎn)，在前期發(fā)展的過程中應(yīng)該投入一定資金，如果資金不能及時(shí)的到位，就會(huì)阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，所以為了能夠進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，相關(guān)的企業(yè)以及銀行應(yīng)該建立良好的關(guān)系，這樣做的目的能夠利用貸款的形式有效的處理資金遇到的問題，只有這樣才能在后期發(fā)展的過程中，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠與資金進(jìn)行相應(yīng)的聯(lián)系，企業(yè)內(nèi)部可以在一定程度上使用轉(zhuǎn)賬這一方法科學(xué)的調(diào)整資金動(dòng)向，其他的方面可以利用相適應(yīng)的方式進(jìn)行處理，在對(duì)資金進(jìn)行籌備的時(shí)候也是可以保證一些基本的運(yùn)作。

2.4 土地帶來的影響因素

我國(guó)的國(guó)土面積較大，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要充足的土地支持。在利用土地的過程中，由于人為和自然環(huán)境的影響，會(huì)出現(xiàn)一系列不合理的地方，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不良影響。另外，房地產(chǎn)在開發(fā)的時(shí)候，需要獲得國(guó)家的批準(zhǔn)和政策的支持，才能獲得合法的土地使用權(quán)，才能自主利用土地，在土地上進(jìn)行合理的規(guī)劃，建造出合適的房屋，給人民群眾提供相應(yīng)的住宅或者辦公場(chǎng)所。在開發(fā)的過程中，如果出現(xiàn)一些難以控制的狀況，會(huì)在很大程度上影響房地產(chǎn)后期的發(fā)展，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的現(xiàn)象，需要對(duì)其中的因素進(jìn)行詳細(xì)把控。

2.5 市場(chǎng)帶來的影響因素

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)的發(fā)展具有較強(qiáng)的波動(dòng)性，結(jié)合市場(chǎng)的反饋情況分析，在購(gòu)買房屋的過程中，消費(fèi)水平在很大程度上受到面積大小的影響。因此，在發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，需要全面分析市場(chǎng)的實(shí)際情況，在科學(xué)合理調(diào)整的過程中，確定出行業(yè)的日后發(fā)展方向。在這個(gè)過程中，首先要做的就是進(jìn)行針對(duì)性的調(diào)查，對(duì)人們的消費(fèi)水平、意愿、行業(yè)情況等進(jìn)行了解，將各種影響性因素進(jìn)行整合，在此基礎(chǔ)上做出針對(duì)性的決策，降低可能產(chǎn)生的其他風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的控制對(duì)策分析

3.1 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行控制

房地產(chǎn)價(jià)格是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要因素，在制定相關(guān)政策之前，必須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)合理的分析。根據(jù)實(shí)際情況的差異性，制定出具有針對(duì)性的對(duì)策，只有這樣才能對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)狀況進(jìn)行全面性的控制，將其作為最關(guān)鍵的因素，對(duì)波動(dòng)的狀況進(jìn)行詳細(xì)劃分。在調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候，國(guó)家需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)承擔(dān)一定的責(zé)任，在合理的范圍內(nèi)，使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行有限的波動(dòng)，不做管制工作，只做調(diào)控工作。因此，國(guó)家的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)部門，不要進(jìn)行過多的干預(yù)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)按照自己的節(jié)奏正常發(fā)展，當(dāng)出現(xiàn)問題的時(shí)候，實(shí)施相應(yīng)的價(jià)格政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)合理的控制。

3.2 完善經(jīng)濟(jì)管理制度

經(jīng)濟(jì)的影響會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，必須制定出相應(yīng)性的法律制度，完善經(jīng)濟(jì)政策，在從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的時(shí)候，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供切實(shí)可靠的法律依據(jù)，獲得法律上的支持。一方面，需要進(jìn)行政策支持，在調(diào)查市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，重視經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，將其作為規(guī)劃工程的重點(diǎn)項(xiàng)目，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠及時(shí)全面的掌握相關(guān)的優(yōu)惠政策，同時(shí)使管理的力度不斷加大，使其在宏觀層面上認(rèn)可政策。另一方面，需要對(duì)金融管理制度進(jìn)行建立健全，對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析，制定出完善的發(fā)展體系，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)狀況進(jìn)行科學(xué)合理的調(diào)整，使制度和管理能夠發(fā)揮出同步性作用，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展。

3.3 科學(xué)有效的調(diào)整土地政策

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，土地資源是不可或缺的內(nèi)容，需要對(duì)當(dāng)前的整個(gè)體系進(jìn)行詳細(xì)分析，結(jié)合各種相關(guān)性因素，對(duì)土地管理策略進(jìn)行調(diào)整，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠以穩(wěn)定的速度取得平穩(wěn)的發(fā)展。另外，加強(qiáng)土地審批制度的管理，提高管理人員的綜合能力，聘請(qǐng)專業(yè)素養(yǎng)高的人員，承擔(dān)項(xiàng)目中的重要內(nèi)容，執(zhí)行土地招標(biāo)過程中的一系列程序，增強(qiáng)其規(guī)范性和科學(xué)性。結(jié)合土地政策中的內(nèi)容，嚴(yán)格執(zhí)行協(xié)議上的規(guī)定事項(xiàng)，做好土地流程的細(xì)化工作，加強(qiáng)土地的管理力度，對(duì)土地管理進(jìn)行積極的改善，在實(shí)際規(guī)劃的過程中，使不明確現(xiàn)象得到有效控制，增加相關(guān)性內(nèi)容，對(duì)土地規(guī)劃制度進(jìn)行完善，使管理體系有更強(qiáng)的包容性和適應(yīng)性。

3.4 規(guī)范土地市場(chǎng)

對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范，使土地批租工作得到政府的重視，在控制的過程中，可以做到以下幾點(diǎn)：第一，對(duì)總量進(jìn)行控制，按照相關(guān)規(guī)定，在劃撥用地的時(shí)候，結(jié)合相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)合理的進(jìn)行。同時(shí)，保證制定的土地供應(yīng)技術(shù)科學(xué)合理，使土地的最終用于得到全方位的監(jiān)控。第二，增強(qiáng)招標(biāo)拍賣的規(guī)范性。對(duì)傳統(tǒng)的土地轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行完善，使招標(biāo)、投標(biāo)和拍賣等形式能夠體現(xiàn)出市場(chǎng)化特征，必須使行政性的土地出讓方式不斷減少，嚴(yán)格控制其中的違規(guī)操作。第三，政府壟斷城市土地出讓市場(chǎng)，使政府的土地供給能力不斷加強(qiáng)，對(duì)土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)進(jìn)一步放開，城市的土地使用權(quán)能夠由土地的二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，在調(diào)控市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)上，重新配置和組織土地市場(chǎng)機(jī)制。第四，對(duì)市場(chǎng)化的新型土地供應(yīng)機(jī)制進(jìn)行完善和創(chuàng)新，土地一級(jí)市場(chǎng)的出讓行為由政府壟斷，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的出現(xiàn)。

4 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)現(xiàn)階段的發(fā)展與我國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)存在著非常密切的聯(lián)系，在外部、內(nèi)部、經(jīng)濟(jì)、土地、市場(chǎng)等因素的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著不同程度的波動(dòng)現(xiàn)象。需要結(jié)合實(shí)際情況，在分析多方面因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行控制，完善經(jīng)濟(jì)管理制度，科學(xué)有效的調(diào)整土地政策，規(guī)范土地市場(chǎng)，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出積極有益的貢獻(xiàn)。

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