“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃

殷梅

摘要：自“營改增”稅制改革實施后，我國各個行業(yè)均受到了一定的影響，并隨之進行了行業(yè)深化轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，作為我國支柱型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)應該在“營改增”后積極的采取一定的措施，降低稅制改革對企業(yè)的影響。筆者針對“營改增”后對房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的影響進行了探究與分析，并提出了“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的有效措施，希望有助于房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的順利實施。

關鍵詞：“營改增”;房地產(chǎn);稅務籌劃;影響;有效措施

隨著“營改增”稅制改革不斷的推行，增值稅納稅的范圍隨之不斷的擴大，如何做好“營改增”后的納稅工作成為大部分企業(yè)財務管理中的一項重點內(nèi)容。房地產(chǎn)是一種較為特殊的行業(yè)，在經(jīng)營與管理上相對較為復雜，尤其是在稅收成本方面。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該全面的認識到“營改增”后稅務籌劃工作的重要性，并對其引起高度的重視，以此更好的應對“營改增”所給企業(yè)帶來的不利的影響，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收益。

一、“營改增”概述

“營改增”是營業(yè)稅改征增值稅的簡稱，也就是將企業(yè)以往需要繳納的屬于營業(yè)稅的應稅項目改變?yōu)樵鲋刀惖姆懂?。其目的是為了有效的解決以往各個行業(yè)中存在的充分納稅的現(xiàn)象，以此促使社會形成一個更加良好的循環(huán)，有效的緩解企業(yè)的納稅負擔。隨著“營改增”的全面推行，各行各業(yè)均在其背景下，根據(jù)自身的經(jīng)營特點進行了適應與實施。房地產(chǎn)行業(yè)自然也對自身存在的稅制問題進行了深入的反思與分析，以往的工作模式在“營改增”實施后，不但未能夠在一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負擔，反而增加了企業(yè)納稅金額。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該針對自身存在的問題，提出有效的解決方案，以此更好的適應現(xiàn)階段的稅制，從而從真正意義上緩解自身的納稅負擔，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，促使“營改增”實施的重要意義得以充分的發(fā)揮。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的影響

在以往的稅制中，房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的稅率為5%，“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅銷項稅率為11%，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)通過獲取增值稅專用發(fā)票來抵扣進項稅額，以此有效的降低企業(yè)的稅務壓力?！盃I改增”后給房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃帶來了諸多的影響，主要表現(xiàn)在以下兩個方面。

（一）建筑成本方面

“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本的影響主要表現(xiàn)在兩個方面：一方面是給建筑原材料采購帶來的影響。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，原材料采購的成本在其整體成本中占據(jù)著較大的比重，“營改增”后，企業(yè)成本的支出也隨之發(fā)生了一定的變化。房地產(chǎn)行業(yè)在進行原材料采購時，不僅僅需要采購大量的主要建筑原材料，像水泥、鋼筋等，同時還需要采購許多較為零散的原材料，像五金配件等。然而，部分規(guī)模較小個體商戶很難為其提供增值稅專用發(fā)票，這就致使房地產(chǎn)企業(yè)在納稅時，很難實現(xiàn)進項稅額的抵扣，從而造成房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本的增加。另一方面在于房地產(chǎn)企業(yè)實際施工工人方面。房地產(chǎn)企業(yè)重要的一項成本支出就是支付給施工工人的勞動薪酬，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的施工工人來源于農(nóng)民工，農(nóng)民工一般學歷較低，沒有固定的勞務公司，并且具有較大的流動性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅時很難提供可抵扣進項稅額的增值稅專用發(fā)票，這無疑加大了企業(yè)的建筑成本。

（二）現(xiàn)金流方面

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營方式上具有一定的特殊性，一般可以對自身的產(chǎn)品通過預售的方式來銷售，預售就需要房地產(chǎn)企業(yè)預先繳納一大筆相應的納稅金額，而這筆成本費用在企業(yè)的現(xiàn)金流中占有較大的比重，會給房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的正常運行帶來一定的負擔，只能夠在完成施工，收回工程款后才可以抵扣這部分稅款[1]。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)，其年度銷售收入為1800萬元，成本費用為800萬元，“營改增”后，增值稅銷項稅率為11%，進項稅稅率為17%，原營業(yè)稅率是5%，其他變動的因素忽略不計，那么在實施“營改增”前，該企業(yè)需要繳納的稅額為90萬元，而實施“營改增”后，應繳納的稅額為71.38萬元，由此可見，對于一些較小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)來說，“營改增”的實施給企業(yè)帶來的積極影響要大于不利的影響，其納稅負擔將會有所降低。然而，這僅僅是在進項稅額可抵扣的金額在總營業(yè)額中占有較大比重是，才能夠?qū)崿F(xiàn)“營改增”后的房地產(chǎn)企業(yè)納稅負擔降低的目的，因此，“營改增”后對房地產(chǎn)企業(yè)稅務影響較大。

三、“營改增”后房地產(chǎn)稅務籌劃的有效措施

稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重要構成部分。“營改增”實施后，房地產(chǎn)企業(yè)應該加強稅收籌劃，有效的降低“營改增”稅制改革所給企業(yè)帶來的不利影響，以此促進房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。因此，在“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)應該對稅務籌劃工作引起高度的重視，充分擴大企業(yè)的利潤空間。

（一）對企業(yè)內(nèi)部的財務問題進行合理的調(diào)整

“營改增”實施后，房地產(chǎn)企業(yè)在新舊稅收制度銜接的過程中，面對這業(yè)務處理和稅務核算轉(zhuǎn)變的難題[2]。房地產(chǎn)企業(yè)若想實現(xiàn)“營改增”對企業(yè)不利影響的降低，就需要加強稅務籌劃，合理的調(diào)整企業(yè)內(nèi)部的財務問題。例如：適當?shù)恼{(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)賬簿中的會計科目，同時加強對財務工作人員的培訓，組織其進行“營改增”稅制改革政策的深入學習，以便其能夠及時的、準確的處理“營改增”政策中的相關財務問題?！盃I改增”實施后，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負擔在很大程度上取決于抵扣進項稅額的情況，成分體現(xiàn)了增值稅專用發(fā)票的重要作用，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在合理調(diào)整企業(yè)內(nèi)部財務問題的過程中，應該注重提高票據(jù)管理水平。

（二）加強對風險的控制，防范稅務風險

隨著“營改增”的深入推行，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了不可避免的稅務問題。針對稅務風險，房地產(chǎn)企業(yè)應該及早做好準備和防范[3]。加強對風險的內(nèi)部控制，做好“營改增”后防范稅務風險的有效對策。在遵守我國法律法規(guī)的前提下，合理的實施稅務籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)收到增值稅專用發(fā)票時，應該進行仔細的審核，以此避免出現(xiàn)虛假增值稅發(fā)票，從而防范企業(yè)稅務風險?！盃I改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務籌劃的風險增加，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要做到：首先，無論是大數(shù)額成本費用支出，還是小數(shù)額成本費用支出都需要進行稅收籌劃，以此有效的降低企業(yè)成本資金的投入。其次，在落實“營改增”的過程中，加強對稅務風險的防范，做好風險控制與管理的有效措施，在進行稅收籌劃的同時，還應該結合相應的法律法規(guī)對具體操作進行規(guī)范，以此有效的防范財務風險。

（三）擴大銷售渠道，創(chuàng)新銷售方案

近些年，網(wǎng)絡信息技術飛速的發(fā)展，其應用的范圍隨之不斷的擴大。房地產(chǎn)企業(yè)應該緊跟時代發(fā)展的步伐，加強網(wǎng)絡營銷技術的應用，擴大銷售渠道，合理的控制營銷成本[4]。在銷售方案上，應該對簽約銷售進行實施合理的控制，并以此進行稅務籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)自身當月已經(jīng)預先繳納的增值稅稅額，對簽約銷售進展的實際情況實施有效的控制，以此避免發(fā)生開具發(fā)票過于集中的問題出現(xiàn)，從而有效的防止企業(yè)現(xiàn)金流的正常運行受到“營改增”的影響。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應該合理的提高精裝修在地產(chǎn)銷售中的比重。創(chuàng)新銷售方案。對于精裝修房屋內(nèi)的各種電器和裝飾材料等，可以通過增值稅專用發(fā)票進行抵扣，以此有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負擔。

四、結束語

綜上所述，“營改增”實施后，給房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本、現(xiàn)金流等方面帶來了一定的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該全面的認識到稅收籌劃的重要意義，合理的調(diào)整企業(yè)內(nèi)部的財務問題，加強對稅務風險的防范，同時擴大銷售渠道，創(chuàng)新銷售方案，以此充分發(fā)揮稅務籌劃的重要作用，促使企業(yè)更好的適應“營改增”稅制改革，有效的緩解企業(yè)的納稅負擔，擴大企業(yè)經(jīng)濟利潤空間，進而促進房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)性的發(fā)展。

參考文獻：

[1]李金蔓.營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險點分析與管控措施[J].經(jīng)貿(mào)實踐，2018 （18）：86+88.

[2]丘愛芳.營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理風險新特點分析和應對措施探討[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2018 （05）：277.

[3]陳琳.營業(yè)稅改增值稅后房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與涉稅處理分析[D].吉林大學，2017.

[4]劉鵬宇.“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響及對策研究[D].云南財經(jīng)大學，2017.