投資性房地產(chǎn)公允價值計量的財務(wù)影響

劉晨旸

投資性房地產(chǎn)作為一種投資回報率高，具有保值增值作用的資產(chǎn)，得到越來越多公司的青睞，投資性房地產(chǎn)如何進(jìn)行會計計量也越來越受關(guān)注。因此，2006年開始，新企業(yè)會計準(zhǔn)則允許投資性房地產(chǎn)滿足計量條件后采用公允價值模式計量。但是準(zhǔn)則頒布至今已十年多了，我們查閱統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，企業(yè)對于投資性房地產(chǎn)的計量模式主要是成本模式，只有極少數(shù)采用公允價值模式。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，投資性房地產(chǎn)市場價格不斷攀升，增值幅度越來越大，成本模式已不能準(zhǔn)確反映投資性房地產(chǎn)的價值和經(jīng)濟(jì)實質(zhì)，所獲得的財務(wù)會計信息亦缺乏相關(guān)性和可靠性。投資性房地產(chǎn)成本模式計量的局限性越來越顯著，為什么大多數(shù)上市公司仍然采用成本模式計量。所以本文研究了為什么在投資性房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升，轉(zhuǎn)換計量模式有利于企業(yè)的情況下為什么大部分公司卻不采用以及公允價值計量的財務(wù)影響。

一、公允價值模式與成本模式的異同

二、應(yīng)用公允價值核算投資性房地產(chǎn)存在的問題

1.應(yīng)用條件苛刻，政策導(dǎo)向有失公允。投資性房地產(chǎn)滿足兩個條件才能采用公允價值計量：投資性房地產(chǎn)存在活躍交易市場并且能從交易市場取得公允價值。我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展極度不平衡，房地產(chǎn)交易市場活躍程度不均衡，只有少數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)交易市場是活躍的，那么這一條件就限制了絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)房地產(chǎn)交易市場不活躍地區(qū)的公司轉(zhuǎn)變計量模式的訴求。此外，準(zhǔn)則中還要求企業(yè)采用公允價值模式計量后就不能再轉(zhuǎn)回成本模式，意味著如果將來房地產(chǎn)市場價格下跌企業(yè)要承擔(dān)巨大的虧損，我國經(jīng)濟(jì)市場環(huán)境復(fù)雜多變，將來可能出現(xiàn)虧損的風(fēng)險程度很難預(yù)估。這種苛刻的條件使得企業(yè)即使?jié)M足了采用公允價值模式計量的條件也要謹(jǐn)慎考慮是否要執(zhí)行，衡量是否能承擔(dān)未來可能出現(xiàn)的不可預(yù)估的風(fēng)險。所以，政府在政策上對公允價值的應(yīng)用是有失公允的，政策導(dǎo)向上更偏愛成本模式，與國際會計準(zhǔn)則要求除非特殊情況必須使用公允價值模式鼓勵企業(yè)使用公允價值模式相反。

2.公允價值淪為公司謀取利益的工具。企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，公允價值變動影響企業(yè)利潤。而這種影響在我國特殊的市場環(huán)境以及社會文化的作用下表現(xiàn)的更為突出。公允價值計量投資性房地產(chǎn)在我國被提出時間尚短，配套的房地產(chǎn)估值技術(shù)及相應(yīng)的政策法規(guī)不夠完善，我國房地產(chǎn)市場價格不斷上漲并且價格波動大，這就給了上市公司很大的操縱空間。上市公司在經(jīng)營業(yè)績不佳尤其是連續(xù)兩年凈利潤為負(fù)，面臨退市風(fēng)險的情況下，為了提高企業(yè)利潤而采用公允價值模式。上市公司轉(zhuǎn)換計量模式可能是為了擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高融資貸款能力。當(dāng)上市公司在快速發(fā)展時期需要大量的資金支持，但是銀行等金融機(jī)構(gòu)依照現(xiàn)有經(jīng)營成果和資產(chǎn)負(fù)債狀況等并不會增加貸款額度，上市公司轉(zhuǎn)換計量模式可以增加企業(yè)資產(chǎn)降低資產(chǎn)負(fù)債率，從而獲得融資。所以，部分上市公司采用公允價值模式的目的不純，不是為了與國際會計接軌或者提高企業(yè)會計信息質(zhì)量，而是為謀取利益，提高企業(yè)利潤或者提高融資能力等。

3.公允價值信息披露不充分。我國上市公司沒能充分披露公允價值信息。會計準(zhǔn)則要求企業(yè)披露公允價值計量的層次，在各層次之間轉(zhuǎn)換的金額和原因，確定各層次之間轉(zhuǎn)換時點的政策以及使用的估值技術(shù)和輸入值的描述性信息。目前大部分公司只披露了公允價值確定的依據(jù)，金額及公允價值變動對利潤的影響，而且已披露的信息還沒有涉及詳細(xì)項目明細(xì)。投資者無法取得投資性房地產(chǎn)地理位置、面積、市場價格、使用情況等詳細(xì)信息，也無從取得投資性房地產(chǎn)公允價價值取得時采用的估值方法、相關(guān)系數(shù)等技術(shù)指標(biāo)。上市公司對于投資性房地產(chǎn)公允價值的信息披露過于簡單，這種數(shù)據(jù)的真實性可靠性很值得人懷疑。

4.公允價值獲取難成本高。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠完善，不能直接從活躍的交易市場取得公允價值，往往需要聘請專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)運用估值方法測算。公允價值計量時，企業(yè)的管理成本會增加一筆額外的評估費用。

三、公允價值廣泛應(yīng)用的建議

1.調(diào)整準(zhǔn)則導(dǎo)向，增強(qiáng)準(zhǔn)則的可操作性。上面分析到我國企業(yè)會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的計量更傾向于成本模式，對公允價值模式限制嚴(yán)格。但是隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善，成本模式計量不能客觀真實反映企業(yè)的財務(wù)狀況，投資者不能依據(jù)財務(wù)報告作出有效的財務(wù)決策。我國企業(yè)會計準(zhǔn)則對成本模式的傾向性與國際會計準(zhǔn)則要求無特殊情況，投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量相悖。不管是為了與國際接軌還是適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，推動公允價值的發(fā)展就要在準(zhǔn)則上放開限制，允許企業(yè)選擇公允價值模式計量。放開準(zhǔn)則限制的同時還要完善準(zhǔn)則對公允價值計量的操作指導(dǎo)。對于投資性房地產(chǎn)公允價值計量的確認(rèn)、初始和后續(xù)計量、處置轉(zhuǎn)換等會計處理程序給予明確的指導(dǎo)。

2.加強(qiáng)市場監(jiān)管，完善公允價值信息披露制度。大部分上市公司沒有做到充分披露投資性房地產(chǎn)公允價值的相關(guān)信息，這種不充分可能是準(zhǔn)則對公允價值信息披露要求不夠明確和嚴(yán)格所致，也有可能是企業(yè)利用了公允價值來粉飾財務(wù)報表的缺陷所以故意不充分披露。為了減少企業(yè)利用公允價值進(jìn)行盈余空間管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場甚至整個市場環(huán)境能積極良好發(fā)展，有必要規(guī)范公允價值信息披露范圍充分披露相關(guān)信息并且所披露的公允價值信息應(yīng)該詳細(xì)具體使財務(wù)報表使用者能通過披露的信息準(zhǔn)確的掌握投資性房地產(chǎn)價值甚至上市公司真實經(jīng)營狀況。披露信息應(yīng)具體至投資性房地產(chǎn)的地理位置、面積、租金、市場價格、使用狀態(tài)等，包括聘請專業(yè)評估機(jī)構(gòu)評估投資性房地產(chǎn)公允價值采用的估值技術(shù)、涉及的相關(guān)參數(shù)等。

3.提高財務(wù)人員的職業(yè)素質(zhì)，建立對應(yīng)的財務(wù)培訓(xùn)機(jī)制。有復(fù)雜多變的市場環(huán)境，財務(wù)職業(yè)素養(yǎng)的高低直接影響公允價值模式應(yīng)用是否準(zhǔn)確。會計人員需要有良好的職業(yè)判斷能力，準(zhǔn)確把握市場動態(tài)變化及準(zhǔn)則的調(diào)整，做出正確的財務(wù)處理。提高財務(wù)人員職業(yè)素養(yǎng)需要政府、企業(yè)以及財務(wù)從業(yè)人員各方面共同作用。從政府層面上，政府可以在加大對投資性房地產(chǎn)公允價值計量的宣傳力度和對財務(wù)人員的職業(yè)道德建設(shè)。提高企業(yè)對投資性房地產(chǎn)公允價值計量的重視程度，財務(wù)人員能客觀反映企業(yè)真實的財務(wù)狀況。企業(yè)上要對內(nèi)部財務(wù)人員提供相應(yīng)的財務(wù)培訓(xùn)，使工作人員在理論與實踐上都能掌握公允價值計量的基本要求。財務(wù)人員本身也要加強(qiáng)自我學(xué)習(xí)，時刻關(guān)注準(zhǔn)則變化，市場情況，以提高自身的財務(wù)處理能力。

（作者單位：江西財經(jīng)大學(xué)）