房產(chǎn)交易法律保護(hù)善意第三人

摘 要：善意第三人是物權(quán)法中的一個(gè)重要概念，民事訴訟中的公平正義精神保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。在房地產(chǎn)交易中，第三方參與訴訟程序，在審判過程中需要確定的重要因素是目標(biāo)的識(shí)別和歸屬。

關(guān)鍵詞：善意第三人;財(cái)產(chǎn)權(quán);依法登記;購買合同

中圖分類號(hào)：D923.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2019）11-0158-01

作者簡介：甄瑤（1987-），女，漢族，黑龍江哈爾濱人，金融學(xué)研究生，深圳市益田集團(tuán)股份有限公司投融資中心，總經(jīng)理助理，研究方向：法務(wù)會(huì)計(jì)。

一、房地產(chǎn)交易中的善意第三人概述

房地產(chǎn)交易主要焦點(diǎn)在于被告是善意的第三人，還是與被告意串通。在解釋這個(gè)問題之前，惡意合作的概念應(yīng)澄清善意和善意第三方。惡意串通是指故意、非法串通、損害他人合法權(quán)益的行為，所謂善意第三人，是指受讓人在不處分權(quán)利的情況下委托和占有的行為。如果讓人真誠地獲得了它，那么他就獲得了所有權(quán)，原始權(quán)利持有人失去所有權(quán)。排他性是物權(quán)法的絕對(duì)權(quán)力，它決定著第三人的利益，當(dāng)事人在實(shí)體實(shí)踐中作用的改變?cè)诤艽蟪潭壬贤{著我國社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)市場的正常運(yùn)行，破壞了物權(quán)保護(hù)的平衡。在法治社會(huì)下，第三人與買方的權(quán)益密切相關(guān)，由于另一方的存在，第三人對(duì)物的所有權(quán)存在爭議。

在民法中，由于第三人的性質(zhì)不同，一般將第三人分為善意第三人和惡意第三人，這也適用于有第三個(gè)人的房地產(chǎn)交易。在物權(quán)變動(dòng)中，善意第三人的合法利益必須得到保護(hù)，這也體現(xiàn)了民法的精神和原則。行為人在進(jìn)行民事訴訟時(shí)不知道或不應(yīng)該知道他的行為缺乏法律依據(jù)，他認(rèn)為他的行為是合法的，或者他的同行擁有合法的權(quán)利。如果知道第三人有惡意串通，那就是惡意的第三人，沒有法律保護(hù)。房地產(chǎn)交易所指的第三人如果沒有明文規(guī)定，則為誠實(shí)信用，我們將第三人定義為與受讓人或第一買方的關(guān)系負(fù)有直接責(zé)任的人，這將排除大多數(shù)與轉(zhuǎn)讓人或第一買受人的一般法律關(guān)系，而不是直接法律關(guān)系。

二、案例分析

本案原告是陸某，被告是周某和費(fèi)某。一間位于烏魯木齊新城的房屋，由陸、周在婚姻期間進(jìn)行房屋改造，面積63.52平方米。2001年6月7日，被告周某獲得了房屋所有權(quán)證書。2003年11月3日，原告陸與周在民政局同意離婚后，被告周同意歸還部分房屋所有權(quán)。離婚后，陸和周住在一起，到目前為止在這個(gè)房子里沒有任何變更房屋所有權(quán)的登記。

2014年3月11日，周的兒子小周向被告費(fèi)某作為擔(dān)保人頒發(fā)了一份“證明”，上面寫著：“周先生現(xiàn)在賣掉房子，因?yàn)樗狭耍F(xiàn)在不能完工?！逼渥有≈艿玫搅烁赣H的完全認(rèn)可?！凹彝ズ秃⒆与p方同意出售房屋，并在此證明，如果沒有轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，房屋應(yīng)全部歸還?！霸诒桓鎸?shí)際檢查了小周的房子時(shí)，被告周住在房子里，原告沒有住在房子里，被告支付了2萬元的首付。

2014年3月12日，小周與被告周某在烏魯木齊房地產(chǎn)交易管理中心與被告費(fèi)某簽訂了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，總價(jià)為36萬元，被告周某簽署了轉(zhuǎn)讓合同。同一天，被告費(fèi)某通過工商銀行機(jī)構(gòu)向被告的一個(gè)賬戶支付了28000元現(xiàn)金，2014年3月13日，烏魯木齊住房物業(yè)管理中心將被告費(fèi)登記了業(yè)主。

原告陸某訴說，周和其離婚后，房子屬于她，因?yàn)橹軣o處可住，同意他住在這間房里，不辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。周曉洲和兒子小周惡意串通，把房子賣給被告費(fèi)某，損害了自己的合法權(quán)益，要求被告周費(fèi)簽字，證明轉(zhuǎn)讓合同無效。

三、善意取得制度對(duì)善意取得人的有效保護(hù)

買貨物的一方很難知道對(duì)方是否擁有或核實(shí)貨物的所有權(quán)。而且在信息時(shí)代，要求各方核實(shí)每個(gè)交易對(duì)象的權(quán)利是不現(xiàn)實(shí)的。如果受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無權(quán)擁有屬性，則在事務(wù)完成后，事務(wù)無效，使真正的第三方返回的財(cái)產(chǎn)無效。交易的完成不僅推翻了這種已經(jīng)形成的關(guān)系，也使交易中心的當(dāng)事人懷疑交易雙方之間的交易。為了逃避法律這些不安全的地方，他們干涉善意系統(tǒng)。我國現(xiàn)行“民法通則”雖尚未頒布，但確認(rèn)了善意取得制度。在我國的司法實(shí)踐中，善意收購人可以取得財(cái)產(chǎn)購買和轉(zhuǎn)讓的所有權(quán)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)需要注冊(cè)才能證明他們的權(quán)利登記具有公示、公信的功能，業(yè)主須持有產(chǎn)權(quán)證及物業(yè)證書，在談判期間可出示產(chǎn)權(quán)證以交易方式證明他們是業(yè)主，并有權(quán)出售不動(dòng)產(chǎn)。即使在那個(gè)時(shí)候，不遲于轉(zhuǎn)讓登記的時(shí)間，買家也不知道動(dòng)產(chǎn)所有人是否在房子里。因此，一般說來，既沒有善意取得制度，也有保護(hù)合法權(quán)益的制度。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，有時(shí)配偶雙方只以丈夫或妻子的名義或以財(cái)產(chǎn)投機(jī)者的名義登記，以名義登記的自有房屋不同的人等。因此，房地產(chǎn)證書或登記記錄可能與實(shí)際權(quán)利不符。此外，我們的法律也承認(rèn)，在某些情況下，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，也可以允許所有權(quán)人在未經(jīng)登記的情況下取得財(cái)產(chǎn)。因此，草案第4條規(guī)定，應(yīng)公布物權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)在登記冊(cè)中是不動(dòng)產(chǎn)的所有人，動(dòng)產(chǎn)是動(dòng)產(chǎn)的持有人，除非有相反的證據(jù)。法律規(guī)定了物權(quán)未經(jīng)登記取得的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理。

總之，房地產(chǎn)所有權(quán)證明就是權(quán)利人享有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的證明。所有記錄在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證中的項(xiàng)目都與房地產(chǎn)登記簿中記載的項(xiàng)目，記錄不一致的，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。因此，當(dāng)物權(quán)記錄在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)中時(shí)，登記與實(shí)際權(quán)利不一致，受讓方只能確定房地產(chǎn)交易。

[ 參 考 文 獻(xiàn) ]

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[2]鄭媚丹.基于房產(chǎn)交易法律管理分析——以重慶市LY酒店為例[J].湖南導(dǎo)報(bào)，2015（04）：73+75.