從商品房交易中看VIP購房卡的法律定性

摘 要：在商品房預售活動中，房地產(chǎn)開發(fā)商為鎖定消費群體，發(fā)售VIP購房卡與認購人形成服務合同關系，這已經(jīng)成為商家的一種重要營銷手段。但卡上的使用說明較為簡潔，雙方權(quán)利義務規(guī)定不明確，容易侵犯消費者的知情權(quán)。故消費者對VIP購房卡的法律定性及法律風險應有清醒的認識才能避免糾紛的發(fā)生。

關鍵詞：商品房預售;VIP購房卡;法律定性

中圖分類號：D923.8文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2019）05-0150-02

作者簡介：李桂芳（1991-），女，漢族，河南鄭州人，碩士研究生，管城區(qū)回族人民法院行政庭，司法輔助，研究方向：憲法與行政法。

一、案情簡介

2007年6月8日，王先生以10000元價格從甲公司購得VIP購房卡一張，該卡記載主要事項顯示：美林湖商品房住宅項目投資商為甲集團，開發(fā)商為甲公司，持卡人憑此卡購買美林湖住宅，每卡限購一套住宅，在簽訂商品房買賣合同時，可享受一萬元抵兩萬元房款的優(yōu)惠政策。本卡最終解釋權(quán)歸甲公司所有。甲公司向王先生出具了加蓋財務專用章的收據(jù)一份，該收據(jù)收款事由項載明：“美林湖畔VIP”。后王先生因房地產(chǎn)開發(fā)商未能提供讓其滿意的房源沒能如愿購房，雙方產(chǎn)生糾紛，多次交涉未果。①故王先生訴至法院要求甲公司退還VIP卡費一萬元，并按年息6%的利率支付占用資金八年的利息4800元。

二、本案中VIP購房卡法律屬性質(zhì)疑

發(fā)放VIP購房卡是房地產(chǎn)開發(fā)商促銷商品房的重要手段和措施，商品房買受人按照開發(fā)商要求交納一定數(shù)額的“誠意金”后即可獲得VIP購房卡，從而獲得優(yōu)先購買權(quán)和房價優(yōu)惠。對于此項“意向金”法律并無明確的法律界定，司法實踐中也存在不同的認識。

一是訂金說，此觀點認為，認購人與房地產(chǎn)開發(fā)商之間一旦認購了VIP購房卡，雙方就建立房屋買賣關系的意向，該款資金只能專款專用，用于在訂立正式商品房買賣合同時沖抵購房款并享受優(yōu)惠。一般情況下，認購人交付訂金視作交付預付款。訂金在法律上是不明確的，也是不規(guī)范的，在審判實踐中一般被視為預付款，即使認定為一種履約保證，這種保證也是單方的，它只對給付方形成約束，即給付方對收受方的保證。②如果出現(xiàn)違約情形，并不會直接被沒收或需要雙倍返還的法律后果，得根據(jù)實際情況及各方當事人的過錯來讓違約方承擔違約責任。若開發(fā)商即收受方違約，只能退回原訂金，得不到雙倍返還;若認購人即給付方違約，收受方會以種種理由把訂金低作賠償金或違約金而不予退款還。此案中的開發(fā)商持此種觀點。

二是定金說，此觀點認為開發(fā)商通過發(fā)售VIP購房卡收取認購人的誠意金后，就應當保證向認購人提供足夠合理房源供其選擇。該協(xié)議是通過書面約定由一方向另一方給付一定數(shù)額的貨幣作為合同擔保，其目的在于確保各方訂立合同或者促使合同義務人履行義務，保障權(quán)利人的權(quán)力能夠?qū)崿F(xiàn)。給付定金一方如果不履行義務，無權(quán)要求另一方返還定金，接受定金的一方如果不履行義務，需向另一方雙倍返還定金。③本案中，若認購人不滿意提供的房源，有權(quán)要求退還購買VIP的資金;若開發(fā)商不能向認購人提供合理房源，雙方最終因此未能簽訂房屋買賣合同，認購方有權(quán)要求開發(fā)商應雙倍返還誠意金。本案中的原告持此觀點。

三、本案中VIP購房卡的法律定性

本案中王先生所提交證據(jù)僅為一張VIP購房卡和一份甲公司出具的收款字據(jù)。該卡以格式合同的形式確定了雙方的權(quán)利義務關系，即王先生憑VIP購房卡購房可以享受1萬元抵2萬元的價格優(yōu)惠。但該合同對持卡人若未能購房可能產(chǎn)生的法律后果未做約定，使得合同雙方對購買VIP購房卡的理解發(fā)生爭議，形成不同解釋（王先生理解為不買房可以退款，甲公司理解為不買房就不退款）。此時基于格式合同雙方地位的不對等以及契約正義原則，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋，④即不買房可退款。

四、生活中其它類型的VIP卡

現(xiàn)實生活中，通過發(fā)售VIP卡鎖定消費群體，已經(jīng)成為商家的一種重要營銷手段。商家發(fā)卡存在很多套路，容易引發(fā)消費糾紛。商家用充值誘導消費者充值，讓消費者不停買產(chǎn)品，刺激消費，并在退卡時以各種名義拒絕退款或扣款，形成對消費者的綁架，變相強制消費，侵犯消費者的消費選擇權(quán)和自主消費權(quán)。且卡上的使用說明較為簡潔，雙方權(quán)利義務規(guī)定不明確，容易侵犯消費者的知情權(quán)，故消費者對VIP卡的法律定性及法律風險應有清醒的認識。

首先，商家發(fā)售VIP卡時承若優(yōu)惠條件，消費者購買該卡，雙方形成服務合同關系，VIP卡就是雙方合同關系的憑證。消費者付錢購卡后，合同即成立，雙方應當按照合同約定全面履行各自的權(quán)利和義務。其次，VIP卡是商家單獨制作的，性質(zhì)系格式合同，卡片記載內(nèi)容相對簡單，無法涵蓋雙方合同關系的全部內(nèi)容。商家與消費者地位不對等，基于契約正義原則，對于合同約定不明的內(nèi)容，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。此外商家售卡時的店堂告示、書面承諾、卡上的使用說明等都是合同的組成部分。消費者應當妥善保管相關材料，以備消費維權(quán)所需。

[ 注 釋 ]

①中國裁判文書網(wǎng)，匿名案例.

②郁芳.消費時要分清“訂金”和“定金”[N].福建日報，2018-6-1.

③蓮花順.加盟合同中“定金”與“訂金”的區(qū)別[J].中國工會財會，2016，10：49.

④賈章范.工具主義視角下格式條款的制度定位與效力重構(gòu)[J].宜賓學院學報，2018，10：105.

[ 參 考 文 獻 ]

[1]郁芳.消費時要分清“訂金”和“定金”[N].福建日報，2018-6-1.

[2]蓮花順.加盟合同中“定金”與“訂金”的區(qū)別[J].中國工會財會，2016，10：49.

[3]賈章范.工具主義視角下格式條款的制度定位與效力重構(gòu)[J].宜賓學院學報，2018，10：105.